Quand un propriétaire nous écrit, il pose presque toujours la même question : combien puis-je gagner ? Et il attend presque toujours un chiffre. Un nombre rond, net, qui lui permette de décider en trente secondes.
↓Quand un propriétaire nous écrit, il pose presque toujours la même question : combien puis-je gagner ? Et il attend presque toujours un chiffre. Un nombre rond, net, qui lui permette de décider en trente secondes.
Ce chiffre n'existe pas. Mais les calculs qui se cachent derrière, eux, existent bel et bien — et ils méritent d'être expliqués.
Cet article ne va pas vous dire que votre bien peut générer 40 000 € par an. Il va vous expliquer comment calculer ce que votre bien peut réellement générer, ce que chaque poste de dépense emporte au passage, et pourquoi le chiffre affiché par les simulateurs en ligne n'est presque jamais celui qui arrive sur votre compte.
Les données que nous utilisons proviennent de la gestion de biens en Espagne et en Colombie, avec plus de 2 167 réservations complétées. Ce ne sont pas des projections : ce sont des factures.
Le revenu brut d'un logement en location saisonnière se résume à trois variables :
Revenu brut annuel = ADR × nuits occupées
Où l'ADR (Average Daily Rate, ou tarif journalier moyen) est le prix moyen par nuit que vous encaissez réellement, et les nuits occupées sont celles effectivement vendues. Rien de plus.
Cela paraît simple. Le problème, c'est que presque tout le monde sous-estime ou surestime ces deux variables, et l'erreur se multiplie.
Voilà le premier malentendu. Si vous proposez votre appartement à 120 € la nuit, votre ADR n'est pas 120 €.
Votre ADR est le résultat d'une combinaison :
Pour un bien en bord de mer, cet ADR réel se situe généralement 20 % à 35 % en dessous du tarif de haute saison. Ceux qui calculent leurs revenus en multipliant le prix d'août par 365 se trompent de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
La deuxième erreur est encore plus grave. Beaucoup de propriétaires tablent sur 80 % d'occupation parce que 'en été, c'est toujours plein'.
Le taux d'occupation annuel moyen d'un logement en location saisonnière bien géré en Espagne oscille entre 55 % et 70 %, selon la zone et le type de bien. Et ce chiffre est déjà bon. Sans gestion professionnelle, il tombe facilement à 40-50 %.
Tout dépend de la répartition de ces nuits dans l'année :
| Zone | Haute saison | Moyenne saison | Basse saison |
|---|---|---|---|
| Côte méditerranéenne | Juin-Sep | Avr-Mai, Oct | Nov-Mar |
| Canaries | Oct-Avr | Mi-août-Sep | Mai-mi-août |
| Ville (Madrid, Barcelona, Bilbao) | Printemps et automne | Été | Jan-Fév |
Les Canaries constituent le cas le plus surprenant, et fonctionnent exactement à l'inverse de ce que la plupart des gens imaginent. La haute saison y est l'hiver : d'octobre à avril, quand le nord de l'Europe cherche le soleil. À partir de mai, la demande s'essouffle, touche le fond en début d'été — quand les Européens ont du soleil chez eux et préfèrent la Méditerranée — puis repart à la mi-août.
Cela a une conséquence pratique majeure : un propriétaire aux Canaries qui applique le calendrier de la péninsule perd de l'argent. S'il monte ses prix en juillet en pensant que c'est la haute saison, il se retrouve avec un logement vide. Et s'il les baisse en janvier, il brade son meilleur mois.
C'est exactement le genre de chose qu'aucun simulateur ne révèle, et qu'on n'apprend qu'en gérant sur le terrain.
Prenons un cas concret. Un appartement de 2 chambres sur la Costa Blanca, avec piscine commune, à 10 minutes de la plage. Un profil que nous gérons régulièrement.
Revenu brut :
| Poste | Calcul |
|---|---|
| ADR réel (moyenne annuelle) | 98 € |
| Nuits vendues | 219 (60 % d'occupation) |
| Revenu brut annuel | 21 462 € |
C'est le chiffre qu'affiche un simulateur. Et c'est là que presque tout le monde s'arrête de calculer.
De ces 21 462 €, vous ne verrez pas 21 462 €. Loin de là.
Airbnb prélève 3 % à l'hôte dans le modèle standard, mais Booking.com retient entre 15 % et 18 % sur chaque réservation, et Expedia se situe dans des fourchettes similaires. Comme une part importante du volume transite par Booking, la commission moyenne pondérée des OTA s'établit généralement autour de 8 à 12 % du brut.
Dans notre exemple : ≈ 2 150 €.
Il y a ici une nuance importante que l'on explique rarement : vous pouvez réduire ce poste en orientant les réservations vers un canal direct. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous travaillons avec plus de 25 canaux et notre propre moteur de réservation — chaque réservation directe économise l'intégralité de la commission.
C'est le poste le plus sous-estimé. Il ne s'agit pas 'd'un ménage par mois' : c'est un ménage à chaque départ.
Avec des séjours moyens de 5 nuits, 219 nuits vendues représentent environ 44 rotations par an. À 45-60 € par ménage pour un appartement de 2 chambres :
≈ 2 300 € par an.
Certes, ces frais sont généralement refacturés au voyageur comme 'frais de ménage'. Mais attention : ce montant fait partie du prix total affiché, et entre donc en concurrence avec votre ADR. Si vous facturez 60 € de ménage, votre tarif par nuit doit être plus bas pour que le total reste compétitif. Ce n'est pas de l'argent gratuit : c'est un vase communicant.
L'eau, l'électricité, le gaz et internet dans un logement en location saisonnière ne ressemblent en rien à ceux d'une résidence principale. Le voyageur ne paie pas la facture, il ne modère donc pas sa consommation : la climatisation tourne à 18 degrés fenêtre ouverte.
Pour un appartement de ce type, avec un taux d'occupation moyen : 1 400-1 900 € par an. Et aux Canaries ou sur la Costa Blanca, la climatisation en août fait exploser la facture.
Tout s'use plus vite que vous ne le pensez. Serviettes, draps, vaisselle, la cafetière, la télécommande, le volet qu'un voyageur force en août.
Notre règle, issue de l'expérience terrain : entre 3 % et 5 % du revenu brut. Dans notre exemple, ≈ 850 €. La première année est souvent plus élevée, car l'équipement initial s'ajuste en cours de route.
Une assurance habitation classique ne couvre pas l'activité de location saisonnière. En cas de sinistre avec des voyageurs présents et une police d'habitation ordinaire, vous vous exposez à de sérieuses complications.
Une assurance responsabilité civile spécifique pour la location touristique : 250-400 € par an.
Ces dépenses existeraient même sans location, mais il faut les intégrer pour connaître la rentabilité réelle de l'actif. Elles varient tellement selon les communes qu'il serait hasardeux de donner une moyenne : consultez vos avis d'imposition.
Dans notre exemple, un appartement avec piscine commune : charges de copropriété ≈ 1 200 €, taxe foncière ≈ 450 €.
Deux voies s'offrent à vous, et mieux vaut être honnête sur ce que chacune coûte vraiment.
Si vous gérez vous-même : vous ne payez pas de commission, mais vous payez en temps. Et le temps a un coût. Répondre aux messages à onze heures du soir, coordonner les ménages entre départ et arrivée, gérer le voyageur qui s'enferme dehors, actualiser les tarifs chaque semaine, déclarer les voyageurs aux autorités. Entre 8 et 15 heures par mois en haute saison, avec des pics.
Si vous déléguez : chez Fee4Me, le Plan Impulso est à 12 % par réservation et le Plan Clé en Main à 18 % pour les appartements et logements, ou 21 % pour les villas et maisons. Sur le brut de notre exemple, le Clé en Main représente ≈ 3 860 €.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenu brut | 21 462 € |
| Commissions OTA (≈10 %) | −2 150 € |
| Ménage (44 rotations) | −2 300 € |
| Charges et fluides | −1 650 € |
| Remplacement et entretien (4 %) | −850 € |
| Assurance spécifique | −320 € |
| Charges de copropriété | −1 200 € |
| Taxe foncière | −450 € |
| Sous-total avant gestion | 12 542 € |
| Gestion Clé en Main (18 %) | −3 860 € |
| Net avant impôts | 8 682 € |
Ce 8 682 € est le chiffre honnête. Pas les 21 462 € du simulateur.
Et il manque encore le fisc : en Espagne, les revenus de la location saisonnière sont imposés à l'IRPF (impôt sur le revenu) en tant que revenus de capitaux immobiliers (ou revenus d'activité économique si vous proposez des services d'hébergement), et ne bénéficient pas de l'abattement de 60 % applicable à la location de résidence principale. Nous traitons ce sujet en détail dans notre article sur la fiscalité.
Cela dépend de ce à quoi vous le comparez. Et c'est là que le calcul devient vraiment intéressant.
Ce même appartement en location classique, à 750 €/mois, générerait 9 000 € bruts par an. Après déduction de la taxe foncière, des charges de copropriété, de l'assurance et d'une provision pour impayés et dégradations, il resterait environ 6 800-7 200 € nets.
Autrement dit : la location saisonnière, bien gérée, rapporte environ 25 à 30 % de plus sur ce profil. Nos données internes font état d'un +34 % de revenus par rapport à la gestion en propre, ce qui est une comparaison différente mais pointe dans la même direction.
Mais trois nuances que personne ne vous dit changent la donne :
1. La location saisonnière n'est pas passive. La location classique est un revenu qui arrive tout seul. La location saisonnière, c'est une petite entreprise : si vous ne vous en occupez pas, elle s'effondre. C'est exactement la différence entre 55 % et 70 % d'occupation.
2. La zone décide de presque tout, et pas seulement en termes de volume. Le même calcul à Puerto de la Cruz donne un résultat différent que sur la Costa Blanca, non pas parce qu'une zone est 'meilleure' : c'est que leurs calendriers sont inversés. Là où l'une est en pic, l'autre est en creux. Il n'existe pas de réponse nationale à cette question, ni de stratégie tarifaire valable pour les deux à la fois.
3. La location de moyenne durée existe. Entre la location saisonnière pure et la location classique, il existe un terrain intermédiaire — séjours d'un à onze mois — qui fonctionne très bien dans des villes comme Madrid, Barcelona ou Bilbao : moins de rotation, moins de ménage, des revenus supérieurs au traditionnel. Nous l'expliquons en détail sur notre page location de moyenne durée.
Calculer avec le prix d'août. C'est la plus fréquente et la plus coûteuse. Août, c'est 31 nuits sur 365.
Oublier les rotations. Ce ne sont pas 'des frais de ménage' au singulier : ce sont 44 passages. Les gens en calculent un et multiplient par douze.
Ne pas valoriser son propre temps. 'Je gère moi-même et j'économise la commission' est comptablement exact. Mais si vous y consacrez 12 heures par mois, vous vous rémunérez environ 27 € de l'heure pour faire office de réceptionniste de nuit. Cela peut en valoir la peine. Ou non. Mais c'est une décision à prendre chiffres en main, pas par réflexe.
Les fourchettes de cet article permettent de comprendre la mécanique, pas de calculer votre cas précis. Deux appartements dans la même rue peuvent afficher 30 % d'écart selon l'étage, la vue, la terrasse ou la visibilité de la piscine depuis le salon.
Si vous souhaitez une estimation basée sur les données de votre bien, nous disposons de deux outils :
Et si vous voulez le bilan complet, avec les tableaux et le modèle de calcul, tout est disponible dans notre Guide de Rentabilité en PDF.
Fee4Me gère des locations saisonnières en Espagne et en Colombie : plus de 2 167 réservations complétées et 1 437 293 € gérés. Les fourchettes présentées dans cet article sont issues de cette activité réelle, et non d'estimations de marché.
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