Spagna · Redditività e Gestione
Come calcolare la redditività reale del tuo immobile turistico
Il fatturato non è redditività. Ti insegniamo a calcolare il numero che conta davvero, con le formule e i costi che quasi nessuno somma.
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Quanto si guadagna davvero con un affitto breve nel 2026
Quando un proprietario ci scrive, chiede quasi sempre la stessa cosa: quanto posso guadagnare? E quasi sempre si aspetta una cifra. Un numero tondo, pulito, che gli permetta di decidere in trenta secondi.
↓Quando un proprietario ci scrive, chiede quasi sempre la stessa cosa: quanto posso guadagnare? E quasi sempre si aspetta una cifra. Un numero tondo, pulito, che gli permetta di decidere in trenta secondi.
Quel numero non esiste. Esistono però i conti che ci stanno dietro, e quelli sì che si possono spiegare.
Questo articolo non ti dirà che la tua casa può generare 40.000 € all'anno. Ti dirà come si calcola ciò che può generare la tua casa, cosa si porta via ogni voce di spesa lungo il percorso, e perché la cifra che vedi nei simulatori online quasi mai è quella che arriva sul tuo conto.
I dati che utilizziamo vengono dalla gestione di case in Spagna e Colombia, con oltre 2.167 prenotazioni completate. Non sono proiezioni: sono fatture.
La formula che nessuno ti insegna
Il ricavo lordo di una casa vacanze si riduce a tre variabili:
Ricavo lordo annuo = ADR × notti occupate
Dove l'ADR (Average Daily Rate) è il prezzo medio per notte che incassi realmente, e le notti occupate sono quelle effettivamente vendute. Niente di più.
Sembra semplice. Il problema è che quasi tutti stimano male entrambe le variabili, e l'errore si moltiplica.
L'ADR non è il tuo prezzo di annuncio
Qui sta il primo malinteso. Se pubblichi il tuo appartamento a 120 € a notte, il tuo ADR non è 120 €.
Il tuo ADR è il risultato di combinare:
- Le notti di agosto che vendi a 180 €
- Quelle di maggio che vendi a 95 €
- Quelle di novembre che vendi a 65 € perché altrimenti restano vuote
- Gli sconti per soggiorni lunghi (di solito 10-15% settimanale, 20-30% mensile)
- Le offerte dell'ultimo minuto per riempire i buchi
Per una proprietà costiera, quell'ADR reale finisce spesso tra il 20% e il 35% al di sotto del prezzo di alta stagione. Chi calcola i propri ricavi moltiplicando il prezzo di agosto per 365 si sbaglia di decine di migliaia di euro.
Il tasso di occupazione reale, non quello che vorresti
Il secondo errore è ancora più grave. Molti calcolano con un 80% di occupazione perché 'd'estate è sempre tutto pieno'.
Il tasso di occupazione annuo medio di una casa vacanze ben gestita in Spagna si aggira tra il 55% e il 70%, a seconda della zona e della tipologia. E quella cifra è già buona. Senza una gestione professionale, scende facilmente al 40-50%.
La differenza sta in dove cadono quelle notti:
| Zona | Alta stagione | Mezza stagione | Bassa stagione |
|---|---|---|---|
| Costa mediterranea | Giu-Set | Apr-Mag, Ott | Nov-Mar |
| Canarie | Ott-Apr | Metà ago-Set | Mag-metà ago |
| Città (Madrid, Barcelona, Bilbao) | Primavera e autunno | Estate | Gen-Feb |
Le Canarie sono il caso più interessante, e funzionano esattamente al contrario di quanto quasi tutti suppongono. La loro stagione forte è l'inverno: da ottobre ad aprile, quando il Nord Europa va in cerca di sole. Da maggio la domanda si allenta, tocca il fondo a inizio estate — quando l'europeo ha già il sole a casa propria e preferisce il Mediterraneo — e riprende a metà agosto.
Questo ha una conseguenza pratica importante: un proprietario alle Canarie che applichi il calendario della penisola iberica perde denaro. Se alza i prezzi a luglio pensando che sia alta stagione, resta con la casa vuota. E se li abbassa a gennaio, sta svendendo il suo mese migliore.
È esattamente il tipo di cosa che non si vede in un simulatore e che si impara solo gestendo sull'isola.
Il calcolo con numeri reali
Facciamolo con un caso concreto. Un appartamento con 2 camere da letto sulla Costa Blanca, con piscina condominiale, a 10 minuti dalla spiaggia. Un profilo che gestiamo più volte.
Ricavo lordo:
| Voce | Calcolo |
|---|---|
| ADR reale (media annua) | 98 € |
| Notti vendute | 219 (60% di occupazione) |
| Ricavo lordo annuo | 21.462 € |
Questo è il numero che ti mostra un simulatore. Ed è qui che quasi tutti smettono di calcolare.
Cosa sparisce prima di arrivare sul tuo conto
Di quei 21.462 €, tu non vedi 21.462 €. Nemmeno lontanamente.
Commissioni dei portali
Airbnb applica il 3% all'host nel modello standard, ma Booking.com trattiene tra il 15% e il 18% per ogni prenotazione, ed Expedia si muove su range simili. Poiché una parte importante del volume arriva da Booking, la commissione media ponderata delle OTA si aggira intorno all'8-12% del lordo.
Nel nostro esempio: ≈ 2.150 €.
C'è una sfumatura importante che quasi nessuno spiega: puoi ridurre questa voce spostando le prenotazioni sul canale diretto. È uno dei motivi per cui lavoriamo con oltre 25 canali e con un motore di prenotazione proprietario — ogni prenotazione che arriva direttamente risparmia l'intera commissione.
Pulizie
È la voce più sottovalutata. Non si tratta di 'una pulizia al mese': è una pulizia per ogni check-out.
Con soggiorni medi di 5 notti, 219 notti vendute corrispondono a circa 44 rotazioni all'anno. A 45-60 € a pulizia per un appartamento con 2 camere da letto:
≈ 2.300 € annui.
Sì, di solito viene addebitato all'ospite come 'spese di pulizia'. Ma attenzione: quel costo fa parte del prezzo totale che vede il viaggiatore, e quindi compete con il tuo ADR. Se addebiti 60 € di pulizia, il tuo prezzo a notte deve essere più basso affinché il totale rimanga competitivo. Non è denaro gratis: è un vaso comunicante.
Utenze
Acqua, luce, gas e internet in una casa vacanze non assomigliano affatto a quelli di un'abitazione ordinaria. L'ospite non paga la bolletta, quindi non modera i consumi: l'aria condizionata va a 18 gradi con la finestra aperta.
Per un appartamento di queste caratteristiche, con occupazione media: 1.400-1.900 € all'anno. E alle Canarie o sulla Costa Blanca, l'aria condizionata in agosto fa impennare i consumi.
Sostituzione e manutenzione
Tutto si consuma più in fretta di quanto pensi. Asciugamani, lenzuola, stoviglie, la macchinetta del caffè, il telecomando della TV, la persiana che un ospite forza ad agosto.
La nostra regola, ricavata dall'esperienza gestionale: tra il 3% e il 5% del ricavo lordo. Nell'esempio, ≈ 850 €. Il primo anno è di solito più alto perché l'arredamento iniziale viene aggiustato in corso d'opera.
Assicurazione specifica
Una normale assicurazione casa non copre l'attività di affitto breve. Se si verifica un sinistro con ospiti presenti e la tua polizza è per abitazione principale, ti ritrovi in una situazione molto seria.
Un'assicurazione RC specifica per affitti brevi: 250-400 € all'anno.
Spese condominiali, IMU e tasse locali
Queste spese esisterebbero comunque anche senza affittare, ma vanno conteggiate per conoscere la redditività reale dell'immobile. Variano così tanto da comune a comune che non ha senso fornire una cifra media: guarda le tue ricevute.
Nell'esempio, un appartamento con piscina condominiale: spese condominiali ≈ 1.200 €, IBI ≈ 450 €.
La gestione
Qui ci sono due strade, ed è bene essere onesti con i conti di ciascuna.
Se gestisci tu: non paghi commissioni, ma paghi con il tempo. E il tempo ha un costo. Rispondere ai messaggi alle undici di sera, coordinare le pulizie tra check-out e check-in, gestire l'ospite che si chiude le chiavi dentro, aggiornare i prezzi ogni settimana, tenere il registro dei viaggiatori per la polizia. Tra 8 e 15 ore al mese in stagione, con punte.
Se lo deleghi: in Fee4Me, il Piano Impulso è al 12% per prenotazione e il Piano Chiavi in Mano al 18% per appartamenti e alloggi, o al 21% per ville e villette. Sul lordo dell'esempio, il Chiavi in Mano corrisponderebbe a ≈ 3.860 €.
I conti completi
| Voce | Importo |
|---|---|
| Ricavo lordo | 21.462 € |
| Commissioni OTA (≈10%) | −2.150 € |
| Pulizie (44 rotazioni) | −2.300 € |
| Utenze | −1.650 € |
| Sostituzione e manutenzione (4%) | −850 € |
| Assicurazione specifica | −320 € |
| Spese condominiali | −1.200 € |
| IBI | −450 € |
| Subtotale prima della gestione | 12.542 € |
| Gestione Chiavi in Mano (18%) | −3.860 € |
| Netto prima delle imposte | 8.682 € |
Quell'8.682 € è il numero onesto. Non i 21.462 € del simulatore.
E manca ancora il fisco: i proventi degli affitti brevi sono soggetti all'IRPF spagnolo come redditi da capitale immobiliare (o da attività economica se si prestano servizi di ospitalità), e non beneficiano della riduzione del 60% prevista per la locazione di abitazione principale. Lo analizziamo in dettaglio nell'articolo sulla fiscalità.
Allora, ne vale la pena?
Dipende con cosa lo confronti. Ed è qui che il calcolo si fa interessante.
Lo stesso appartamento in affitto tradizionale, a 750 €/mese, renderebbe 9.000 € lordi annui. Sottraendo IBI, spese condominiali, assicurazione e una previsione per morosità e danni, rimarrebbero circa 6.800-7.200 € netti.
In altre parole: l'affitto breve, ben gestito, rende intorno al 25-30% in più per questo profilo. I nostri dati interni parlano di un +35% di ricavi rispetto alla gestione in proprio, che è un confronto diverso ma punta nella stessa direzione.
Ci sono però tre sfumature che nessuno racconta e che cambiano la decisione:
1. L'affitto breve non è passivo. L'affitto tradizionale è un'entrata che arriva da sola. L'affitto breve è una piccola impresa: se non lo curi, crolla. È esattamente la differenza tra il 55% e il 70% di occupazione.
2. La zona decide quasi tutto, e non solo per i volumi. Lo stesso calcolo a Puerto de la Cruz dà risultati diversi rispetto alla Costa Blanca, non perché una zona sia 'migliore': è che il loro calendario è invertito. Dove una ha il picco, l'altra ha la valle. Non esiste una risposta valida su scala nazionale, né una strategia di prezzi che funzioni per entrambe.
3. La media stancia esiste. Tra l'affitto breve puro e quello tradizionale c'è una via di mezzo — soggiorni da uno a undici mesi — che funziona molto bene nelle città come Madrid, Barcelona o Bilbao: meno rotazione, meno pulizie, ricavi superiori al tradizionale. Lo spieghiamo in dettaglio nella nostra pagina della media stancia.
I tre errori che vediamo continuamente
Calcolare con il prezzo di agosto. È il più comune e il più costoso. Agosto sono 31 notti su 365.
Dimenticare le rotazioni. Non è una spesa di pulizia: sono 44. La gente ne calcola una e moltiplica per dodici.
Non contare il proprio tempo. 'Me la gestisco io e risparmio la commissione' è contabilmente vero. Ma se ci dedichi 12 ore al mese, ti stai pagando circa 27 € all'ora per fare il receptionist notturno. Può valerne la pena. O no. Ma è una decisione che va presa con il numero sotto mano, non per inerzia.
Come scoprire quanto rende la tua casa
I range di questo articolo servono a capire la meccanica, non a calcolare il tuo caso specifico. Due appartamenti nella stessa strada possono avere una differenza del 30% a seconda del piano, della vista, della terrazza o se la piscina si vede dal soggiorno.
Se vuoi una stima basata sui dati del tuo immobile, abbiamo due strumenti:
- Il calcolatore di ricavi, che fornisce una stima immediata in base alla tipologia dell'immobile, alla posizione e alla capacità.
- La valutazione gratuita, dove analizziamo il tuo caso specifico confrontandolo con i dati reali della zona e ti diciamo cosa aspettarti. Senza impegno.
E se vuoi i conti completi, con le tabelle e il modello di calcolo, li trovi nella nostra Guida alla Redditività in PDF.
Dipende dalla zona, dalla tipologia dell'immobile e dalla gestione. Per un appartamento con 2 camere da letto in zona costiera, il lordo annuo si aggira tra 18.000 € e 25.000 €, dai quali rimane un netto di 8.000-12.000 € dopo costi, commissioni e gestione. Nelle zone interne con domanda stagionale, scende. E attenzione a non dare per scontato il calendario: alle Canarie l'alta stagione è l'inverno, non l'estate.
In Fee4Me gestiamo affitti brevi in Spagna e Colombia: oltre 2.167 prenotazioni completate e 1.678.810 € gestiti. I range di questo articolo provengono da quella operatività, non da stime di mercato.
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