Normativa del alquiler vacacional: guía para propietarios

La figura andaluza es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), que hasta el Decreto 31/2024 se llamaba Vivienda con Fines Turísticos (VFT) —por eso muchos registros antiguos conservan el código VFT—. Se regula por la Ley 13/2011 de Turismo y el Decreto 28/2016, modificados por el Decreto 31/2024 y el Decreto-ley 1/2025.

El alta se realiza mediante declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), a través de la Ventanilla Única Digital de la Junta, y te asigna un código con formato VUT/[provincia]/[número] que debe figurar en todos los anuncios.

Requisitos principales: licencia de ocupación o cédula de habitabilidad vigente, seguro de responsabilidad civil, teléfono de contacto 24 horas, certificado energético, hojas oficiales de reclamaciones y un equipamiento mínimo (climatización según la temporada autorizada, botiquín, información turística de la zona). La capacidad máxima es de 15 plazas por vivienda y 4 por habitación.

Particularidades: desde abril de 2025 necesitas el consentimiento de 3/5 de la comunidad de propietarios; los ayuntamientos pueden limitar o suspender nuevas licencias por zonas (hasta 3 años); y el régimen sancionador llega hasta los 600.000 €. Si alquilas a un mismo inquilino más de dos meses seguidos, deja de ser VUT y pasa a alquiler de temporada (LAU).

Fiscalidad: los ingresos tributan en el IRPF a la escala general, sin la reducción prevista para el alquiler residencial de larga duración.

La figura aragonesa es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), regulada por el Decreto Legislativo 1/2016 (Ley del Turismo) y, desde abril de 2023, por el Decreto 1/2023, que derogó el antiguo Decreto 80/2015 y endureció los requisitos. Se presume uso turístico cuando la vivienda se promociona en canales de oferta turística o se cede por periodos iguales o inferiores a un mes. La vivienda debe cederse completa: en Aragón no se permite el alquiler por habitaciones.

La novedad principal del Decreto 1/2023 es el certificado de idoneidad, emitido por técnico competente, que acredita el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad y seguridad, junto con un plano acotado. Además se fijan dimensiones mínimas por estancia (el dormitorio doble, al menos 10 m²) y la vivienda debe contar como mínimo con salón-comedor, cocina, dormitorio doble y baño.

El alta se realiza mediante declaración responsable ante el Servicio Provincial correspondiente (con el justificante de la tasa 50 y, en propiedad horizontal, el acuerdo de la comunidad). La administración inscribe de oficio la vivienda en el Registro de Turismo de Aragón y asigna una signatura que debe figurar en toda la publicidad, junto con un pictograma "VUT" colocado en el exterior de la vivienda.

Particularidades: los ayuntamientos emiten informes preceptivos y vinculantes y pueden limitar o retrasar nuevas licencias. Varios municipios del Pirineo oscense (donde se concentra la mayoría de las VUT aragonesas) han modificado su PGOU para frenar su crecimiento.

Asturias distingue dos figuras: la Vivienda de Uso Turístico (VUT), en edificios sometidos a propiedad horizontal (pisos), y la Vivienda Vacacional (VV), para viviendas unifamiliares o edificios sin propiedad horizontal (hasta 14 plazas). En ambos casos la cesión es íntegra: no se permite el alquiler por habitaciones.

El marco es el Decreto 48/2016, profundamente reformado por la Ley 6/2024 y el Decreto 4/2026 (BOPA de 11 de febrero de 2026), que equipara los requisitos técnicos de las VUT a los de otros establecimientos turísticos. El alta es por declaración responsable telemática, con inscripción de oficio en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas; la vivienda recibe una signatura que debe figurar en toda publicidad, junto con un pictograma "VUT" en el exterior.

Requisitos destacados (de los más exigentes de España): capacidad máxima de 8 plazas en VUT y un baño completo por cada cuatro plazas; superficies mínimas (25 m² para una persona, 33 m² para dos y 15 m² más por cada persona adicional; dormitorio doble 10 m²; salón 8 m²); plan de seguridad y salubridad con protección contra incendios y plano de evacuación; seguro de responsabilidad civil (cobertura mínima de 150.250 €); y un sistema de monitorización del ruido en el salón. Se exige además el certificado del acuerdo de la comunidad de propietarios y un informe municipal preceptivo y vinculante.

Particularidades: existen plazos de adaptación para las viviendas ya inscritas (6 meses para ruido, plano de evacuación y botiquín; 12 meses para ratios de baños y superficies). Las sanciones incluyen la suspensión de la actividad de 6 meses a 4 años, y el Principado ha reforzado la inspección, exigiendo a las plataformas la retirada de más de un centenar de anuncios sin registro.

La figura balear es la Estancia Turística en Viviendas (ETV), regulada por la Ley 8/2012 de Turismo y el Decreto-ley 3/2022. Baleares fue pionera en limitar la actividad, y su rasgo distintivo es el sistema de bolsa de plazas: para comercializar una vivienda turística hay que adquirir plazas turísticas de una bolsa, y muchos municipios y zonas están declarados saturados, con la entrada de nuevas plazas cerrada o suspendida.

En viviendas plurifamiliares (pisos en edificio) la actividad está muy restringida —en Palma, por ejemplo, está prohibida— y, donde se permite, suele exigir el acuerdo de la comunidad de propietarios. El alta se tramita ante el consell insular correspondiente (Mallorca, Menorca, Ibiza o Formentera), que asigna un número de inscripción que debe constar en los anuncios.

Requisitos habituales: cédula de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil y declaración responsable de inicio de actividad turística. Dada la fuerte zonificación, antes de comprar o registrar conviene confirmar que la vivienda concreta admite uso turístico en su ubicación.

La figura canaria es la Vivienda Vacacional (VV), regulada históricamente por el Decreto 113/2015 y, desde diciembre de 2025, por la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (LOSUTV), que cambió el modelo de raíz: se pasa de la libre implantación a un sistema de control urbanístico. Ahora solo puede ejercerse la actividad si el planeamiento municipal permite expresamente el uso turístico en esa zona, con un tope del 10 % de la edificabilidad residencial del municipio destinado a uso turístico (20 % en El Hierro, La Gomera y La Palma).

Además, la vivienda debe tener una antigüedad mínima de 10 años de uso residencial (5 años en esas islas y en municipios de reto demográfico), y la superficie mínima sube de 25 a 35 m² útiles. El alta se realiza mediante declaración responsable ante el Registro General Turístico del Gobierno de Canarias, más el alta en el IGIC (epígrafe de alojamientos turísticos extrahoteleros).

Particularidad crítica: mientras los ayuntamientos no adapten su planeamiento, hay una suspensión transitoria de nuevas altas (que puede durar hasta 5 años). Se requiere además autorización de la comunidad de propietarios (3/5), que puede aplicar un recargo de hasta el 20 % en las cuotas por el uso de zonas comunes.

La figura cántabra es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), regulada por el Decreto 50/2025 (BOC de 24 de julio de 2025), que sustituyó al Decreto 225/2019 y endureció notablemente los requisitos. Se presume uso turístico cuando la vivienda se comercializa por cualquier canal de oferta turística. La cesión puede ser completa o compartida; en la modalidad compartida, el propietario debe residir en la vivienda.

La novedad más importante es el informe municipal de compatibilidad urbanística, obligatorio y previo a la declaración responsable: el ayuntamiento debe certificar que el uso turístico es compatible con su planeamiento. El decreto permite además a los ayuntamientos limitar el número de VUT por edificio o zona.

El alta se tramita mediante declaración responsable, que habilita la actividad desde el mismo día e implica la inscripción de oficio en el Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria (inscripción preventiva, sujeta a inspección posterior). Requisitos destacados: acuerdo previo de la comunidad de propietarios, certificado técnico de programa mínimo y capacidad (sustituye a la cédula de habitabilidad), extintor por planta, detector de humo y sistema de monitorización del ruido con alertas y registro, placa VUT junto a la puerta, cartel de hojas de reclamaciones, teléfono 24 horas visible e información turística en la vivienda.

Particularidades: las viviendas ya registradas antes del decreto dispusieron de un plazo de adaptación (hasta marzo de 2026) para aportar el informe urbanístico y la nueva documentación. Las sanciones alcanzan los 75.000 € y el cierre de la vivienda.

La figura manchega es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), regulada por la Ley 8/1999 de Ordenación del Turismo y el Decreto 36/2018, que ordena conjuntamente los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico.

El alta se realiza mediante declaración responsable de inicio de actividad, que da lugar a la inscripción y clasificación en el Registro General de Empresas, Establecimientos y Entidades Turísticas de Castilla-La Mancha. El número de registro debe constar en toda la publicidad y en los canales de oferta turística.

Requisitos: los generales de la Ley 8/1999 y los de clasificación del Decreto 36/2018 (habitabilidad, equipamiento y servicios mínimos), con declaración responsable y control posterior por parte de la administración turística. La normativa no fija un parámetro temporal cerrado para definir la "cesión temporal", por lo que conviene revisar cada caso.

Particularidades: como en el resto de España, se necesita el acuerdo de la comunidad de propietarios (3/5) para las actividades iniciadas desde abril de 2025, el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES en 24 horas, y conviene consultar la ordenanza municipal, que puede añadir requisitos urbanísticos propios.

La figura castellanoleonesa es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), regulada por la Ley 14/2010 de Turismo y el Decreto 3/2017. La vivienda se cede al completo: no se permite la cesión por estancias, y el titular no puede compartir la vivienda con el turista. Si se explotan dos o más unidades en el mismo bloque bajo un mismo titular, se aplica la normativa de apartamentos turísticos (Decreto 17/2015), no la de VUT.

El alta se realiza mediante declaración responsable de inicio de actividad ante la Sección de Turismo correspondiente, con inscripción de oficio en el Registro de Turismo de Castilla y León. El número de registro debe figurar en toda la publicidad y comercialización, y es obligatorio exhibir una placa identificativa en la entrada de la vivienda. La clasificación queda sujeta a control posterior.

Requisitos destacados: cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación; dependencias mínimas (dormitorio, salón-comedor, cocina y baño, salvo en la modalidad estudio); requisitos concretos por estancia (sistema antideslizante y ventilación en los aseos; sistema de oscurecimiento en los salones; cocina equipada con frigorífico, microondas, campana, lavadora y menaje suficiente).

Particularidades: al formalizar la admisión, hay que entregar al huésped una hoja de información a modo de contrato, con los servicios contratados, las obligaciones y los precios. Deben estar disponibles la lista de precios, las hojas de reclamaciones e información turística de interés.

La figura catalana es el Habitatge d'Ús Turístic (HUT), regulado por el Decreto 75/2020 y, sobre todo, por el Decreto-ley 3/2023, que cambió las reglas de raíz. En los 262 municipios con problemas de acceso a la vivienda —Barcelona incluida—, abrir un nuevo HUT exige una licencia urbanística municipal previa, con validez de 5 años (prorrogable si el planeamiento lo permite) y un tope de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes; además, el planeamiento del municipio debe declarar expresamente compatible el uso turístico con el residencial.

El alta se realiza en el Registro de Turismo de Cataluña, que asigna un número (HUTB en Barcelona) que debe figurar en todos los anuncios. El Tribunal Constitucional avaló el decreto en 2025.

Particularidad crítica — Barcelona: el Ayuntamiento no renovará las licencias existentes y prevé la extinción de las cerca de 10.000 HUT de la ciudad en noviembre de 2028; a día de hoy no se conceden nuevas licencias. En zonas con moratoria, la alternativa legal es el alquiler de temporada (más de 31 días, art. 3 LAU), que no requiere licencia turística.

Sanciones: hasta 600.000 €.

La figura valenciana es la vivienda de uso turístico, regulada por el Decreto 10/2021 y el Decreto-ley 9/2024, que endureció los requisitos e introdujo exigencias para los gestores profesionales. El alta exige acreditar la compatibilidad urbanística municipal e inscribirse en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, obteniendo un número que debe figurar en todos los anuncios.

Particularidades municipales: la ciudad de Valencia aplica, desde el 31 de marzo de 2026, un límite del 2 % del parque de viviendas por barrio; y Ciutat Vella mantiene fuertes restricciones (una sentencia de junio de 2025 anuló parcialmente algunas limitaciones al hospedaje por falta de motivación suficiente, lo que puede seguir generando cambios). Otras ciudades de la comunidad aplican normativas propias.

Como en el resto de España, se requiere la autorización de la comunidad de propietarios (3/5) para las actividades iniciadas desde abril de 2025.

Extremadura es un caso singular: es la única comunidad que no ha legislado específicamente sobre las viviendas de uso turístico. En consecuencia, a las viviendas que se alquilan con fines turísticos se les aplica la normativa prevista para los apartamentos turísticos, recogida en la Ley 2/2011 de desarrollo y modernización del turismo (modificada por la Ley 6/2018) y el Decreto 182/2012.

Esto implica dos consecuencias prácticas: la vivienda debe cederse en su totalidad (no por habitaciones) y con fin exclusivamente turístico, y queda sujeta a la clasificación por categorías identificadas mediante llaves (de una a cuatro), cada una con sus requisitos mínimos.

Antes de iniciar la actividad hay que presentar una comunicación previa ante el órgano competente en materia de turismo e inscribirse en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura. Es obligatorio exhibir la placa identificativa en la vivienda y hacer constar el número de registro en la publicidad.

La figura gallega es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), regulada por la Ley 7/2011 de Turismo de Galicia y el Decreto 12/2017. Se considera VUT la vivienda completa, amueblada y equipada, cedida de forma reiterada (dos o más veces al año) a cambio de precio y para estancias cortas (máximo 30 días). Ese matiz es importante: si alquilas menos de dos veces al año, no necesitas inscribirla; y si el huésped se queda más de 30 días seguidos, la relación se rige por la LAU como alquiler de temporada. La VUT ampara la vivienda completa, no el alquiler por habitaciones.

El alta se realiza mediante declaración responsable (Anexo V del decreto) ante el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia, previo pago de una tasa autonómica de unos 61 €. La vivienda queda inscrita de oficio en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT), normalmente en un plazo de 15 días, y obtiene el número de registro que debe figurar en todos los anuncios.

Requisitos principales: condiciones de habitabilidad y legalidad urbanística acreditadas (licencia de primera ocupación, cédula o informe municipal), calefacción en todas las estancias —salvo que solo se alquile de junio a septiembre—, seguro de responsabilidad civil, teléfono de contacto 24 horas, servicio de mantenimiento y hojas de reclamaciones visibles.

Particularidades: hay que comunicar trimestralmente los datos de ocupación a través de la plataforma TURESPAZO. Además, algunos ayuntamientos añaden limitaciones por zonas, por lo que conviene revisar la ordenanza municipal. Como en el resto de España, se requiere el acuerdo de 3/5 de la comunidad de propietarios para las actividades iniciadas desde abril de 2025 (si presentaste la declaración responsable antes de que la comunidad aprobara una prohibición, tu derecho queda protegido).

La figura riojana es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), regulada por la Ley 2/2001 de Turismo y el Decreto 10/2017 (Reglamento General de Turismo), modificado por el Decreto 40/2018. Se considera VUT la vivienda cedida en su totalidad —no por habitaciones—, promocionada por canales de oferta turística con finalidad lucrativa y alquilada de forma temporal (más de tres meses al año de actividad).

El alta se realiza mediante declaración responsable de inicio de actividad ante el órgano competente del Gobierno de La Rioja; la vivienda se inscribe de oficio en el Registro de Proveedores de Servicios Turísticos (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de La Rioja).

Requisitos destacados: superficie mínima de 30 m² y un máximo de 8 plazas, además del equipamiento y las condiciones de habitabilidad exigidas. El número de registro debe constar en todos los anuncios.

La figura madrileña es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), regulada por la Ley 1/1999 y el Decreto 79/2014, reformado en profundidad por el Decreto 27/2026 (en vigor desde abril de 2026). Operar legalmente exige trámites en dos niveles: por un lado, el CIVUT (Certificado de Idoneidad de Vivienda de Uso Turístico) y la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid; por otro, la licencia urbanística del Ayuntamiento.

El Decreto 27/2026 exige el acuerdo expreso de 3/5 de la comunidad de propietarios, prohíbe la actividad en viviendas de protección pública y endurece los requisitos técnicos (superficie mínima, ventilación, oscurecimiento), con un periodo de adaptación de 3 años.

Particularidad crítica — Ayuntamiento de Madrid (Plan RESIDE, desde agosto de 2025): en el centro histórico, el uso turístico es incompatible con los edificios residenciales —no se conceden licencias para pisos turísticos dispersos, ni siquiera en planta baja—; solo se permite en edificios íntegramente turísticos. Fuera del centro, se exige acceso independiente desde la vía pública. Se estima que solo alrededor del 7 % de las cerca de 16.000 VUT de la ciudad operan con licencia.

Sanciones: de 3.000 a 300.000 €.

La figura murciana es la Vivienda de Uso Turístico (VUT), regulada por la Ley 12/2013 de Turismo y el Decreto 256/2019 (que derogó el antiguo régimen de "alojamientos vacacionales" del Decreto 75/2005). Murcia permite ceder la vivienda completa o por habitaciones.

El alta se realiza mediante Declaración Responsable de Clasificación Turística (modelo P-1890) ante el Instituto de Turismo de la Región de Murcia, acompañada de una relación de las viviendas en formato Excel con sus referencias catastrales y capacidad, y del justificante de la tasa T330. Tras la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, se recibe una signatura o número turístico que debe figurar en toda la publicidad y en los canales de oferta.

Requisitos destacados: certificado de eficiencia energética, seguro de responsabilidad civil con cobertura mínima de 300.000 € por siniestro, placa distintiva visible junto a la entrada, un responsable del alojamiento con teléfono de contacto anunciado en el interior (al menos en español e inglés), y hojas de reclamaciones anunciadas en cuatro idiomas (español, inglés y otros dos a elegir). Se exige también superficie mínima.

Particularidades: la responsabilidad administrativa recae en la empresa gestora cuando la vivienda se comercializa a través de ella. Como en el resto del país, se necesita el acuerdo de la comunidad de propietarios (3/5) y el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES, cuyo incumplimiento sanciona el Ministerio del Interior con multas de 601 € a 30.000 €.

Navarra regula la actividad mediante la Ley Foral 7/2003 de Turismo (modificada por la Ley Foral 19/2020) y el Decreto Foral 230/2011, que ordena conjuntamente los apartamentos turísticos y las viviendas turísticas. Se considera cesión temporal la que no supera los tres meses para un mismo usuario.

El alta exige presentar una declaración responsable e inscribir la actividad en el Registro de Turismo de Navarra, cuyo número debe figurar en toda la publicidad.

Requisitos destacados: la normativa foral clasifica los alojamientos por categorías identificadas con llaves —Lujo (cuatro llaves), Primera (tres), Segunda (dos) y Tercera (una)—, cada una con sus superficies mínimas por estancia y su equipamiento correspondiente.

Sanciones: desde el apercibimiento hasta multas de 60.000 €, la suspensión de la actividad turística, el cierre temporal o la clausura definitiva del establecimiento.

La normativa vasca se rige por la Ley 13/2016 de Turismo y el Decreto 101/2018 (modificado por el Decreto 52/2025). A diferencia de la mayoría de comunidades, Euskadi regula dos figuras: la Vivienda de Uso Turístico (VUT), cuando se cede la vivienda completa, y la Habitación de Uso Turístico (HUT), ya que sí se permite el alquiler por habitaciones en la vivienda particular donde reside el titular. Se considera actividad "habitual" publicitarla en un canal turístico, o alojar dos o más veces al año por periodos iguales o inferiores a 31 días.

El alta se realiza mediante declaración responsable, que conlleva la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REATE); el número obtenido debe figurar en toda la publicidad.

Requisitos destacados: un certificado municipal de conformidad urbanística de la actividad, superficie mínima según el número de plazas, seguro de responsabilidad civil de 35.000 € por plaza, distintivo oficial en el portal y en la vivienda, e información de emergencias. Si los estatutos de la comunidad inscritos en el Registro de la Propiedad prohíben expresamente la actividad, no puede ejercerse.

Particularidades municipales (decisivas): Donostia-San Sebastián no concede nuevas licencias desde marzo de 2023, y Bilbao aprobó una moratoria y ha endurecido su planeamiento, ampliando las "zonas de alta concentración" (Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Abando, Indautxu…) y equiparando las HUT a las VUT para evitar que se usen como vía de escape. No existen impuestos autonómicos específicos sobre las VUT: aplican los estatales (IRPF, IVA, IAE).

Ceuta no cuenta con un desarrollo reglamentario propio equiparable al de las comunidades autónomas. Aplica la normativa estatal básica, adaptada a través de su servicio de turismo local, junto con las ordenanzas municipales correspondientes.

Son plenamente exigibles las obligaciones comunes a todo el territorio: el registro de viajeros a través de SES.HOSPEDAJES dentro de las 24 horas siguientes a la llegada (Real Decreto 933/2021), la autorización de la comunidad de propietarios (3/5) para las actividades iniciadas desde abril de 2025, y las obligaciones fiscales ante Hacienda.

Dada la ausencia de un reglamento turístico específico, conviene consultar directamente con el servicio de turismo de la ciudad autónoma antes de iniciar la actividad, ya que los criterios pueden variar y actualizarse.

Melilla no cuenta con un desarrollo reglamentario propio equiparable al de las comunidades autónomas. Aplica la normativa estatal básica, adaptada a través de su servicio de turismo local, junto con las ordenanzas municipales correspondientes.

Son plenamente exigibles las obligaciones comunes a todo el territorio: el registro de viajeros a través de SES.HOSPEDAJES dentro de las 24 horas siguientes a la llegada (Real Decreto 933/2021), la autorización de la comunidad de propietarios (3/5) para las actividades iniciadas desde abril de 2025, y las obligaciones fiscales ante Hacienda.

Dada la ausencia de un reglamento turístico específico, conviene consultar directamente con el servicio de turismo de la ciudad autónoma antes de iniciar la actividad, ya que los criterios pueden variar y actualizarse.