Licenza VUT a Madrid 2026: Piano RESIDE, requisiti e zone

*Questa guida ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. La normativa turistica cambia frequentemente; verifica la tua situazione con l'Ayuntamiento de Madrid e la Comunidad de Madrid prima di prendere qualsiasi decisione. Ultimo aggiornamento: ottobre 2026.*

Posso aprire una VUT a Madrid nel 2026?

Dipende da due fattori: in quale zona si trova il tuo appartamento e se dispone di accesso indipendente dalla strada. Con il Piano RESIDE, molti appartamenti nei piani superiori di edifici residenziali non possono più essere convertiti in nuove VUT. Per la maggior parte dei proprietari, il filtro determinante è questo, non la burocrazia.

Un dato che riassume la situazione: delle circa 16.100 case vacanze stimate a Madrid, solo circa 1.200 operano con licenza regolare. Il margine per regolarizzare e farlo bene è esattamente dove Fee4Me apporta valore.

I due permessi che tutti confondono

A Madrid intervengono due amministrazioni distinte, e l'una non sostituisce l'altra. L'iscrizione al registro regionale non sostituisce la licenza comunale, e viceversa.

Piano RESIDE: dove è consentito e dove no

Il Piano RESIDE (approvato nell'agosto 2025 ed entrato in vigore dopo la sua pubblicazione, in sostituzione del Plan Especial de Hospedaje del 2019) suddivide la città in zone:

Il registro statale è caduto: cosa comanda adesso

Vale la pena conoscerlo perché cambia la procedura: il Tribunale Supremo ha annullato (sentenza del 21 maggio 2026) il Registro Unico delle Locazioni di breve durata — il numero statale del RD 1312/2024, in vigore dal 1° luglio 2025 — per violazione delle competenze regionali. In pratica:

• Non hai più bisogno del numero di registro statale per pubblicare annunci del tuo immobile.
• Vale il registro regionale: a Madrid, il numero VUT del Registro delle Imprese Turistiche della Comunidad de Madrid.
• Rimane lo Sportello Unico Digitale per la trasmissione dei dati da parte delle piattaforme (obblighi europei), ma senza il numero statale univoco.

Passo dopo passo

• Verifica la zona e l'accesso. Controlla se il tuo appartamento si trova nel centro storico, in un asse commerciale o nel resto della città, e se dispone di accesso indipendente. Da questo dipende quasi tutto.
• Richiedi la licenza urbanistica e l'uso terziario di ospitalità presso l'Ayuntamiento de Madrid.
• Iscriviti al Registro delle Imprese Turistiche della Comunidad de Madrid e ottieni il tuo numero VUT (procedura gratuita).
• Indica il numero VUT in tutti gli annunci (Airbnb, Booking, sito proprio…).
• Attiva il registro dei viaggiatori (SES.Hospedajes).
• Verifica la situazione con il condominio (vedi punto successivo).

Condominio e fiscalità

• Condominio (normativa statale): dalla riforma della Ley de Propiedad Horizontal tramite la Ley Orgánica 1/2025, una nuova attività di VUT può richiedere l'approvazione favorevole di 3/5 dell'assemblea condominiale. Non ha effetto retroattivo per quelle già esistenti, e il condominio può deliberare un incremento fino al 20% delle spese comuni imputabili alla casa vacanze.
• Fiscalità: i proventi sono soggetti a IRPF (o imposta sulle società) e, a seconda dei casi, possono sussistere obblighi IVA e imposte locali. Trattiamo l'argomento in modo approfondito nella guida alla fiscalità.

Sanzioni

Operare come VUT senza la licenza comunale o senza l'iscrizione regionale costituisce un'infrazione che può comportare sanzioni fino a 300.000 € nei casi più gravi, oltre alla cessazione immediata dell'attività e alla rimozione degli annunci dalle piattaforme. Gli importi dipendono dalla classificazione dell'infrazione.