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Reisendenmeldung in SES.HOSPEDAJES: vollständiger Leitfaden
Welche Daten Sie melden müssen, in welcher Frist und wie Sie Bußgelder vermeiden. Alles über die Pflicht, die jede Buchung Ihrer Ferienwohnung betrifft.
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Touristische Lizenz in Andalusien: Schritt-für-Schritt-Anforderungen
Andalusien beherbergt eines der größten Ferienvermietungsangebote Spaniens. Ihre Immobilie zu registrieren ist einfacher als gedacht – doch die Details zählen: Wir erklären Ihnen den gesamten Prozess, ohne Kleingedrucktes.
↓Andalusien ist – gemeinsam mit Katalonien und den Balearen – eine der Regionen mit dem größten Ferienvermietungsvolumen Spaniens. Und gleichzeitig eine der Regionen, die ihre Vorschriften in den vergangenen zwei Jahren am stärksten verschärft haben. Wenn Sie eine Immobilie in Málaga, Sevilla, Cádiz oder an einem anderen Ort der Region besitzen und diese an Touristen vermieten möchten, müssen Sie sie registrieren. Das ist keine Option, und die Konsequenzen eines Verzichts sind längst keine Theorie mehr: Plattformen entfernen Inserate ohne Registrierungsnummer, und Bußgelder können bis zu 600.000 Euro erreichen.
Die gute Nachricht: Das andalusische Verfahren ist im Vergleich zu anderen Regionen relativ zugänglich. Es ist keine Vorlizenz erforderlich, die abgelehnt werden könnte, sondern eine verantwortliche Erklärung, die die Tätigkeit ab dem Zeitpunkt der Einreichung erlaubt. Die schlechte Nachricht: Es gibt Voraussetzungen, die man vorher prüfen sollte, denn wer sie zu spät entdeckt, riskiert seine gesamte Investition.
Was genau eine VUT in Andalusien ist
Die Kategorie bezeichnet eine touristisch genutzte Unterkunft (VUT). Bis zur Verordnung 31/2024 war sie als touristisch bestimmte Unterkunft (VFT) eingestuft, weshalb viele ältere Registrierungen und Inserate weiterhin den Code VFT tragen. Sie wird durch das andalusische Tourismusgesetz 13/2011 und die Verordnung 28/2016 geregelt, die durch die Verordnung 31/2024 und das Gesetzesdekret 1/2025 geändert wurden.
Als VUT gilt jede Immobilie in Wohngebieten, die gewohnheitsmäßig und gewinnorientiert für touristische Unterkunft angeboten und über touristische Vertriebskanäle vermarktet wird (Airbnb, Booking, die eigene Website). Das Merkmal 'gewohnheitsmäßig' ist entscheidend: Vermieten Sie an denselben Mieter für mehr als zwei aufeinanderfolgende Monate, verliert die Immobilie ihren VUT-Status und unterliegt fortan dem Ley de Arrendamientos Urbanos als Saisonmiete.
- Maximale Kapazität: 15 Schlafplätze pro Immobilie und maximal 4 Schlafplätze pro Zimmer.
- Vermietungsart: Die gesamte Immobilie oder einzelne Zimmer können vermietet werden (im letzteren Fall muss der Eigentümer selbst dort wohnen).
- Geltungsbereich: ausschließlich Immobilien in Wohngebieten; Immobilien in touristischen Zonen unterliegen einer anderen Regelung.
Die Anforderungen, die Ihre Immobilie erfüllen muss
Bevor Sie etwas einreichen, muss die Immobilie den Anforderungen entsprechen. Dies sind die Punkte, die die Behörden bei einer Inspektion prüfen können – am besten bereits vom ersten Tag an erfüllt:
- Nutzungsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung (gültig). Ohne dieses Dokument ist keine VUT möglich.
- Klimatisierung: Kühlung bei Vermietung zwischen Mai und September; Heizung bei Vermietung zwischen Oktober und April. Wer ganzjährig vermietet, benötigt beides.
- Haftpflichtversicherung, die Schäden für Gäste abdeckt.
- Energieeffizienzausweis.
- Erste-Hilfe-Kasten und Feuerlöscher.
- Touristische Informationen zur Region: Reiseführer, Karten, Freizeitangebote und Verkehrsanbindungen.
- Offizielle Beschwerdebücher, die Gästen zur Verfügung stehen.
- Kontakttelefon, das rund um die Uhr für Notfälle erreichbar ist.
- Reinigung bei An- und Abreise, ausreichend Bettwäsche und Küchenausstattung, jeweils mit einem Ersatzsatz.
Die zwei Genehmigungen, die kaum jemand rechtzeitig prüft
Hier scheitern die meisten Vorhaben. Zwei Genehmigungen, die nicht von der Junta abhängen und die man vor dem Kauf oder vor Investitionen in eine Renovierung prüfen sollte:
Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft
Seit April 2025 verlangt die Reform des Ley de Propiedad Horizontal die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer (die zudem drei Fünftel der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen), um eine touristische Vermietungstätigkeit in einer Wohnung aufnehmen zu dürfen. Untersagen die Statuten Ihrer Eigentümergemeinschaft bereits ausdrücklich eine andere als Wohnnutzung, gilt dieses Verbot ohne erneute Abstimmung. Der erste Schritt lautet daher: Statuten anfordern und mit dem Verwalter sprechen.
Die Bebauungsvorschriften Ihrer Gemeinde
Die Junta erlaubt die Tätigkeit – aber die Gemeinden haben das letzte Wort darüber, wo sie zulässig ist. Das Decreto-ley 1/2025 gibt ihnen die Befugnis, neue Lizenzen in bestimmten Gebieten für bis zu drei Jahre einzuschränken oder auszusetzen, und einige andalusische Gemeinden mit starkem Tourismus haben davon bereits Gebrauch gemacht. Ein Anruf beim Gemeindeamt, um zu erfragen, ob in Ihrer Straße touristische Nutzung erlaubt ist, kann Ihnen Monate Arbeit ersparen.
Das Verfahren Schritt für Schritt
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, gestaltet sich die Registrierung selbst unkompliziert. Sie erfolgt online, und die Tätigkeit ist ab der Einreichung erlaubt:
- Schritt 1 – Unterlagen zusammenstellen: Eigentumsurkunde oder Eigentumsnachweis, Nutzungsgenehmigung, DNI/NIE des Inhabers, Katasterreferenz und Versicherungsangaben.
- Schritt 2 – Verantwortliche Erklärung einreichen über das digitale Einheitsportal (Ventanilla Única Digital) der Junta de Andalucía, gerichtet an das Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Hierfür benötigen Sie ein digitales Zertifikat oder Cl@ve.
- Schritt 3 – Ihre Nummer erhalten. Das RTA weist eine Nummer im Format VUT/[Provinz]/[Nummer] zu (z. B. VUT/MA/12345 für Málaga).
- Schritt 4 – Code in allen Inseraten veröffentlichen. Airbnb, Booking, Vrbo und Ihre eigene Website müssen ihn anzeigen. Fehlt er, sind die Plattformen verpflichtet, das Inserat zu entfernen.
- Schritt 5 – Kennzeichnungsschild anbringen am Eingang der Immobilie.
Die verantwortliche Erklärung erlaubt die Tätigkeit ab dem Zeitpunkt der Einreichung, befreit jedoch nicht von der Erfüllung der Anforderungen: Die Behörden können jederzeit eine Inspektion durchführen, und wenn etwas nicht stimmt, die Registrierung widerrufen.
Die laufenden Pflichten im Alltag
Die Registrierung der Immobilie ist der Anfang, nicht das Ende. Im laufenden Betrieb gibt es drei kontinuierliche Pflichten, die von der Inspektion regelmäßig überprüft werden:
- Gästeverzeichnis: Die Daten jedes Gastes müssen innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft über die Plattform SES.HOSPEDAJES des Innenministeriums gemeldet und drei Jahre lang aufbewahrt werden. Dies ist seit Dezember 2024 ohne Ausnahme Pflicht.
- Steuern: Die Einnahmen unterliegen der Einkommensteuer (IRPF) als Einkünfte aus Kapitalvermögen (oder als gewerbliche Einkünfte, wenn hotelübliche Dienstleistungen erbracht werden). Die Steuerermäßigung für die Vermietung von Hauptwohnsitzen gilt nicht. Die Plattformen melden Ihre Buchungen an die Steuerbehörden.
- Anforderungen aufrechterhalten: gültige Versicherung, funktionierende Klimatisierung, Beschwerdebücher verfügbar.
Was passiert, wenn Sie die Immobilie nicht registrieren
Die andalusische Inspektion gleicht Daten mit den Steuerbehörden, dem Katasteramt und den Plattformen selbst ab, sodass eine nicht registrierte Immobilie heute nur eine Frage der Zeit ist. Das Sanktionsregime des Ley 13/2011 sieht Bußgelder vor, die bei schwerwiegenden Verstößen bis zu 600.000 Euro erreichen können, zuzüglich der sofortigen Einstellung der Tätigkeit. Hinzu kommt die unmittelbarste praktische Folge: die Entfernung des Inserats, die den aufgebauten Bewertungsverlauf und die Platzierung auf der Plattform zunichtemacht – etwas, dessen Wiederherstellung Monate dauern kann.
Häufig gestellte Fragen
Darf ich vermieten, während das Registrierungsverfahren läuft?
Die verantwortliche Erklärung erlaubt die Tätigkeit ab dem Moment, in dem sie korrekt eingereicht wird. Es ist also kein Abwarten einer Genehmigung erforderlich. Die Einreichung ohne Erfüllung der Voraussetzungen ist jedoch ein Verstoß – kein Umweg.
Gilt der alte VFT-Code noch?
Ja. Als VFT erhaltene Registrierungen behalten ihre Gültigkeit; der Namenswechsel zu VUT verpflichtet nicht zur erneuten Registrierung, allerdings empfiehlt es sich zu prüfen, ob die Daten im RTA aktuell sind.
Und das viel diskutierte staatliche Register?
Die Número de Registro Único de Arrendamientos, die ab Juli 2025 verpflichtend war, wurde vom Obersten Gerichtshof im Mai 2026 für nichtig erklärt. Das andalusische Regionalregister hingegen gilt unverändert fort und ist das, was Sie benötigen.
Zusammenfassung
Andalusien verlangt keine Vorlizenz, wohl aber eine Liste von Anforderungen, die ernst genommen werden sollten, sowie zwei Prüfungen – Eigentümergemeinschaft und kommunale Bebauungsvorschriften –, die immer der erste, nicht der letzte Schritt sein sollten. Ist das erledigt, ist die Registrierung eine Frage von Tagen.
Und ein wohlgemeinter Hinweis: Die Vorschriften zur Ferienvermietung ändern sich rasch und variieren je nach Gemeinde. Was heute in Ihrer Straße erlaubt ist, kann morgen eingeschränkt werden. Prüfen Sie, bevor Sie investieren – und konsultieren Sie im Zweifel einen Fachmann.
"Bei Fee4Me kümmern wir uns um die Registrierung, die Einhaltung der Vorschriften und den täglichen Betrieb Ihrer Immobilie."
Fee4Me-Team · EigentümerMehr über Regelwerk Aktuell
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