Licencia de vivienda vacacional en Canarias 2026: requisitos y pasos

En Fee4Me gestionamos viviendas vacacionales en las cuatro islas principales de Canarias, así que esta guía no es teoría: es lo que vemos cada semana al legalizar y operar casas en el archipiélago. Desde finales de 2025 hay un marco nuevo —la Ley 6/2025, ya retocada en 2026— con un procedimiento distinto y filtros que conviene conocer antes de invertir un euro en reformas o fotos.

*Última revisión: 7 de octubre de 2026. Información orientativa, no asesoramiento legal: verifica siempre el estado vigente en la fuente oficial del Gobierno de Canarias (BOC) antes de decidir.*

¿Necesito licencia para alquilar mi vivienda vacacional en Canarias?

Sí. Toda vivienda que se comercialice para estancias turísticas en Canarias debe estar dada de alta mediante declaración responsable y figurar en el registro turístico autonómico; su número de registro debe aparecer en todos los anuncios (Airbnb, Booking, etc.). Alquilar sin ese alta expone a sanciones elevadas. Lo que cambió en 2026 es el marco legal y los filtros para conseguirlo.

Qué cambia con la Ley 6/2025 (y su reforma de 2026)

Hasta hace poco la vivienda vacacional canaria se regía por el Decreto 113/2015 (y un decreto intermedio de 2024). Ahora el marco es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que eleva la regulación a rango de ley. Además, la Ley 7/2026 (en vigor desde agosto de 2026) ya la ha modificado, sobre todo en el régimen transitorio. Cambios de fondo:

• La regulación sube a rango de ley (antes era el Decreto 113/2015): un marco más estable y con más peso que un decreto.
• El alta se mantiene por declaración responsable e inscripción en el Registro General Turístico, con el número obligatorio en todos los anuncios.
• Novedad: habilitación urbanística previa del planeamiento (carácter excepcional) y reserva de uso residencial del 80% (90% en las islas más turísticas).
• Novedad de control territorial: en zonas de mercado tensionado se suspende el uso turístico, y cabildos y municipios pueden limitar o denegar nuevas altas.

Requisitos para legalizar tu vivienda vacacional

• Que la zona permita el uso turístico de hospedaje según el planeamiento, acreditado con la cédula urbanística (es el requisito que más proyectos frena).
• Memoria descriptiva con planos, geolocalización (SITCAN) y fotos de fachada e interior, acreditando edificación, seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.
• Comunicación de primera ocupación (o habilitación) de la vivienda conforme a la normativa urbanística.
• Aprobación de la comunidad de propietarios si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal.
• Si no eres el dueño, acreditación de haber comunicado al propietario el ejercicio de la actividad.

Paso a paso: declaración responsable y registro

• Comprueba la viabilidad urbanística: que tu zona admita el uso turístico de hospedaje y no esté saturada ni declarada de mercado tensionado (el filtro que más sorpresas da).
• Reúne la documentación: cédula urbanística, memoria con planos/fotos/geolocalización, comunicación de primera ocupación y, si procede, acuerdo de la comunidad.
• Presenta la declaración responsable telemática en la sede electrónica del Gobierno de Canarias.
• Quedas inscrita en el Registro General Turístico y obtienes tu número de registro (respuesta inmediata, sin tasas).
• Publica ese número en todos tus anuncios.

El filtro que casi nadie mira: comunidad de propietarios y zonas saturadas

Aquí es donde se cae la mayoría de los proyectos. Conviene separar dos planos: lo autonómico canario (zonas saturadas, reserva residencial y mercado tensionado) y lo estatal (el permiso de la comunidad de propietarios).

• Zonas saturadas, reserva residencial y mercado tensionado. No todas las zonas admiten uso turístico: la ley reserva un mínimo de vivienda residencial (80%, 90% en islas netamente turísticas) y suspende el uso turístico en zonas declaradas tensionadas. Lo viable en el norte de Tenerife puede no serlo en el sur, y lo mismo entre Arrecife y el interior de Lanzarote, o en según qué puntos de Gran Canaria y Fuerteventura.
• Comunidad de propietarios (norma ESTATAL, no canaria). Este requisito no sale de la Ley 6/2025, sino de la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025), vigente desde el 3 de abril de 2025: una nueva vivienda turística en un edificio en propiedad horizontal necesita el acuerdo previo de la junta por 3/5 de propietarios y cuotas, y la comunidad puede subir sus gastos comunes hasta un 20%. No es retroactivo: las viviendas que ya operaban legalmente antes de la reforma quedan a salvo. Compruébalo antes de invertir.

Nuestra recomendación práctica: verifica estos dos puntos antes que cualquier otra cosa. Son los que deciden si tu vivienda puede operar, y los que una guía genérica —o un buscador— no pueden responder por ti, porque dependen de tu municipio y tu edificio concretos.

Régimen transitorio: qué pasa si ya operabas (Ley 7/2026)

Si tu vivienda ya operaba antes del nuevo marco, la clave es en qué régimen quedas. La Ley 6/2025 —reformada por la Ley 7/2026, de 31 de julio— distingue tres situaciones:

• Ordinario. Habilitaciones nuevas: vigencia de 5 años (hasta 10 en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios con reto demográfico), renovable si se mantienen los requisitos.
• Transitorio. Para viviendas del Decreto 113/2015 que no alcanzan el uso consolidado: pueden seguir operando como lo hacían, 5 años prorrogables excepcionalmente hasta 10 (la prórroga se pide dentro de los 4 años desde la entrada en vigor de la ley).
• Consolidado. Vigencia indefinida pero frágil: se extingue automáticamente con 1 año de inactividad y no admite uso residencial, ni siquiera del propietario.

Fecha crítica para todos: 31 de julio de 2027, plazo final para presentar la comunicación previa de actividades clasificadas. No presentarla obliga a cesar la actividad y extingue el uso consolidado. Es, además, el trámite más discutido: la CNMC ha cuestionado que los ayuntamientos puedan exigirlo, así que conviene seguir su evolución.

Fiscalidad: lo básico

El alquiler vacacional tributa y en Canarias aplica el IGIC, no el IVA peninsular. Es un tema por sí mismo; lo tratamos en detalle en nuestra guía de fiscalidad para propietarios en Canarias.

Sanciones por no legalizar

Operar sin el alta expone a sanciones que la normativa turística canaria gradúa en tres niveles, y que pueden acumularse por anuncio o por día de actividad irregular. A ello se suma la retirada de tus anuncios por las plataformas, obligadas a verificar el número de registro. Operar sin título habilitante es infracción muy grave: es el supuesto que alcanza las cuantías más altas.

Fee4Me se encarga por ti

Legalizar y operar una vivienda vacacional en Canarias tiene más trampas de las que parece: la zona, el edificio, la documentación, el registro y el día a día de la gestión. En Fee4Me gestionamos viviendas en Tenerife, Lanzarote, Gran Canaria y Fuerteventura, y nos ocupamos del alta, el registro y toda la operación para que tú no tengas que pelearte con la normativa.