Licenza turistica in Catalogna 2026: HUT, zone sotto pressione e 2028

*Questa guida ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale. La normativa turistica cambia frequentemente; verifica sempre la tua situazione sul DOGC, presso il tuo comune e la Generalitat prima di prendere qualsiasi decisione. Ultimo aggiornamento: ottobre 2026.*

Posso ottenere una licenza turistica in Catalogna nel 2026?

Dipende da dove si trova il tuo immobile. La Catalogna prevede oggi due regimi paralleli:

• Nei comuni dichiarati 'ad alta domanda residenziale' (zone sotto pressione) — 262 comuni, tra cui Barcellona, Girona, Tarragona, Lleida e gran parte della costa — ottenere una nuova HUT è molto difficile: è necessaria una previa licenza urbanistica comunale e si applica una soglia di densità. In molti di questi comuni, di fatto, non vengono rilasciate nuove licenze.
• Al di fuori delle zone sotto pressione rimane in vigore il regime classico: abilitazione presso la Generalitat e numero HUT, senza la licenza urbanistica prevista dal Decret Llei 3/2023.

La vera domanda, dunque, non è 'posso farlo in Catalogna?' ma 'in quale situazione si trova il mio comune?'.

Il Decret Llei 3/2023, spiegato

Il Decret Llei 3/2023 (misure urgenti in materia di abitazione) ha cambiato le regole nei comuni con maggiore pressione residenziale. I suoi tre pilastri fondamentali:

• Licenza urbanistica previa. Nelle zone sotto pressione, la HUT diventa un uso che richiede la licenza del comune prima di poter essere abilitata. Non è più sufficiente la comunicazione alla Generalitat.
• Soglia di densità. Viene fissato un numero massimo di abitazioni turistiche in rapporto alla popolazione (come riferimento, dell'ordine di 10 HUT ogni 100 abitanti, che ciascun comune definisce nel proprio piano urbanistico). Dove tale soglia è già superata, non è possibile aggiungerne di nuove.
• Licenze temporanee di 5 anni. Le licenze cessano di essere a tempo indeterminato: durano 5 anni e il loro rinnovo dipende dal fatto che la pianificazione urbanistica lo consenta ancora.

Zone sotto pressione vs. resto della Catalogna

In entrambi i casi, il numero HUT del Registre de Turisme de Catalunya è obbligatorio e deve comparire in tutti gli annunci (Airbnb, Booking, sito proprio…).

Barcellona città: cosa succede nel 2028

• Il Comune di Barcellona ha deciso di non rinnovare alcuna licenza HUT, con l'obiettivo che nel 2028 la città arrivi a zero appartamenti turistici (circa 10.000 licenze destinate all'estinzione). Questa posizione è stata mantenuta nonostante i ricorsi e nel 2026 ha ricevuto conferma in sede giudiziaria.
• Per le HUT abilitate prima dell'entrata in vigore del Decret Llei 3/2023 esiste un regime transitorio: possono continuare a operare fino a novembre 2028 senza la nuova licenza urbanistica. Dopo tale data, o dispongono della licenza comunale (che a Barcellona città non verrà concessa) oppure devono cessare l'attività.
• È prevista una proroga per investimento non ammortizzato: tra novembre 2027 e novembre 2028, il titolare può richiedere al comune fino a 5 anni aggiuntivi, dimostrando che l'investimento effettuato non ha ancora potuto essere recuperato.

Una precisazione importante e onesta: non è corretto affermare che 'in Catalogna si vietano gli appartamenti turistici'. I comuni limitrofi — Sant Adrià de Besòs, Badalona, L'Hospitalet… — hanno ciascuno la propria situazione, a seconda che rientrino o meno nelle zone sotto pressione e in base alla propria pianificazione urbanistica. *(Fee4Me gestisce affitti brevi nell'area metropolitana, a Sant Adrià de Besòs, non a Barcellona città.)*

Il registro statale è stato annullato: cosa vale ora

Un cambiamento recente che vale la pena conoscere: il Tribunale Supremo ha annullato (sentenza del 21 maggio 2026) il Registro Único de Arrendamientos de corta duración — il numero statale creato dal RD 1312/2024, entrato in vigore il 1° luglio 2025 — per invasione delle competenze delle comunità autonome. In concreto:

• Non è più necessario il numero di registro statale per pubblicare annunci relativi al tuo immobile.
• Vale il registro autonomico: in Catalogna, il numero HUT del Registre de Turisme de Catalunya.
• La Ventanilla Única Digital rimane in vigore come meccanismo per la trasmissione di dati da parte delle piattaforme (obblighi europei), ma senza il requisito del numero statale unico.

Passo dopo passo secondo il tuo comune

• Verifica se il tuo comune è zona sotto pressione (i 262 del Decret Llei 3/2023) e se c'è ancora margine rispetto alla soglia di densità.
• Se sei in zona sotto pressione: richiedi la licenza urbanistica al comune prima di qualsiasi altra cosa. Senza di essa, non è possibile ottenere la HUT.
• Avvia la procedura di abilitazione presso la Generalitat e ottieni il tuo numero HUT (Registre de Turisme de Catalunya).
• Inserisci il numero HUT in tutti gli annunci.
• Effettua l'iscrizione al registro dei viaggiatori: in Catalogna, il registre de viatgers dei Mossos d'Esquadra, oltre agli obblighi statali di comunicazione dei viaggiatori (SES.Hospedajes).
• Verifica la situazione con il condominio (vedi punto successivo).

Condominio e fiscalità

• Condominio (norma statale, non catalana): dalla riforma della Ley de Propiedad Horizontal introdotta dalla Ley Orgánica 1/2025, una nuova attività HUT può richiedere il voto favorevole di 3/5 dell'assemblea condominiale. Non si applica retroattivamente alle attività già esistenti, e il condominio può deliberare un incremento fino al 20% delle spese comuni imputabili all'abitazione turistica.
• Fiscalità: i proventi sono soggetti all'IRPF (o all'imposta sulle società) e, a seconda dei casi, possono sussistere obblighi IVA e imposte locali. Approfondiremo questo aspetto nella guida alla fiscalità.

Calendario delle scadenze principali

Sanzioni

Operare senza l'abilitazione o la licenza corrispondente costituisce una violazione della normativa turistica catalana, con sanzioni che nei casi più gravi possono raggiungere centinaia di migliaia di euro, oltre all'ordine di cessazione dell'attività e alla rimozione degli annunci. Gli importi esatti dipendono dalla qualificazione dell'infrazione.