Licenza turistica in Andalusia: requisiti passo dopo passo

L'Andalusia concentra una delle offerte di affitti brevi più ampie di tutta la Spagna. Registrare il tuo immobile è più semplice di quanto sembri, ma i dettagli contano: ti spieghiamo l'intero processo, senza asterischi.

Equipo Fee4MeSpagna9 lug 20269 min di lettura

↓

L'Andalusia è, insieme alla Catalogna e alle Baleari, una delle comunità autonome con il maggior volume di affitti brevi in Spagna. Ed è anche una di quelle che ha inasprito maggiormente la propria normativa negli ultimi due anni. Se possiedi una casa vacanze a Málaga, Siviglia, Cadice o in qualsiasi altra località della regione e vuoi affittarla ai turisti, devi registrarla. Non è facoltativo, e le conseguenze del mancato adempimento hanno smesso di essere teoriche: le piattaforme rimuovono gli annunci privi di numero di registrazione e le sanzioni possono raggiungere i 600.000 euro.

La buona notizia è che la procedura andalusa è, rispetto ad altre comunità autonome, relativamente accessibile: non richiede una licenza preventiva che potrebbe essere negata, ma una dichiarazione responsabile che abilita l'attività dal momento in cui viene presentata. La cattiva notizia è che esistono requisiti preliminari da verificare con anticipo, perché scoprirli tardi può vanificare l'intero investimento.

Che cos'è esattamente una VUT in Andalusia

La categoria è un alloggio a uso turistico (VUT). Fino al Decreto 31/2024 era classificata come alloggio a finalità turistica (VFT), motivo per cui molti registri storici e numerosi annunci mostrano ancora il codice VFT. È disciplinata dalla legge andalusa sul turismo 13/2011 e dal Decreto 28/2016, modificati dal Decreto 31/2024 e dal Decreto-legge 1/2025.

È considerata VUT qualsiasi abitazione situata in zona residenziale che viene offerta in modo abituale e a scopo di lucro per l'alloggio turistico, commercializzata attraverso canali di offerta turistica (Airbnb, Booking, il tuo sito web). La parola "abituale" è rilevante: se affitti allo stesso inquilino per più di due mesi consecutivi, l'immobile cessa di essere una VUT e ricade sotto la disciplina della Ley de Arrendamientos Urbanos come affitto stagionale.

Capacità massima: 15 posti per immobile e un massimo di 4 posti per stanza.
Modalità: è possibile affittare l'immobile intero o per stanze (in quest'ultimo caso il proprietario deve risiedervi).
Ambito: solo immobili in zona residenziale; quelli in zona turistica seguono un regime diverso.

I requisiti che il tuo immobile deve soddisfare

Prima di presentare qualsiasi documento, l'immobile deve essere in regola. Questi sono i requisiti che l'amministrazione può verificare in sede di ispezione, ed è opportuno averli già soddisfatti fin dal primo giorno:

Licenza di agibilità o certificato di abitabilità in corso di validità. Senza questo documento non è possibile ottenere la VUT.
Climatizzazione: raffreddamento se si affitta tra maggio e settembre; riscaldamento se si affitta tra ottobre e aprile. Se si opera tutto l'anno, sono necessari entrambi.
Assicurazione di responsabilità civile che copra i danni agli ospiti.
Attestato di prestazione energetica.
Kit di pronto soccorso ed estintore.
Informazioni turistiche sulla zona: guide, mappe, attrazioni e trasporti.
Moduli ufficiali di reclamo a disposizione degli ospiti.
Numero di telefono di contatto operativo 24 ore su 24 per le emergenze.
Pulizia all'arrivo e alla partenza, biancheria da letto e stoviglie sufficienti, con un set di ricambio.

Le due autorizzazioni che quasi nessuno verifica in tempo

È qui che la maggior parte dei progetti si arena. Due autorizzazioni che non dipendono dalla Junta e che è fondamentale verificare prima di acquistare o di investire in una ristrutturazione:

Il consenso del condominio

Dall'aprile 2025, la riforma della Ley de Propiedad Horizontal richiede il voto favorevole di tre quinti dei proprietari (che rappresentino anche tre quinti delle quote di partecipazione) per avviare un'attività di affitto turistico in un appartamento. E se lo statuto del tuo condominio vietava già espressamente usi diversi da quello residenziale, tale divieto si applica senza necessità di nuova votazione. Prima di tutto: richiedi lo statuto e parla con l'amministratore.

La normativa urbanistica del tuo comune

La Junta abilita l'attività, ma i comuni hanno l'ultima parola su dove essa sia consentita. Il Decreto-ley 1/2025 conferisce loro la facoltà di limitare o sospendere il rilascio di nuove licenze per zone per periodi fino a tre anni, e diversi comuni andalusi ad alta pressione turistica lo hanno già fatto. Una telefonata al comune per chiedere se la tua via ammette uso turistico può farti risparmiare mesi di lavoro.

La procedura, passo dopo passo

Con i requisiti soddisfatti, la registrazione vera e propria è rapida. Si effettua per via telematica e l'attività risulta abilitata dal momento della presentazione:

Passo 1 — Raccogli la documentazione: atto di proprietà o titolo di possesso, licenza di agibilità, carta d'identità/NIE del titolare, riferimento catastale e dati dell'assicurazione.
Passo 2 — Presenta la dichiarazione responsabile allo Sportello Unico Digitale della Junta de Andalucía, indirizzata al Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Sarà necessario un certificato digitale o Cl@ve.
Passo 3 — Ricevi il tuo codice. L'RTA assegna un numero nel formato VUT/[provincia]/[numero] (ad esempio, VUT/MA/12345 per Málaga).
Passo 4 — Pubblica il codice in tutti gli annunci. Airbnb, Booking, Vrbo e il tuo sito web devono mostrarlo. In sua assenza, le piattaforme sono obbligate a rimuovere l'annuncio.
Passo 5 — Apponi la targa identificativa all'ingresso dell'immobile.

La dichiarazione responsabile abilita l'attività dal momento in cui viene presentata, ma non esime dal rispetto dei requisiti: l'amministrazione può effettuare ispezioni in qualsiasi momento e, in caso di irregolarità, revocare l'iscrizione.

Gli obblighi quotidiani

Registrare l'immobile è il punto di partenza, non di arrivo. Una volta operativi, vi sono tre obblighi continuativi che l'ispezione verifica con frequenza:

Registro dei viaggiatori: comunicare i dati di ogni ospite alla piattaforma SES.HOSPEDAJES del Ministero dell'Interno entro 24 ore dal suo arrivo, conservandoli per tre anni. È obbligatorio dal dicembre 2024, senza eccezioni.
Fiscalità: i proventi sono soggetti a IRPF come redditi da capitale immobiliare (o come attività economica se si prestano servizi tipici dell'ospitalità alberghiera). Non si applica la riduzione prevista per l'affitto dell'abitazione principale. Le piattaforme comunicano all'Agenzia delle Entrate spagnola le tue prenotazioni.
Mantenere i requisiti: assicurazione in corso di validità, climatizzazione funzionante, moduli di reclamo disponibili.

Cosa succede se non registri l'immobile

L'ispettorato andaluso incrocia i dati con l'Agenzia delle Entrate, il catasto e le stesse piattaforme, per cui individuare un immobile non registrato è oggi solo questione di tempo. Il regime sanzionatorio della Ley 13/2011 prevede multe che possono raggiungere i 600.000 euro per le infrazioni più gravi, oltre alla cessazione immediata dell'attività. A ciò si aggiunge la conseguenza pratica più immediata: la rimozione dell'annuncio, che comporta la perdita dello storico delle recensioni e del posizionamento accumulato sulla piattaforma — qualcosa che richiede mesi per essere recuperato.

Domande frequenti

Posso affittare mentre porto avanti la registrazione?

La dichiarazione responsabile abilita l'attività dal momento in cui viene presentata correttamente. Vale a dire: non è necessario attendere una risoluzione. Tuttavia, presentarla senza soddisfare i requisiti costituisce un'infrazione, non una scorciatoia.

Il vecchio codice VFT è ancora valido?

Sì. Le registrazioni ottenute come VFT restano valide; il cambio di denominazione in VUT non obbliga a registrarsi nuovamente, anche se è opportuno verificare che i dati presso l'RTA siano aggiornati.

E il registro statale di cui si è tanto parlato?

Il Número de Registro Único de Arrendamientos, obbligatorio dal luglio 2025, è stato annullato dal Tribunal Supremo nel maggio 2026. Il registro regionale andaluso, invece, è tuttora pienamente vigente ed è quello di cui hai bisogno.

In sintesi

L'Andalusia non impone una licenza preventiva, ma presenta un elenco di requisiti da prendere sul serio, e due verifiche — il consenso del condominio e la normativa urbanistica comunale — che dovrebbero essere sempre il primo passo, non l'ultimo. Fatto ciò, la registrazione è questione di giorni.

E un avvertimento doveroso: la normativa sugli affitti brevi cambia rapidamente e varia da comune a comune. Ciò che oggi è consentito nella tua via potrebbe essere limitato domani. Prima di investire, verifica; e in caso di dubbio, consulta un professionista.