Licenza turistica in Galizia 2026: VUT, REAT e limiti per città

Nota: questa guida ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale. In Galizia coesistono la normativa regionale e le ordinanze urbanistiche di ogni comune, soggette a frequenti modifiche, e sono in corso cambiamenti fiscali statali. Verifica sempre la tua situazione sul DOG, presso il tuo comune e con il tuo consulente.

Posso aprire una casa vacanze in Galizia nel 2026?

A livello regionale, sì: è sufficiente una dichiarazione responsabile presso Turismo de Galicia per essere iscritti al REAT e iniziare a operare. Ma nel 2026 l'iter regionale è il passo più semplice; ciò che decide davvero se il tuo immobile può essere destinato al turismo è la pianificazione urbanistica comunale. A Santiago, A Coruña e Pontevedra le VUT sono ammesse solo ai piani terra, ai primi piani o in edifici ad uso esclusivo — mai in un appartamento sopra abitazioni residenziali — e Vigo e Lugo si stanno orientando verso lo stesso modello.

Per questo conviene verificare nell'ordine indicato, senza iscriversi prima di avere le idee chiare:

• Compatibilità urbanistica comunale: richiedi al comune il certificato che attesti se il tuo immobile (per piano e per zona) ammette l'uso turistico. È il fattore che esclude il maggior numero di casi.
• Accordo del condominio: dall'aprile 2025 è necessario il consenso di 3/5 dei proprietari per avviare l'attività.
• Requisiti del Decreto 12/2017: abitabilità, attrezzatura, telefono 24 h, registro dei reclami.
• Dichiarazione responsabile e iscrizione al REAT: l'ultimo passo.

Il quadro normativo, in chiaro

La base è la Legge 7/2011, del 27 ottobre, sul turismo della Galizia (che definisce la casa vacanze come quella ceduta integralmente, per motivi turistici, per soggiorni inferiori a 30 giorni) e il Decreto 12/2017, del 26 gennaio, che disciplina le VUT. Una norma del decreto è quella che legittima tutte le restrizioni: i comuni possono limitare il numero di VUT per edificio o per zona, e l'immobile deve trovarsi in suolo a destinazione residenziale. Non è stato pubblicato alcun nuovo decreto della Xunta nel DOG; esistono proposte in corso di esame (una proposta di legge per richiedere una licenza municipale preventiva), ma non sono ancora norme vigenti.

Il filtro decisivo: il tuo comune

Anche se rispetti la normativa regionale, se la pianificazione comunale non consente l'uso turistico nel tuo edificio e al tuo piano, non è possibile ottenere la VUT. Situazione nelle città a ottobre 2026:

Importante: molti dettagli comunali (delimitazioni, approvazioni definitive) cambiano frequentemente e alcuni provengono da fonti giornalistiche. Prima di acquistare o ristrutturare, chiedi sempre al comune il certificato di compatibilità urbanistica per il tuo immobile specifico. Inoltre, A Coruña e Santiago sono dichiarate zone di mercato residenziale teso, il che incide sugli affitti e, qualora la riforma statale venga approvata, potrebbe consentire maggiorazioni dell'IBI sugli immobili turistici.

L'avvio: dichiarazione responsabile e iscrizione al REAT

L'avvio si effettua con la dichiarazione responsabile (modello dell'Allegato V del Decreto 12/2017) presso Turismo de Galicia, tramite la sede elettronica della Xunta. Abilita all'operatività dal momento della presentazione, e Turismo iscrive l'immobile d'ufficio nel REAT, con un numero di registrazione del tipo VUT-[provincia]-[6 cifre] (CO per A Coruña, LU per Lugo, OR per Ourense e PO per Pontevedra). Quel numero è obbligatorio in tutti gli annunci e le piattaforme lo verificano. Il vecchio numero unico statale (NRUA) è stato annullato dal Tribunale Supremo nel 2026: in Galizia il numero che conta è quello del REAT.

Attenzione a una distinzione importante: l'iscrizione al REAT non legalizza un immobile che non rispetta la pianificazione comunale. A Santiago sono già stati emessi ordini di cessazione e sanzioni nei confronti di VUT iscritte senza titolo urbanistico comunale. La stessa lezione è arrivata da Salamanca in Castiglia e León, e nei Paesi Baschi è sempre la pianificazione comunale a escludere la maggior parte dei casi; tutte le altre regioni le trovi nella nostra guida alla normativa sugli affitti brevi per regione.

Requisiti dell'immobile (Decreto 12/2017)

• Abitabilità: immobile legalmente costituito, con licenza di prima occupazione o certificato di abitabilità; la capacità è determinata da tale titolo.
• Compatibilità urbanistica: suolo residenziale e rispetto dei limiti comunali.
• Attrezzatura: arredato e pronto all'uso immediato, con dotazione adeguata al numero di posti letto.
• Riscaldamento in tutti i locali ad uso degli ospiti (può essere omesso solo se l'immobile è commercializzato esclusivamente da giugno a settembre).
• Telefono di assistenza 24 ore e servizio di supporto e manutenzione.
• Registro dei reclami a disposizione dell'ospite, con relativa segnaletica, e una copia della dichiarazione responsabile ben visibile.
• Cessione dell'intero immobile: non è possibile affittare per stanze (salvo vie comunali specifiche, come quella dell'abitazione principale a Santiago).

L'assicurazione di responsabilità civile è fortemente consigliata, sebbene per le VUT non risulti espressamente obbligatoria nel testo normativo; confermalo con il tuo consulente.

Può vietarlo il condominio?

Sì, e la sua autorizzazione è ora un requisito preliminare. Dalla riforma della Legge sulla Proprietà Orizzontale in vigore dal 3 aprile 2025: per avviare l'attività di VUT in un edificio condominiale è necessario l'accordo espresso di tre quinti dei proprietari; con la stessa maggioranza il condominio può limitare, subordinare o vietare l'attività e imporre una maggiorazione fino al 20 % sulle spese condominiali. Gli accordi non hanno effetto retroattivo per chi operava già legalmente. Ottieni il verbale con l'accordo favorevole prima di presentare la dichiarazione.

Obblighi quotidiani

• Registro dei viaggiatori (SES.Hospedajes): comunica i dati degli ospiti al Ministero dell'Interno entro 24 ore e conservali per 3 anni (Real Decreto 933/2021).
• Numero del REAT visibile in tutti gli annunci e canali.
• Informazioni all'ospite: condizioni della prenotazione, telefono 24 h, regolamento interno e, dove applicabile, il prezzo comprensivo della tassa turistica.
• Dati di occupazione: Turismo de Galicia può richiederli trimestralmente.

Fiscalità: quello che devi sapere

• IRPF: senza servizi alberghieri, si dichiara come reddito da capitale immobiliare, deducendo le spese (IBI, condominio, utenze, ammortamento, interessi) in proporzione ai giorni affittati. La riduzione per l'affitto dell'abitazione principale non si applica agli affitti brevi turistici. Con servizi di tipo alberghiero, si tratta di attività economica.
• IVA: attualmente l'affitto senza servizi alberghieri è esente; con servizi si applica il 10 %. È in corso una riforma statale che fisserebbe un'IVA del 10 % per soggiorni di 30 notti o meno a partire dal 1° dicembre 2026 (RDL 29/2026), ma è ancora in attesa di convalida e potrebbe non essere approvata; trattala come un cambiamento probabile, non certo.
• Tassa turistica galiziana: l'imposta regionale è bonificata al 100 %, quindi si paga solo dove il comune approva una maggiorazione: già applicata da Santiago e A Coruña (2 € per persona a notte per VUT, massimo 5 notti) e Vigo (1,60 €, da ottobre 2026). Dove prevista, viene riscossa dall'ospite e versata dall'operatore.

Sanzioni: il costo del mancato rispetto

Operare senza aver presentato la dichiarazione responsabile costituisce un'infrazione grave. Fasce previste dalla Legge 7/2011:

A queste sanzioni si aggiungono quelle comunali per aver operato senza titolo urbanistico (Santiago, Pontevedra) e quelle relative al registro dei viaggiatori. Nel 2025 il Ministero dei Consumatori ha trasmesso alla Xunta un elenco di migliaia di annunci privi del numero REAT.

Cosa dovresti fare adesso?

• Se hai già la licenza: mantienila in regola (numero REAT negli annunci, SES.Hospedajes, registro dei reclami) e verifica che il tuo immobile rispetti la pianificazione del tuo comune; a Santiago e A Coruña i controlli sono più frequenti.
• Se non ce l'hai: inizia dal comune. Richiedi il certificato di compatibilità urbanistica e conferma piano e zona prima di investire. Le migliori opportunità legali si trovano nelle ville unifamiliari della costa (Rías Baixas, Costa da Morte), nel territorio rurale con edificazione regolare e ai piani terra e primi piani in città.
• Se acquisti un immobile 'con licenza': verifica l'iscrizione al REAT, il titolo urbanistico comunale, l'accordo del condominio e l'assenza di ordini di cessazione o sanzioni.