Licenza per casa vacanze alle Canarie 2026: requisiti e procedura

In Fee4Me gestiamo case vacanze nelle quattro isole principali delle Canarie, quindi questa guida non è teoria: è ciò che vediamo ogni settimana legalizzando e gestendo immobili nell'arcipelago. Dalla fine del 2025 esiste un nuovo quadro normativo — la Legge 6/2025, già ritoccata nel 2026 — con una procedura diversa e filtri che conviene conoscere prima di investire un euro in ristrutturazioni o fotografie.

*Ultimo aggiornamento: 7 ottobre 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale: verifica sempre lo stato vigente nella fonte ufficiale del Governo delle Canarie (BOC) prima di prendere qualsiasi decisione.*

Ho bisogno di una licenza per affittare la mia casa vacanze alle Canarie?

Sì. Qualsiasi immobile commercializzato per soggiorni turistici alle Canarie deve essere registrato tramite dichiarazione responsabile e figurare nel registro turistico regionale; il numero di registrazione deve comparire in tutti gli annunci (Airbnb, Booking, ecc.). Operare senza tale registrazione espone a sanzioni elevate. Ciò che è cambiato nel 2026 è il quadro normativo e i filtri per ottenerla.

Cosa cambia con la Legge 6/2025 (e la sua riforma del 2026)

Fino a poco tempo fa le case vacanze alle Canarie erano disciplinate dal Decreto 113/2015 (e da un decreto intermedio del 2024). Ora il quadro di riferimento è la Legge 6/2025, del 10 dicembre, sull'Ordinamento Sostenibile dell'Uso Turistico delle Abitazioni, che eleva la regolamentazione al rango di legge. Inoltre, la Legge 7/2026 (in vigore dall'agosto del 2026) l'ha già modificata, soprattutto nel regime transitorio. Le modifiche sostanziali sono:

• La regolamentazione sale a rango di legge (in precedenza era il Decreto 113/2015): un quadro più stabile e con maggiore peso rispetto a un decreto.
• La registrazione avviene tramite dichiarazione responsabile e iscrizione nel Registro Generale Turistico, con il numero obbligatorio in tutti gli annunci.
• Novità: abilitazione urbanistica preventiva da parte della pianificazione (carattere eccezionale) e riserva d'uso residenziale dell'80% (90% nelle isole più turistiche).
• Novità di controllo territoriale: nelle zone di mercato in tensione viene sospeso l'uso turistico, e i cabildos e i comuni possono limitare o negare nuove registrazioni.

Requisiti per legalizzare la tua casa vacanze

• Che la zona consenta l'uso turistico ricettivo secondo la pianificazione urbanistica, attestato con il certificato urbanistico (è il requisito che blocca più progetti).
• Relazione descrittiva con planimetrie, geolocalizzazione (SITCAN) e foto della facciata e degli interni, attestanti la costruzione, la sicurezza, la salubrità, l'abitabilità e l'accessibilità.
• Comunicazione di prima occupazione (o abilitazione) dell'immobile conforme alla normativa urbanistica.
• Approvazione del condominio se l'immobile è in regime di proprietà orizzontale.
• Se non sei il proprietario, attestazione di aver comunicato al proprietario l'esercizio dell'attività.

Passo dopo passo: dichiarazione responsabile e registrazione

• Verifica la fattibilità urbanistica: che la tua zona ammetta l'uso turistico ricettivo e non sia satura né dichiarata di mercato in tensione (il filtro che riserva più sorprese).
• Raccogli la documentazione: certificato urbanistico, relazione con planimetrie/foto/geolocalizzazione, comunicazione di prima occupazione e, se del caso, accordo del condominio.
• Presenta la dichiarazione responsabile telematica sulla sede elettronica del Governo delle Canarie.
• Vieni iscritto nel Registro Generale Turistico e ottieni il tuo numero di registrazione (risposta immediata, senza spese).
• Pubblica quel numero in tutti i tuoi annunci.

Il filtro che quasi nessuno considera: condominio e zone sature

È qui che la maggior parte dei progetti naufraga. Conviene distinguere due livelli: quello regionale canario (zone sature, riserva residenziale e mercato in tensione) e quello statale (il permesso del condominio).

• Zone sature, riserva residenziale e mercato in tensione. Non tutte le zone ammettono l'uso turistico: la legge riserva una quota minima di abitazioni residenziali (80%, 90% nelle isole spiccatamente turistiche) e sospende l'uso turistico nelle zone dichiarate in tensione. Ciò che è fattibile nel nord di Tenerife potrebbe non esserlo nel sud, e lo stesso vale tra Arrecife e l'entroterra di Lanzarote, o in certi punti di Gran Canaria e Fuerteventura.
• Condominio (norma STATALE, non canaria). Questo requisito non deriva dalla Legge 6/2025, ma dalla riforma statale della Legge sulla Proprietà Orizzontale (Legge Organica 1/2025), in vigore dal 3 aprile 2025: una nuova casa vacanze in un edificio in proprietà orizzontale richiede il previo accordo dell'assemblea condominiale con 3/5 di proprietari e quote, e il condominio può aumentare le spese comuni fino al 20%. Non è retroattivo: le case vacanze che già operavano legalmente prima della riforma rimangono al sicuro. Verifica prima di investire.

Il nostro consiglio pratico: verifica questi due punti prima di qualsiasi altra cosa. Sono quelli che decidono se la tua casa può operare, e che una guida generica — o un motore di ricerca — non può rispondere al posto tuo, perché dipendono dal tuo comune e dal tuo edificio specifici.

Regime transitorio: cosa succede se operavi già (Legge 7/2026)

Se la tua casa operava già prima del nuovo quadro normativo, la chiave è capire in quale regime ti trovi. La Legge 6/2025 — riformata dalla Legge 7/2026, del 31 luglio — distingue tre situazioni:

• Ordinario. Nuove abilitazioni: validità di 5 anni (fino a 10 a El Hierro, La Gomera, La Palma e nei comuni con sfida demografica), rinnovabile se si mantengono i requisiti.
• Transitorio. Per immobili del Decreto 113/2015 che non raggiungono l'uso consolidato: possono continuare a operare come in precedenza, per 5 anni prorogabili eccezionalmente fino a 10 (la proroga va richiesta entro 4 anni dall'entrata in vigore della legge).
• Consolidato. Validità indefinita ma precaria: si estingue automaticamente con 1 anno di inattività e non ammette uso residenziale, nemmeno da parte del proprietario.

Data critica per tutti: 31 luglio 2027, termine finale per presentare la comunicazione preventiva di attività classificate. Non presentarla obbliga a cessare l'attività e fa decadere l'uso consolidato. È inoltre la procedura più dibattuta: la CNMC ha messo in discussione che i comuni possano esigerla, quindi conviene seguirne l'evoluzione.

Fiscalità: le basi

Gli affitti brevi sono soggetti a tassazione e alle Canarie si applica l'IGIC, non l'IVA peninsulare. È un argomento a sé stante; lo trattiamo in dettaglio nella nostra guida alla fiscalità per i proprietari alle Canarie.

Sanzioni per chi non si regolarizza

Operare senza registrazione espone a sanzioni che la normativa turistica canaria articola su tre livelli, e che possono cumularsi per annuncio o per giorno di attività irregolare. A ciò si aggiunge la rimozione dei tuoi annunci da parte delle piattaforme, obbligate a verificare il numero di registrazione. Operare senza titolo abilitante costituisce infrazione molto grave: è il caso che raggiunge gli importi più elevati.

Fee4Me se ne occupa per te

Legalizzare e gestire una casa vacanze alle Canarie nasconde più insidie di quanto sembri: la zona, l'edificio, la documentazione, la registrazione e la gestione quotidiana. In Fee4Me gestiamo immobili a Tenerife, Lanzarote, Gran Canaria e Fuerteventura, e ci occupiamo della registrazione, dell'iscrizione al registro e di tutta la gestione operativa, così tu non devi fare i conti con la normativa.