Muchos propietarios creen que su piso es rentable porque ingresa bien en agosto. Al bajar al detalle aparecen noches vacías, costes invisibles y márgenes mucho más ajustados. Este es el método para saber la verdad.
Hay una conversación que se repite con casi todos los propietarios. Nos cuentan que su piso "va muy bien", que en agosto se llena y que cobra doscientos euros la noche. Y cuando les preguntamos cuánto ganaron el año pasado —de verdad, después de todo—, se hace un silencio. Porque la facturación se recuerda; el beneficio, casi nunca se calcula.
La rentabilidad de una vivienda turística no está en lo que ingresa en temporada alta. Está en el promedio anual, y sobre todo en lo que queda después de restar todos los costes. Este artículo te da el método completo: las tres métricas que necesitas, los costes que casi nadie suma, y un ejemplo con números reales para que puedas replicarlo con los tuyos.
Antes de calcular nada, hay que hablar el mismo idioma. En este sector se manejan tres indicadores, y confundirlos es la primera fuente de espejismos.
Es el precio medio que pagan tus huéspedes por noche reservada. Ojo: es una media de todo el año, no el precio de agosto. El error más común es proyectar los ingresos usando como referencia las mejores fechas.
El porcentaje de noches reservadas sobre el total de noches disponibles. Si tu piso estuvo alquilado 219 noches de 365, tu ocupación es del 60%. Para que te sitúes: según Dataestur, la ocupación media nacional de las viviendas turísticas en España rondó el 59%, con un precio medio por noche de unos 196 €.
El RevPAR (ingreso por unidad disponible) es sencillamente ADR × ocupación. Y es la métrica más honesta de las tres, porque combina precio y llenado en un solo número. Dos pisos con la misma ocupación pueden tener rentabilidades muy distintas; dos pisos con el mismo RevPAR, casi nunca.
Subir el precio sin estrategia baja la ocupación. Llenar el calendario malbaratando las noches sube el trabajo y no el beneficio. El RevPAR es el equilibrio entre ambos.
La fórmula es directa:
"Ingresos brutos anuales = ADR × Ocupación × 365"
Con un ADR de 120 € y una ocupación del 65%, salen unos 28.470 € brutos al año. Este es el número que casi todas las calculadoras te devuelven, y el que muchos propietarios confunden con su rentabilidad. No lo es: es solo el techo. Puedes hacer una primera estimación con nuestra calculadora de ingresos.
Aquí es donde se decide el resultado. Los costes de una vivienda turística se dividen en dos grupos, y conviene listarlos sin piedad.
Un estudio sobre más de 2.600 viviendas turísticas situó el gasto operativo anual entre 8.000 € y 14.000 €, según ubicación, categoría y rotación. Como orden de magnitud, sirve. Como sustituto de tus propios números, no.
Con los ingresos y los gastos ya tienes lo esencial. Dos fórmulas:
"Rentabilidad neta = [(Ingresos anuales − Gastos anuales) ÷ Valor del inmueble] × 100"
Y si compraste la vivienda como inversión, el ROI te dice si el dinero está trabajando bien. La diferencia es importante: el ROI se calcula sobre el coste total de la inversión, que no es solo el precio de compra, sino también los impuestos de la transmisión, la notaría, la reforma y el mobiliario.
"ROI = (Beneficio neto anual ÷ Coste total de la inversión) × 100"
En el sector, un ROI en torno al 10% se considera una muy buena rentabilidad. Por debajo del 5%, conviene revisar precios, costes o modelo de gestión.
Imagina un apartamento en una capital española, con una inversión total de 280.000 € (compra, impuestos, reforma y mobiliario). Sus números del año:
El beneficio neto antes de impuestos son 19.868 €. Sobre una inversión de 280.000 €, eso es un ROI del 7,1%. Un resultado correcto, mejorable con precios dinámicos o reduciendo comisiones.
Fíjate en lo que acaba de pasar: la facturación era de treinta mil euros, pero más de un tercio se lo comieron los costes. Ese es el motivo por el que muchos propietarios sienten que trabajan mucho para lo que ganan.
Una vez tienes el diagnóstico, las palancas son pocas y conocidas. Precios dinámicos, para cobrar más cuando hay demanda y llenar cuando no la hay. Estancia media más larga, que reduce el coste de limpieza por noche vendida. Diversificación de canales, para no depender de una sola plataforma ni de su comisión. Y reducir los huecos del calendario, que suelen pesar más que cualquier subida de tarifa.
Ninguna de esas palancas exige una gran inversión. Exigen medir, decidir con datos y ser constante. Y ese, precisamente, es el trabajo que muchos propietarios no tienen tiempo de hacer. Puedes explorar más estrategias en nuestra sección de Rentabilidad y gestión.
Deja de mirar la facturación y empieza a mirar el neto. Calcula tu ADR y tu ocupación reales del año pasado, no del mes bueno. Suma todos los costes, incluidos los invisibles. Divide entre lo que te costó la inversión. Ese porcentaje es tu negocio, y a partir de ahí ya se puede trabajar.
"En Fee4Me gestionamos precios, canales y operativa para que ese número suba. Nuestros propietarios ingresan de media un 34% más que gestionando por su cuenta."
Equipo Fee4Me · PropietariosSi quieres saber cuánto podría rendir tu vivienda con una gestión profesional, solicita una valoración gratuita: analizamos tu propiedad, tu zona y tu potencial real.
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