Wenn uns ein Eigentümer schreibt, stellt er fast immer dieselbe Frage: Wie viel kann ich verdienen? Und fast immer erwartet er eine Zahl. Eine runde, saubere Zahl, auf deren Grundlage er in dreißig Sekunden entscheiden kann.
↓Wenn uns ein Eigentümer schreibt, stellt er fast immer dieselbe Frage: Wie viel kann ich verdienen? Und fast immer erwartet er eine Zahl. Eine runde, saubere Zahl, auf deren Grundlage er in dreißig Sekunden entscheiden kann.
Diese Zahl gibt es nicht. Wohl aber die Rechnung dahinter — und die lässt sich sehr wohl erklären.
Dieser Artikel wird Ihnen nicht versprechen, dass Ihre Immobilie 40.000 € im Jahr einbringen kann. Er wird Ihnen zeigen, wie sich berechnen lässt, was Ihre Immobilie einbringen kann, welche Posten unterwegs davon abgehen und warum die Zahl, die Ihnen Online-Simulatoren anzeigen, fast nie die ist, die auf Ihrem Konto ankommt.
Die Daten, die wir verwenden, stammen aus der Verwaltung von Immobilien in Spanien und Kolumbien — mit mehr als 2.167 abgeschlossenen Buchungen. Es sind keine Prognosen: es sind echte Abrechnungen.
Der Bruttoertrag einer Ferienimmobilie lässt sich auf drei Variablen reduzieren:
Jährlicher Bruttoertrag = ADR × vermietete Nächte
Dabei ist der ADR (Average Daily Rate) der tatsächlich erzielte durchschnittliche Preis pro Nacht, und die vermieteten Nächte sind jene, die effektiv gebucht wurden. Mehr nicht.
Das klingt einfach. Das Problem ist, dass fast alle beide Variablen falsch einschätzen — und sich der Fehler multipliziert.
Hier liegt das erste Missverständnis. Wenn Sie Ihre Wohnung für 120 € pro Nacht inserieren, ist Ihr ADR nicht 120 €.
Ihr ADR ergibt sich aus dem Zusammenspiel von:
Bei einer Küstenimmobilie liegt der tatsächliche ADR in der Regel 20 % bis 35 % unter dem Hochsaisonpreis. Wer seine Einnahmen berechnet, indem er den August-Preis mit 365 multipliziert, irrt sich um Zehntausende von Euro.
Der zweite Fehler ist noch gravierender. Viele rechnen mit 80 % Auslastung, weil 'im Sommer immer alles belegt ist'.
Die durchschnittliche Jahresauslastung einer gut verwalteten Ferienimmobilie in Spanien liegt je nach Lage und Typ zwischen 55 % und 70 % — und das ist bereits ein guter Wert. Ohne professionelle Verwaltung sinkt sie leicht auf 40-50 %.
Der Unterschied liegt darin, wie sich diese Nächte verteilen:
| Region | Hochsaison | Mittlere Saison | Nebensaison |
|---|---|---|---|
| Mittelmeerküste | Jun-Sep | Apr-Mai, Okt | Nov-Mrz |
| Kanarische Inseln | Okt-Apr | Mitte Aug-Sep | Mai-Mitte Aug |
| Stadt (Madrid, Barcelona, Bilbao) | Frühling und Herbst | Sommer | Jan-Feb |
Die Kanarischen Inseln sind der interessante Sonderfall — und sie funktionieren genau umgekehrt, wie fast alle annehmen. Ihre starke Saison ist der Winter: von Oktober bis April, wenn Nordeuropa die Sonne sucht. Ab Mai lässt die Nachfrage nach, erreicht Anfang Sommer ihren Tiefpunkt — wenn der Europäer Sonne vor der eigenen Haustür hat und das Mittelmeer vorzieht — und zieht ab Mitte August wieder an.
Das hat eine wichtige praktische Konsequenz: Ein Eigentümer auf den Kanarischen Inseln, der den Festlandkalender anwendet, verliert Geld. Wer im Juli die Preise anhebt, weil er glaubt, Hochsaison zu haben, steht leer. Und wer sie im Januar senkt, verschenkt seinen besten Monat.
Genau das ist die Art von Erkenntnis, die kein Simulator liefert — sie kommt nur aus dem echten Betrieb vor Ort.
Wir rechnen anhand eines konkreten Beispiels: eine 2-Zimmer-Wohnung an der Costa Blanca, mit Gemeinschaftspool, 10 Minuten vom Strand entfernt. Ein Profil, das wir mehrfach verwalten.
Bruttoertrag:
| Position | Berechnung |
|---|---|
| Tatsächlicher ADR (Jahresdurchschnitt) | 98 € |
| Verkaufte Nächte | 219 (60 % Auslastung) |
| Jährlicher Bruttoertrag | 21.462 € |
Das ist die Zahl, die ein Simulator anzeigt. Und genau hier hören fast alle auf zu rechnen.
Von diesen 21.462 € sehen Sie nicht annähernd 21.462 €.
Airbnb berechnet dem Gastgeber im Standardmodell 3 %, aber Booking.com nimmt 15 % bis 18 % pro Buchung, und Expedia bewegt sich in ähnlichen Größenordnungen. Da ein erheblicher Teil des Volumens über Booking eingeht, liegt die gewichtete Durchschnittsprovision der OTAs meist bei rund 8-12 % des Bruttoumsatzes.
In unserem Beispiel: ≈ 2.150 €.
Dabei gibt es eine wichtige Nuance, die fast nie erklärt wird: Diesen Posten können Sie reduzieren, indem Sie Buchungen auf den Direktkanal verlagern. Das ist einer der Gründe, warum wir mit mehr als 25 Kanälen und einer eigenen Buchungsmaschine arbeiten — jede Direktbuchung spart die gesamte Provision.
Das ist der Posten, der am meisten unterschätzt wird. Es geht nicht um 'eine Reinigung im Monat': es ist eine Reinigung nach jedem Auszug.
Bei einem durchschnittlichen Aufenthalt von 5 Nächten bedeuten 219 vermietete Nächte rund 44 Umzüge pro Jahr. Bei 45-60 € pro Reinigung einer 2-Zimmer-Wohnung:
≈ 2.300 € pro Jahr.
Ja, in der Regel wird dem Gast eine 'Reinigungsgebühr' berechnet. Aber Achtung: Diese Gebühr ist Teil des Gesamtpreises, den der Gast sieht, und steht damit in direktem Wettbewerb mit Ihrem ADR. Wenn Sie 60 € Reinigung verlangen, muss Ihr Übernachtungspreis niedriger sein, damit die Gesamtsumme wettbewerbsfähig bleibt. Es ist kein freies Geld — es ist ein kommunizierendes System.
Wasser, Strom, Gas und Internet in einer Ferienimmobilie unterscheiden sich erheblich von denen in einer gewöhnlichen Wohnung. Der Gast bezahlt die Rechnung nicht, also schont er den Verbrauch nicht: Die Klimaanlage läuft auf 18 Grad bei offenem Fenster.
In einer Wohnung dieser Art mit mittlerer Auslastung: 1.400-1.900 € pro Jahr. Auf den Kanarischen Inseln oder an der Costa Blanca treibt die Klimaanlage im August die Spitze nach oben.
Alles verschleißt schneller, als man denkt. Handtücher, Bettwäsche, Geschirr, die Kaffeemaschine, die TV-Fernbedienung, die Jalousie, die ein Gast im August aufzwingt.
Unsere Erfahrungsregel aus der Praxis: zwischen 3 % und 5 % des Bruttoumsatzes. Im Beispiel ≈ 850 €. Im ersten Jahr liegt der Wert meist höher, weil die Erstausstattung noch nachjustiert wird.
Eine gewöhnliche Hausversicherung deckt die Ferienvermietung nicht ab. Tritt ein Schadensfall auf, während Gäste anwesend sind, und Ihre Police gilt für das Erstwohnsitzmodell, haben Sie ein ernstes Problem.
Eine spezifische Haftpflichtversicherung für Ferienvermietung: 250-400 € pro Jahr.
Diese Kosten entstehen unabhängig davon, ob Sie vermieten oder nicht — aber sie müssen eingerechnet werden, um die tatsächliche Rentabilität des Objekts zu ermitteln. Sie variieren je nach Gemeinde so stark, dass ein Mittelwert wenig aussagekräftig wäre: Schauen Sie auf Ihre eigenen Belege.
Im Beispiel, eine Wohnung mit Gemeinschaftspool: Hausgeld ≈ 1.200 €, Grundsteuer (IBI) ≈ 450 €.
Hier gibt es zwei Wege — und es lohnt sich, bei jedem ehrlich zu rechnen.
Wenn Sie selbst verwalten: Sie zahlen keine Provision, aber Sie zahlen mit Zeit. Und Zeit hat einen Wert. Nachrichten um elf Uhr nachts beantworten, Reinigungen zwischen Ab- und Anreise koordinieren, den Gast betreuen, der sich ausgesperrt hat, Preise jede Woche aktualisieren, das Gästeregister bei der Polizei führen. In der Saison zwischen 8 und 15 Stunden pro Monat, mit Spitzen.
Wenn Sie delegieren: Bei Fee4Me beträgt der Tarif im Plan Impulso 12 % pro Buchung und im Plan Llave en Mano 18 % für Apartments und Wohnungen bzw. 21 % für Villen und Ferienhäuser. Bezogen auf den Bruttoumsatz im Beispiel entspräche das beim Llave en Mano ≈ 3.860 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bruttoertrag | 21.462 € |
| OTA-Provisionen (≈10 %) | −2.150 € |
| Reinigung (44 Umzüge) | −2.300 € |
| Nebenkosten | −1.650 € |
| Ersatz und Instandhaltung (4 %) | −850 € |
| Spezifische Versicherung | −320 € |
| Hausgeld | −1.200 € |
| Grundsteuer (IBI) | −450 € |
| Zwischensumme vor Verwaltung | 12.542 € |
| Verwaltung Llave en Mano (18 %) | −3.860 € |
| Netto vor Steuern | 8.682 € |
Diese 8.682 € sind die ehrliche Zahl. Nicht die 21.462 € des Simulators.
Und das Finanzamt kommt noch: Einnahmen aus der Ferienvermietung unterliegen der spanischen Einkommensteuer (IRPF) als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (oder als gewerbliche Einkünfte, wenn Beherbergungsleistungen erbracht werden) — und profitieren nicht von der 60-prozentigen Steuervergünstigung, die für klassische Wohnungsvermietung gilt. Wir gehen darauf ausführlich in unserem Steuerartikel ein.
Das hängt davon ab, womit Sie es vergleichen. Und genau hier wird die Rechnung interessant.
Dieselbe Wohnung als klassische Dauervermietung zu 750 €/Monat würde 9.000 € brutto pro Jahr einbringen. Nach Abzug von Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung und einer Rückstellung für Mietausfälle und Schäden blieben etwa 6.800-7.200 € netto übrig.
Das heißt: Die Ferienvermietung, gut verwaltet, bringt bei diesem Profil rund 25-30 % mehr ein. Unsere internen Daten zeigen ein +34 % an Einnahmen gegenüber der Eigenverwaltung — ein anderer Vergleich, der aber in dieselbe Richtung weist.
Es gibt jedoch drei Nuancen, die kaum jemand erwähnt und die die Entscheidung verändern können:
1. Ferienvermietung ist kein passives Einkommen. Die klassische Vermietung bringt Einnahmen, die von selbst fließen. Die Ferienvermietung ist ein kleines Unternehmen: Wer es nicht aktiv betreut, verliert Einnahmen. Genau das ist der Unterschied zwischen 55 % und 70 % Auslastung.
2. Die Lage entscheidet fast alles — und zwar nicht nur über das Volumen. Dieselbe Rechnung in Puerto de la Cruz fällt anders aus als an der Costa Blanca, nicht weil eine Region 'besser' ist, sondern weil ihr Kalender umgekehrt ist. Wo die eine ihren Höhepunkt hat, hat die andere ihr Tal. Auf diese Frage gibt es keine nationale Einheitsantwort und keine Preisstrategie, die für beide passt.
3. Die Mittelvermietung existiert. Zwischen der reinen Ferienvermietung und der klassischen Dauervermietung gibt es einen Mittelweg — Aufenthalte von einem bis elf Monaten —, der in Städten wie Madrid, Barcelona oder Bilbao sehr gut funktioniert: weniger Fluktuation, weniger Reinigung, Einnahmen über dem Niveau der klassischen Vermietung. Wir erklären das ausführlich auf unserer Seite zur Mittelvermietung.
Mit dem August-Preis rechnen. Das ist der häufigste und teuerste Fehler. August sind 31 Nächte von 365.
Die Reinigungsumzüge vergessen. Es geht nicht um einen Reinigungsaufwand: es sind 44. Die meisten rechnen mit einem und multiplizieren mit zwölf.
Die eigene Zeit nicht einrechnen. 'Ich verwalte selbst und spare die Provision' ist buchhalterisch korrekt. Aber wenn Sie dafür 12 Stunden im Monat aufwenden, zahlen Sie sich selbst etwa 27 € pro Stunde dafür, als Nachtrezeptionist zu fungieren. Das kann sich lohnen. Oder nicht. Aber es ist eine Entscheidung, die man mit der Zahl vor Augen treffen sollte — nicht aus Gewohnheit.
Die Richtwerte in diesem Artikel helfen, die Mechanik zu verstehen — nicht, Ihren konkreten Fall zu berechnen. Zwei Wohnungen in derselben Straße können sich um 30 % unterscheiden, je nach Stockwerk, Aussicht, Terrasse oder ob der Pool vom Wohnzimmer aus sichtbar ist.
Wenn Sie eine Schätzung auf Basis Ihrer eigenen Immobiliendaten wünschen, stehen Ihnen zwei Werkzeuge zur Verfügung:
Und wenn Sie die vollständige Rechnung mit Tabellen und Kalkulationsvorlage wünschen, finden Sie diese in unserem Rentabilitätsleitfaden als PDF.
Fee4Me verwaltet Ferienvermietungen in Spanien und Kolumbien: mehr als 2.167 abgeschlossene Buchungen und 1.437.293 € verwaltetes Volumen. Die Richtwerte in diesem Artikel stammen aus dieser Praxis — nicht aus Marktschätzungen.
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