Licencia turística en Andalucía: requisitos paso a paso

Andalucía concentra una de las mayores ofertas de alquiler vacacional de España. Registrar tu vivienda es más sencillo de lo que parece, pero los detalles importan: te explicamos el proceso completo, sin letra pequeña.

Equipo Fee4MeEspagne9 juil. 20269 min de lecture

🌐 Article disponible en espagnol

↓

Andalucía es, junto a Cataluña y Baleares, una de las comunidades con mayor volumen de alquiler vacacional de España. Y también una de las que más ha endurecido su normativa en los últimos dos años. Si tienes una vivienda en Málaga, Sevilla, Cádiz o cualquier punto de la comunidad y quieres alquilarla a turistas, necesitas registrarla. No es opcional, y las consecuencias de no hacerlo han dejado de ser teóricas: las plataformas retiran los anuncios sin número de registro y las sanciones llegan a los 600.000 euros.

La buena noticia es que el trámite andaluz es, en comparación con otras comunidades, relativamente accesible: no exige una licencia previa que te puedan denegar, sino una declaración responsable que habilita la actividad desde el momento en que se presenta. La mala es que hay requisitos previos que conviene verificar antes, porque descubrirlos tarde puede costarte la inversión entera.

Qué es exactamente una VUT en Andalucía

La figura se llama Vivienda de Uso Turístico (VUT). Hasta el Decreto 31/2024 se denominaba Vivienda con Fines Turísticos (VFT), razón por la cual muchos registros antiguos y muchos anuncios todavía muestran el código VFT. Se regula por la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016, modificados por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025.

Se considera VUT toda vivienda situada en suelo residencial que se ofrece de forma habitual y con ánimo de lucro para alojamiento turístico, comercializada a través de canales de oferta turística (Airbnb, Booking, tu propia web). El matiz de "habitual" importa: si alquilas a un mismo inquilino durante más de dos meses seguidos, la vivienda deja de ser VUT y pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos como alquiler de temporada.

Capacidad máxima: 15 plazas por vivienda, y un máximo de 4 plazas por habitación.
Modalidad: puede alquilarse la vivienda completa o por habitaciones (en este caso, el propietario debe residir en ella).
Ámbito: solo viviendas en suelo residencial; las de suelo turístico siguen otro régimen.

Los requisitos que debe cumplir tu vivienda

Antes de presentar nada, la vivienda tiene que estar en condiciones. Estos son los requisitos que la administración puede comprobarte en una inspección, y conviene tenerlos resueltos desde el primer día:

Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad vigente. Sin este documento no hay VUT posible.
Climatización: refrigeración si se alquila entre mayo y septiembre; calefacción si se alquila entre octubre y abril. Si operas todo el año, necesitas ambas.
Seguro de responsabilidad civil que cubra los daños a los huéspedes.
Certificado de eficiencia energética.
Botiquín de primeros auxilios y extintor.
Información turística de la zona: guías, mapas, ocio y transporte.
Hojas oficiales de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
Teléfono de contacto operativo 24 horas para incidencias.
Limpieza a la entrada y salida, ropa de cama y menaje suficiente, con un juego de repuesto.

Los dos permisos que casi nadie comprueba a tiempo

Aquí es donde se cae la mayoría de proyectos. Dos autorizaciones que no dependen de la Junta y que conviene verificar antes de comprar o de invertir en reformar:

El acuerdo de la comunidad de propietarios

Desde abril de 2025, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintos de los propietarios (que representen también tres quintos de las cuotas de participación) para iniciar una actividad de alquiler turístico en un piso. Y si los estatutos de tu comunidad ya prohibían expresamente los usos distintos del residencial, esa prohibición se te aplica sin necesidad de nueva votación. Antes de nada: pide los estatutos y habla con el administrador.

La normativa urbanística de tu municipio

La Junta habilita la actividad, pero los ayuntamientos tienen la última palabra sobre dónde se permite. El Decreto-ley 1/2025 les otorga la facultad de limitar o suspender nuevas licencias por zonas durante periodos de hasta tres años, y varios municipios andaluces con presión turística ya lo han hecho. Una llamada al ayuntamiento para preguntar si tu calle admite uso turístico te puede ahorrar meses de trabajo.

El trámite, paso a paso

Con los requisitos cubiertos, el registro en sí es ágil. Se hace por vía telemática y la actividad queda habilitada desde la presentación:

Paso 1 — Reúne la documentación: escritura o título de propiedad, licencia de ocupación, DNI/NIE del titular, referencia catastral y datos del seguro.
Paso 2 — Presenta la declaración responsable en la Ventanilla Única Digital de la Junta de Andalucía, dirigida al Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Necesitarás certificado digital o Cl@ve.
Paso 3 — Recibe tu código. El RTA asigna un número con formato VUT/[provincia]/[número] (por ejemplo, VUT/MA/12345 para Málaga).
Paso 4 — Publica el código en todos los anuncios. Airbnb, Booking, Vrbo y tu web deben mostrarlo. Sin él, las plataformas están obligadas a retirar el anuncio.
Paso 5 — Coloca la placa identificativa en la entrada de la vivienda.

La declaración responsable habilita la actividad desde que se presenta, pero no exime de cumplir los requisitos: la administración puede inspeccionar en cualquier momento y, si algo falla, revocar la inscripción.

Las obligaciones del día a día

Registrar la vivienda es el principio, no el final. Una vez operando, hay tres obligaciones continuas que la inspección revisa con frecuencia:

Registro de viajeros: comunicar los datos de cada huésped a la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior dentro de las 24 horas siguientes a su llegada, y conservarlos tres años. Es obligatorio desde diciembre de 2024, sin excepciones.
Fiscalidad: los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (o como actividad económica si prestas servicios propios de la hostelería). No se aplica la reducción del alquiler de vivienda habitual. Las plataformas informan a Hacienda de tus reservas.
Mantener los requisitos: el seguro vigente, la climatización operativa, las hojas de reclamaciones disponibles.

Qué pasa si no registras la vivienda

La inspección andaluza cruza datos con Hacienda, el catastro y las propias plataformas, de modo que detectar una vivienda no registrada es hoy cuestión de tiempo. El régimen sancionador de la Ley 13/2011 contempla multas que pueden alcanzar los 600.000 euros en las infracciones más graves, además del cese inmediato de la actividad. A eso se suma el efecto práctico más inmediato: la retirada del anuncio, que hace perder el historial de reseñas y el posicionamiento acumulado en la plataforma, algo que cuesta meses recuperar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mientras tramito el registro?

La declaración responsable habilita la actividad desde el momento en que se presenta correctamente. Es decir: no hay que esperar una resolución. Pero presentarla sin cumplir los requisitos es una infracción, no un atajo.

¿Sirve el antiguo código VFT?

Sí. Los registros obtenidos como VFT siguen siendo válidos; el cambio de denominación a VUT no obliga a volver a registrarse, aunque conviene revisar que los datos del RTA estén actualizados.

¿Y el registro estatal del que tanto se habló?

El Número de Registro Único de Arrendamientos, obligatorio desde julio de 2025, fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. El registro autonómico andaluz, en cambio, sigue plenamente vigente y es el que necesitas.

En resumen

Andalucía no te pone una licencia previa por delante, pero sí una lista de requisitos que conviene tomarse en serio, y dos comprobaciones —comunidad de propietarios y urbanismo municipal— que deberían ser siempre el primer paso, no el último. Hecho eso, el registro es cuestión de días.

Y una advertencia sana: la normativa del alquiler vacacional cambia rápido y varía por municipio. Lo que hoy se permite en tu calle puede restringirse mañana. Antes de invertir, verifica; y ante la duda, consulta con un profesional.