Normativa
Licencia turística en Andalucía: requisitos paso a paso
Todo lo que necesitas para registrar tu vivienda como VUT en Andalucía: requisitos, trámite, plazos y los errores que más caro se pagan.
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Normativa degli affitti brevi: guida per i proprietari
Guide, sintesi per comunità autonoma e le novità normative che riguardano il tuo immobile in gestione affitti brevi. Tutto ciò che ti serve per operare in modo conforme.
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Guide e analisi sulla regolamentazione degli affitti brevi in Spagna e Colombia.
LICENZE E AUTORIZZAZIONI
Ti serve una licenza turistica per affittare il tuo immobile?
In Spagna non esiste una legge unica sulla gestione affitti brevi: la normativa dipende da ogni comunità autonoma e, molto spesso, dal comune. Per questo il primo e più importante adempimento è la registrazione presso il registro regionale, che ogni regione denomina diversamente — VFT in Andalusia, HUT in Catalogna, ETV nelle Baleari, VV nelle Canarie, VUT a Madrid e nella maggior parte delle altre regioni. Ottenerla richiede il rispetto di determinati requisiti tecnici (dotazioni, sicurezza e, in alcuni casi, un certificato comunale di compatibilità urbanistica che attesti che nella tua zona è consentito l'uso turistico).
Nel 2025 è stato introdotto un registro statale — il Numero di Registrazione Unico per le Locazioni — ma il Tribunale Supremo lo ha annullato nel maggio 2026; i registri regionali, invece, restano obbligatori. E non si tratta di una formalità minore: pubblicizzare un immobile senza registrazione ha conseguenze concrete. Nel 2025 Airbnb è stata sanzionata con oltre 64 milioni di euro per aver pubblicato migliaia di annunci privi di licenza valida, e le piattaforme rimuovono gli annunci che non mostrano un numero di registrazione corretto.
In Fee4Me ti orientamo sui requisiti di licenza specifici della tua zona dal primo giorno di gestione.
NOVITÀ NORMATIVE
I cambiamenti normativi degli affitti brevi che devi conoscere
Il quadro normativo degli affitti brevi si è trasformato completamente tra il 2024 e il 2026, e vale la pena conoscere le novità che ti riguardano di più. La prima viene dal condominio: dall'aprile 2025 la riforma della Legge sulla Proprietà Orizzontale consente all'assemblea dei proprietari di limitare o addirittura vietare nuovi appartamenti turistici con il voto favorevole dei tre quinti (il 60%) dei condomini; e se lo statuto del tuo edificio già vietava usi non residenziali, tale divieto si applica anche al tuo immobile.
La seconda riguarda tutti allo stesso modo: la registrazione degli ospiti tramite SES.HOSPEDAJES è obbligatoria dal dicembre 2024, senza eccezioni né requisiti minimi di soggiorno. La terza è stata quella di cui si è parlato di più: il Numero di Registrazione Unico nazionale, obbligatorio dal luglio 2025, è stato annullato dal Tribunale Supremo nel maggio 2026 — anche se i registri regionali restano validi. A tutto ciò si aggiungono le moratorie comunali: Barcellona ha annunciato che non rinnoverà le licenze esistenti a partire dal 2028, Madrid subordina l'uso turistico al suo Piano RESIDE, e città come Valencia o Palma hanno limitato le nuove iscrizioni per zone.
Monitoriamo l'evoluzione del quadro normativo perché i tuoi immobili operino sempre nel rispetto della legge vigente.
REGISTRAZIONE E FISCALITÀ
Cosa richiede la legge: registrazione degli ospiti, regolamento condominiale e obblighi fiscali
Al di là dell'ottenimento della licenza, gestire un immobile in affitto breve significa rispettare tre obblighi in modo continuativo. Il primo è la registrazione degli ospiti: dal dicembre 2024, il Decreto Reale 933/2021 impone di comunicare i dati di ogni ospite tramite SES.HOSPEDAJES entro 24 ore dal suo arrivo, e di conservarli per tre anni. Il secondo è l'autorizzazione dell'assemblea dei proprietari, necessaria per le attività avviate dopo l'aprile 2025.
Il terzo è la fiscalità. I proventi dell'affitto turistico sono soggetti all'imposta sul reddito — come redditi da capitale immobiliare, o come attività economica se si offrono servizi di tipo alberghiero — e ogni anno, a febbraio, va presentata la dichiarazione informativa annuale; le piattaforme, da parte loro, comunicano all'Amministrazione finanziaria le prenotazioni tramite il Modello 179. Gestire tutto ciò manualmente richiede tempo ed è soggetto a errori che possono tradursi in contestazioni fiscali.
La gestione completa di Fee4Me include supporto nella registrazione degli ospiti, nel rapporto con il condominio e negli adempimenti del proprietario.
Informazioni orientative aggiornate al 2026. La normativa cambia spesso e varia per comunità autonoma e comune. Verifica sempre la normativa vigente e, in caso di dubbi, consulta un professionista.
CONSULTA PER COMUNITÀ AUTONOMA
Normativa degli affitti brevi per comunità autonoma
Ogni comunità autonoma disciplina la gestione affitti brevi in modo indipendente. Seleziona la tua per vedere il riepilogo orientativo.
Checklist 2026
Cumplimiento Normativo Alquiler Vacacional
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Tutto ciò che il tuo immobile in affitto breve deve rispettare in Spagna: dalla registrazione regionale agli obblighi per ogni prenotazione.
📄 Documento in spagnolo
- Ti serve una licenza? Come scoprirlo nella tua regione
- Registrazione ospiti: quali dati raccogliere e come
- Regolamento condominiale: cosa verificare prima di pubblicare
- Obblighi fiscali di base per i proprietari di affitti brevi
- Documentazione essenziale prima di mettere online il tuo immobile
FAQ
Domande frequenti sulla normativa
Dipende da dove si trova l'immobile. La maggior parte delle comunità autonome in Spagna richiedono licenze o registrazioni. Le regole cambiano in base alla località, quindi conviene sempre verificare con il comune o un consulente legale specializzato.
Di solito servono documenti di proprietà, eventuali certificati tecnici richiesti, assicurazione di responsabilità civile, documentazione privacy, regole interne e condizioni contrattuali. L'elenco preciso dipende dalla zona e dal tipo di immobile.
In Spagna alcuni edifici possono limitare gli affitti brevi tramite regolamenti o statuti. È importante controllare verbali e regolamento condominiale prima di pubblicare il tuo immobile.
Molte giurisdizioni impongono di registrare i dati identificativi degli ospiti e le date del soggiorno, oltre a comunicarli alle autorità competenti. La responsabilità finale resta al proprietario o al gestore.
No. Ogni comunità autonoma può avere la propria disciplina e alcuni comuni aggiungono ulteriori requisiti. Va sempre verificata la normativa locale specifica per la tua zona.
In Spagna conviene partire dai siti della comunità autonoma (area turismo) e del comune. Anche associazioni professionali e consulenti specializzati possono aiutarti a interpretare i requisiti.
GESTIONE SENZA COMPLICAZIONI
Ti accompagniamo in ogni aspetto della conformità normativa
Gestire la conformità di un immobile in gestione affitti brevi può essere complesso: licenze turistiche, registrazione degli ospiti, requisiti del condominio e obblighi fiscali. In Fee4Me ti supportiamo durante tutto il processo perché tu possa affittare con tranquillità.
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