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Cómo calcular la rentabilidad real de tu vivienda turística
La facturación no es rentabilidad. Te enseñamos a calcular el número que de verdad importa, con las fórmulas y los costes que casi nadie suma.
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Cuánto se gana realmente con un alquiler vacacional en 2026
Cuando un propietario nos escribe, casi siempre pregunta lo mismo: ¿cuánto puedo ganar? Y casi siempre espera una cifra. Un número redondo, limpio, que le permita decidir en treinta segundos.
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↓Cuando un propietario nos escribe, casi siempre pregunta lo mismo: ¿cuánto puedo ganar? Y casi siempre espera una cifra. Un número redondo, limpio, que le permita decidir en treinta segundos.
Ese número no existe. Pero sí existen las cuentas que hay detrás, y esas sí se pueden explicar.
Este artículo no va a decirte que tu casa puede generar 40.000 € al año. Va a decirte cómo se calcula lo que puede generar tu casa, qué se lleva cada partida por el camino, y por qué la cifra que ves en los simuladores de internet casi nunca es la que acaba en tu cuenta.
Los datos que usamos salen de gestionar casas en España y Colombia, con más de 2.167 reservas completadas. No son proyecciones: son facturas.
La fórmula que nadie te enseña
El ingreso bruto de una vivienda vacacional se reduce a tres variables:
Ingreso bruto anual = ADR × noches ocupadas
Donde el ADR (Average Daily Rate) es el precio medio por noche que realmente cobras, y las noches ocupadas son las que efectivamente se venden. Nada más.
Parece simple. El problema está en que casi todo el mundo estima mal las dos variables, y el error se multiplica.
El ADR no es tu precio de anuncio
Aquí está el primer malentendido. Si anuncias tu apartamento a 120 € la noche, tu ADR no es 120 €.
Tu ADR es el resultado de mezclar:
- Las noches de agosto que vendes a 180 €
- Las de mayo que vendes a 95 €
- Las de noviembre que vendes a 65 € porque si no, no se vende
- Los descuentos por estancia larga (habitualmente 10-15% semanal, 20-30% mensual)
- Las ofertas de última hora para rellenar huecos
En una propiedad de costa, ese ADR real suele quedar entre un 20% y un 35% por debajo del precio de temporada alta. Quien calcula sus ingresos multiplicando el precio de agosto por 365 se equivoca en decenas de miles de euros.
La ocupación real, no la que te gustaría
El segundo error es peor. Mucha gente calcula con un 80% de ocupación porque "en verano siempre está lleno".
La ocupación anual media de una vivienda vacacional bien gestionada en España se mueve entre el 55% y el 70%, según zona y tipo. Y esa cifra ya es buena. Sin gestión profesional, baja fácilmente al 40-50%.
La diferencia está en dónde caen esas noches:
| Zona | Temporada alta | Temporada media | Temporada baja |
|---|---|---|---|
| Costa mediterránea | Jun-Sep | Abr-May, Oct | Nov-Mar |
| Canarias | Oct-Abr | Mediados de ago-Sep | May-mediados de ago |
| Ciudad (Madrid, Barcelona, Bilbao) | Primavera y otoño | Verano | Ene-Feb |
Canarias es el caso interesante, y va justo al revés de lo que casi todo el mundo supone. Su temporada fuerte es el invierno: de octubre a abril, cuando el norte de Europa busca sol. A partir de mayo la demanda afloja, toca fondo a principios de verano —cuando el europeo ya tiene sol en su casa y prefiere el Mediterráneo— y vuelve a arrancar a mediados de agosto.
Esto tiene una consecuencia práctica importante: un propietario canario que aplique el calendario peninsular pierde dinero. Si sube precios en julio pensando que es temporada alta, se queda vacío. Y si los baja en enero, está regalando su mejor mes.
Es exactamente el tipo de cosa que no se ve en un simulador y que solo se aprende gestionando en la isla.
El cálculo con números reales
Vamos a hacerlo con un caso concreto. Un apartamento de 2 dormitorios en la Costa Blanca, con piscina comunitaria, a 10 minutos de la playa. Un perfil que gestionamos varias veces.
Ingreso bruto:
| Concepto | Cálculo |
|---|---|
| ADR real (media anual) | 98 € |
| Noches vendidas | 219 (60% de ocupación) |
| Ingreso bruto anual | 21.462 € |
Ese es el número que te enseña un simulador. Y ahí es donde casi todos dejan de calcular.
Lo que se va antes de llegar a tu cuenta
De esos 21.462 €, tú no ves 21.462 €. Ni de lejos.
Comisiones de los portales
Airbnb cobra un 3% al anfitrión en el modelo estándar, pero Booking.com se lleva entre un 15% y un 18% de cada reserva, y Expedia se mueve en rangos similares. Como una parte importante del volumen entra por Booking, la comisión media ponderada de OTAs suele quedar en torno al 8-12% del bruto.
En nuestro ejemplo: ≈ 2.150 €.
Esto tiene un matiz importante que casi nunca se explica: puedes reducir esa partida moviendo reservas a canal directo. Es una de las razones por las que trabajamos con más de 25 canales y con motor de reserva propio — cada reserva que entra directa se ahorra la comisión entera.
Limpieza
Esta es la partida que más se subestima. No es "una limpieza al mes": es una limpieza por cada salida.
Con estancias medias de 5 noches, 219 noches vendidas significan unas 44 rotaciones al año. A 45-60 € por limpieza en un apartamento de 2 dormitorios:
≈ 2.300 € anuales.
Sí, normalmente se cobra al huésped como "gasto de limpieza". Pero ojo: ese cargo forma parte del precio total que ve el viajero, y por tanto compite con tu ADR. Si cobras 60 € de limpieza, tu precio por noche tiene que ser más bajo para que el total siga siendo competitivo. No es dinero gratis: es un vaso comunicante.
Suministros
Agua, luz, gas e internet en una vivienda vacacional no se parecen a los de una vivienda habitual. El huésped no paga la factura, así que no modera el consumo: el aire acondicionado va a 18 grados con la ventana abierta.
En un apartamento de estas características, con ocupación media: 1.400-1.900 € al año. Y en Canarias o Costa Blanca, el aire acondicionado en agosto dispara la punta.
Reposición y mantenimiento
Todo se rompe más rápido de lo que crees. Toallas, sábanas, vajilla, la cafetera, el mando de la tele, la persiana que un huésped fuerza en agosto.
Nuestra regla, sacada de gestionar: entre un 3% y un 5% del ingreso bruto. En el ejemplo, ≈ 850 €. El primer año suele ser más alto porque el equipamiento inicial se ajusta sobre la marcha.
Seguro específico
Un seguro de hogar normal no cubre la actividad de alquiler vacacional. Si hay un siniestro con huéspedes dentro y tu póliza es de vivienda habitual, tienes un problema serio.
Un seguro de RC específico para alquiler turístico: 250-400 € al año.
Comunidad, IBI y tasas
Estos gastos existirían igual sin alquilar, pero hay que contarlos para saber la rentabilidad real del activo. Varían tanto por municipio que no tiene sentido dar una cifra media: mira tus recibos.
En el ejemplo, un apartamento con piscina comunitaria: comunidad ≈ 1.200 €, IBI ≈ 450 €.
La gestión
Aquí hay dos caminos, y conviene ser honesto con las cuentas de cada uno.
Si lo gestionas tú: no pagas comisión, pero pagas con tiempo. Y el tiempo tiene un coste. Responder mensajes a las once de la noche, coordinar limpiezas entre salida y entrada, gestionar el huésped que se deja las llaves dentro, actualizar precios cada semana, llevar el registro de viajeros a la policía. Entre 8 y 15 horas al mes en temporada, con picos.
Si lo delegas: en Fee4Me, el Plan Impulso es un 12% por reserva y el Plan Llave en Mano un 18% en apartamentos y pisos, o un 21% en villas y chalets. Sobre el bruto del ejemplo, el Llave en Mano serían ≈ 3.860 €.
Las cuentas completas
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingreso bruto | 21.462 € |
| Comisiones OTA (≈10%) | −2.150 € |
| Limpieza (44 rotaciones) | −2.300 € |
| Suministros | −1.650 € |
| Reposición y mantenimiento (4%) | −850 € |
| Seguro específico | −320 € |
| Comunidad | −1.200 € |
| IBI | −450 € |
| Subtotal antes de gestión | 12.542 € |
| Gestión Llave en Mano (18%) | −3.860 € |
| Neto antes de impuestos | 8.682 € |
Ese 8.682 € es el número honesto. No el 21.462 € del simulador.
Y aún falta Hacienda: los rendimientos del alquiler vacacional tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario (o de actividad económica si prestas servicios de hospedaje), y no disfrutan de la reducción del 60% que sí tiene el alquiler de vivienda habitual. Lo tratamos a fondo en el artículo de fiscalidad.
Entonces, ¿merece la pena?
Depende de con qué lo compares. Y aquí es donde el cálculo se vuelve interesante.
Ese mismo apartamento en alquiler tradicional, a 750 €/mes, daría 9.000 € brutos anuales. Restando IBI, comunidad, seguro y una previsión de impagos y desperfectos, quedaría en unos 6.800-7.200 € netos.
Es decir: el vacacional, bien gestionado, rinde en torno a un 25-30% más en este perfil. Nuestros datos internos hablan de un +34% de ingresos frente a la gestión propia, que es una comparación distinta pero apunta en la misma dirección.
Pero hay tres matices que nadie te cuenta y que cambian la decisión:
1. El vacacional no es pasivo. El alquiler tradicional es un ingreso que llega solo. El vacacional es un negocio pequeño: si no lo atiendes, se cae. Esa es exactamente la diferencia entre el 55% de ocupación y el 70%.
2. La zona lo decide casi todo, y no solo por el volumen. El mismo cálculo en Puerto de la Cruz sale distinto que en la Costa Blanca, y no porque una zona sea "mejor": es que su calendario está invertido. Donde una tiene su pico, la otra tiene su valle. No hay una respuesta nacional a esta pregunta, ni una estrategia de precios que sirva para las dos.
3. La media estancia existe. Entre el vacacional puro y el alquiler tradicional hay un terreno intermedio —estancias de uno a once meses— que en ciudades como Madrid, Barcelona o Bilbao funciona muy bien: menos rotación, menos limpieza, ingresos por encima del tradicional. Lo explicamos en detalle en nuestra página de media estancia.
Los tres errores que vemos una y otra vez
Calcular con el precio de agosto. Es el más común y el más caro. Agosto son 31 noches de 365.
Olvidar las rotaciones. No es un gasto de limpieza: son 44. La gente calcula una y multiplica por doce.
No contar el tiempo propio. "Me lo gestiono yo y me ahorro la comisión" es cierto contablemente. Pero si le dedicas 12 horas al mes, te estás pagando a ti mismo unos 27 € la hora por hacer de recepcionista nocturno. Puede compensarte. O no. Pero es una decisión que hay que tomar con el número delante, no por inercia.
Cómo saber lo que da tu casa
Los rangos de este artículo sirven para entender la mecánica, no para calcular tu caso. Dos apartamentos en la misma calle pueden llevarse un 30% de diferencia según planta, vistas, terraza o si la piscina se ve desde el salón.
Si quieres una estimación con los datos de tu propiedad, tenemos dos herramientas:
- La calculadora de ingresos, que da una estimación inmediata a partir del tipo de vivienda, ubicación y capacidad.
- La valoración gratuita, donde miramos tu caso concreto contra los datos reales de la zona y te decimos qué esperar. Sin compromiso.
Y si quieres las cuentas completas, con las tablas y la plantilla de cálculo, están en nuestra Guía de Rentabilidad en PDF.
Depende de la zona, el tipo de vivienda y la gestión. En un apartamento de 2 dormitorios en costa, el bruto anual se mueve entre 18.000 € y 25.000 €, del que queda un neto de 8.000-12.000 € tras costes, comisiones y gestión. En interior con demanda estacional, baja. Y ojo con asumir el calendario: en Canarias la temporada alta es el invierno, no el verano.
En Fee4Me gestionamos alquiler vacacional en España y Colombia: más de 2.167 reservas completadas y 1.437.293 € gestionados. Los rangos de este artículo salen de esa operación, no de estimaciones de mercado.
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