Viele Eigentümer glauben, ihre Immobilie sei rentabel, weil sie im August gut verdient. Schaut man genauer hin, tauchen leere Nächte, versteckte Kosten und deutlich engere Margen auf. Dies ist die Methode, um die Wahrheit herauszufinden.
↓Es gibt ein Gespräch, das sich mit fast allen Eigentümern wiederholt. Sie erzählen uns, dass ihre Wohnung 'sehr gut läuft', dass sie im August immer ausgebucht ist und zweihundert Euro pro Nacht einbringt. Und wenn wir fragen, wie viel sie im vergangenen Jahr wirklich verdient haben – nach allem –, entsteht eine Pause. Denn der Umsatz bleibt im Gedächtnis; der Gewinn wird fast nie berechnet.
Die Rentabilität einer Ferienimmobilie liegt nicht in den Einnahmen der Hochsaison. Sie liegt im Jahresdurchschnitt und vor allem in dem, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Dieser Artikel liefert Ihnen die vollständige Methode: die drei Kennzahlen, die Sie benötigen, die Kosten, die fast niemand einrechnet, und ein Beispiel mit realen Zahlen, das Sie mit Ihren eigenen Daten nachvollziehen können.
Bevor Sie irgendetwas berechnen, müssen Sie dieselbe Sprache sprechen. In dieser Branche gibt es drei Kennzahlen – wer sie verwechselt, unterliegt der ersten und häufigsten Fehleinschätzung.
Dies ist der durchschnittliche Preis, den Ihre Gäste pro gebuchter Nacht zahlen. Achtung: Es handelt sich um einen Jahresdurchschnitt, nicht um den Augustpreis. Der häufigste Fehler besteht darin, die Einnahmen auf Basis der besten Zeiten hochzurechnen.
Der Prozentsatz der gebuchten Nächte im Verhältnis zur Gesamtzahl der verfügbaren Nächte. War Ihre Wohnung 219 von 365 Nächten vermietet, beträgt Ihre Auslastung 60 %. Zur Einordnung: Laut Dataestur lag die nationale Durchschnittsauslastung von Ferienimmobilien in Spanien bei rund 59 %, bei einem durchschnittlichen Preis von etwa 196 € pro Nacht.
Der RevPAR (Ertrag pro verfügbarer Einheit) ist schlicht ADR × Auslastung. Er ist die ehrlichste der drei Kennzahlen, denn er vereint Preis und Belegung in einer einzigen Zahl. Zwei Wohnungen mit derselben Auslastung können sehr unterschiedliche Rentabilitäten aufweisen; zwei Wohnungen mit demselben RevPAR hingegen fast nie.
Den Preis ohne Strategie zu erhöhen senkt die Auslastung. Den Kalender durch Niedrigpreise zu füllen steigert den Aufwand, aber nicht den Gewinn. Der RevPAR ist das Gleichgewicht zwischen beidem.
Die Formel ist direkt:
"Jährlicher Bruttoumsatz = ADR × Auslastung × 365"
Mit einem ADR von 120 € und einer Auslastung von 65 % ergibt sich ein Bruttoumsatz von rund 28.470 € pro Jahr. Dies ist die Zahl, die fast alle Kalkulatoren ausgeben, und die viele Eigentümer mit ihrer Rentabilität verwechseln. Das ist sie nicht: Sie ist lediglich die Obergrenze. Eine erste Schätzung können Sie mit unserem Einnahmenrechner vornehmen.
Hier entscheidet sich das Ergebnis. Die Kosten einer Ferienimmobilie gliedern sich in zwei Gruppen, und es lohnt sich, sie schonungslos aufzulisten.
Eine Studie über mehr als 2.600 Ferienimmobilien bezifferte die jährlichen Betriebskosten auf zwischen 8.000 € und 14.000 €, je nach Lage, Kategorie und Belegungsintensität. Als Größenordnung ist das hilfreich. Als Ersatz für Ihre eigenen Zahlen taugt es nicht.
Mit Einnahmen und Ausgaben haben Sie das Wesentliche beisammen. Zwei Formeln:
"Nettorentabilität = [(Jahreseinnahmen − Jahresausgaben) ÷ Immobilienwert] × 100"
Und wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage erworben haben, zeigt Ihnen der ROI, ob Ihr Geld gut arbeitet. Der Unterschied ist wichtig: Der ROI wird auf die gesamten Investitionskosten berechnet – also nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auch auf Übertragungssteuern, Notar, Renovierung und Mobiliar.
"ROI = (Jährlicher Nettogewinn ÷ Gesamte Investitionskosten) × 100"
In der Branche gilt ein ROI von rund 10 % als sehr gute Rendite. Liegt er unter 5 %, sollten Preise, Kosten oder das Verwaltungsmodell überdacht werden.
Stellen Sie sich eine Wohnung in einer spanischen Großstadt vor, mit Gesamtinvestitionskosten von 280.000 € (Kauf, Steuern, Renovierung und Mobiliar). Die Jahreszahlen:
Der Nettogewinn vor Steuern beträgt 19.868 €. Bezogen auf eine Investition von 280.000 € entspricht das einem ROI von 7,1 %. Ein solides Ergebnis, das sich durch dynamische Preisgestaltung oder geringere Provisionen noch verbessern lässt.
Beachten Sie, was gerade passiert ist: Der Umsatz lag bei dreißigtausend Euro, aber mehr als ein Drittel davon fraßen die Kosten auf. Das ist der Grund, warum viele Eigentümer das Gefühl haben, viel zu arbeiten für das, was am Ende übrig bleibt.
Haben Sie erst die Diagnose, sind die Stellschrauben überschaubar und bekannt. Dynamische Preisgestaltung, um bei hoher Nachfrage mehr zu verdienen und den Kalender in schwachen Phasen zu füllen. Längere Durchschnittsaufenthalte, die den Reinigungsaufwand pro verkaufter Nacht reduzieren. Kanalstreuung, um nicht von einer einzigen Plattform und ihrer Provision abhängig zu sein. Und das Schließen von Kalenderlücken, die in der Regel mehr Gewicht haben als jede Preiserhöhung.
Keine dieser Stellschrauben erfordert eine große Investition. Sie erfordern Messen, datenbasierte Entscheidungen und Konsequenz. Und genau das ist die Arbeit, für die viele Eigentümer keine Zeit haben. Weitere Strategien finden Sie in unserem Bereich Rentabilität und Verwaltung.
Hören Sie auf, auf den Umsatz zu schauen, und fangen Sie an, auf den Nettobetrag zu achten. Berechnen Sie Ihren tatsächlichen ADR und Ihre tatsächliche Auslastung des vergangenen Jahres – nicht des besten Monats. Addieren Sie alle Kosten, auch die unsichtbaren. Teilen Sie durch das, was die Investition Sie gekostet hat. Dieser Prozentsatz ist Ihr Geschäft – und von dort aus lässt sich arbeiten.
"Bei Fee4Me verwalten wir Preise, Kanäle und den laufenden Betrieb, damit diese Zahl steigt. Unsere Eigentümer erzielen im Durchschnitt 34 % mehr Einnahmen als bei der Selbstverwaltung."
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