Licenza turistica nei Paesi Baschi 2026: VUT, REATE e limiti comunali

Nota: questa guida ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale. In Euskadi coesistono la normativa autonomica e le ordinanze urbanistiche di ciascun Comune, che cambiano frequentemente. Verifica sempre la tua situazione nel BOPV, presso il tuo Comune e presso la Hacienda Foral competente.

Posso aprire una casa vacanze in Euskadi nel 2026?

La normativa autonomica (Legge 13/2016 e Decreto 101/2018) consente di aprire una casa vacanze (VUT). Ma chi decide davvero se il tuo appartamento è percorribile è il Comune: nei capoluoghi e nei quartieri più turistici, il piano urbanistico è il filtro che scarta la maggior parte dei casi. A Donostia non vengono praticamente rilasciate nuove licenze dal 2023; a Bilbao sono ammesse solo al piano residenziale più basso, con ulteriori limitazioni nelle zone sature; e a Vitoria-Gasteiz il nuovo piano del 2026 le consente unicamente al piano più basso.

È opportuno verificare in quest'ordine — e non presentare la dichiarazione responsabile prima di avere tutto chiaro:

• Compatibilità urbanistica comunale: chiedi al Comune una relazione che attesti se l'uso turistico è consentito in quell'edificio, quartiere e piano. È il fattore che esclude il maggior numero di casi.
• Accordo del condominio: dall'aprile 2025 è necessaria la sua autorizzazione preventiva (vedi più avanti).
• Requisiti tecnici del Decreto 101/2018: posti letto, assicurazione, dotazioni, targa.
• Dichiarazione responsabile e iscrizione al REATE: l'ultimo passo, non il primo.

Il quadro normativo, in modo chiaro

La base è la Legge 13/2016, del 28 luglio, sul Turismo dei Paesi Baschi e il Decreto 101/2018, del 3 luglio, sulle abitazioni e camere ad uso turistico. Il Decreto 52/2025 ha incorporato nel regime generale le abitazioni nei caseríos e nei nuclei rurali. È in corso di elaborazione una nuova Legge sul Turismo basco (proposta di legge del 2026) che prevede il divieto di nuove VUT nelle zone a tensione abitativa e l'obbligo di rinnovare l'iscrizione ogni cinque anni, ma non è ancora stata approvata. La competenza turistica spetta al Governo Basco; quella urbanistica a ciascun Comune; e l'IRPF è regolato da ciascuna Hacienda Foral (Bizkaia, Gipuzkoa e Álava).

Il filtro più selettivo: il tuo Comune

Questo è l'aspetto che confonde quasi tutti i proprietari: anche se soddisfi la normativa autonomica, se il piano urbanistico comunale non ammette l'uso turistico nel tuo edificio, non esiste VUT possibile. Situazione nei tre capoluoghi a ottobre 2026:

Importante: alcuni dettagli urbanistici (delimitazione delle zone, situazione esatta di ciascun Comune costiero) cambiano spesso e in parte provengono dalla stampa. Prima di acquistare o ristrutturare, richiedi sempre al Comune una relazione urbanistica specifica per la tua abitazione. È lo stesso filtro che decide in Galizia o nella vicina Cantabria; tutte le altre regioni le trovi nella nostra guida alla normativa sugli affitti brevi per regione.

L'avvio dell'attività: dichiarazione responsabile e iscrizione al REATE

L'avvio avviene tramite una dichiarazione responsabile presentata alla Direzione del Turismo del Governo Basco, attraverso la sede elettronica di euskadi.eus. Una volta presentata nella sua interezza, l'abitazione viene iscritta immediatamente al REATE (Registro delle Imprese e delle Attività Turistiche di Euskadi) con un numero di registrazione, e l'attività può iniziare. In seguito, il Turismo richiede al Comune una relazione pregiudiziale e vincolante sulla compatibilità urbanistica: per questo presentare la dichiarazione senza il via libera comunale è rischioso, poiché potrebbe essere annullata.

Il numero del REATE è obbligatorio in tutti gli annunci e nei canali di commercializzazione, e le piattaforme lo verificano (nel 2025 Airbnb ha rimosso centinaia di annunci baschi privi di numero). Il vecchio numero unico statale (NRUA) è stato annullato dal Tribunale Supremo nel 2026: l'unico numero esigibile è quello autonomico del REATE.

Requisiti dell'abitazione (Decreto 101/2018)

• Titolo abilitante: licenza di prima occupazione o certificato di abitabilità, e uso turistico compatibile con il piano urbanistico comunale.
• Capienza: massimo 8 posti letto per abitazione (inclusi i residenti nel caso delle camere). Superata questa soglia, cessa di essere una VUT.
• Distribuzione: cucina, bagno e almeno un locale destinato al riposo; un bagno ogni 4 persone; camere da letto con luce e ventilazione diretta.
• Dotazioni: acqua calda, riscaldamento in tutti i locali e nei bagni, arredamento completo, biancheria da letto e un set di asciugamani per persona, pulizia prima di ogni arrivo.
• Sicurezza: planimetria di evacuazione, numeri di emergenza e 112, estintore e kit di pronto soccorso, e assistenza telefonica dalle 8:00 alle 22:00 tutti i giorni.
• Targa identificativa VT (abitazione) o HT (camera), all'esterno dell'edificio e accanto alla porta.
• Assicurazione di responsabilità civile da 35.000 € per posto letto (una VUT da 6 posti richiede 210.000 € di capitale assicurato), valida fino alla cancellazione dal REATE.
• Moduli di reclamo ufficiali a disposizione degli ospiti.

Il condominio può vietarla?

Sì, e la sua autorizzazione è ora un requisito. Con la riforma della Legge sulla Proprietà Orizzontale in vigore dal 3 aprile 2025: per avviare l'attività è necessaria l'approvazione espressa preventiva dell'assemblea (art. 7.3); e la delibera che la approva, limita o vieta richiede il voto di tre quinti dei proprietari (art. 17.12), che possono inoltre imporre un maggiorazione fino al 20 % sulle spese condominiali. Le delibere non hanno effetto retroattivo per chi operava legalmente prima di tale data. Procurati il verbale con la delibera favorevole prima di presentare la dichiarazione responsabile.

Obblighi quotidiani

• Registro dei viaggiatori (SES.Hospedajes): comunica i dati degli ospiti al Ministero dell'Interno ai sensi del Real Decreto 933/2021.
• Numero del REATE visibile in tutti gli annunci, le fatture e i documenti informativi.
• Informativa all'ospite prima della prenotazione: titolare, numero di registrazione, posti disponibili, orari, prezzo finale dettagliato con imposte e tasse (dal 2027, anche l'imposta turistica), condizioni di cancellazione e regole di convivenza.
• Nell'abitazione: targa VT/HT, avviso e moduli di reclamo, estintore, kit di pronto soccorso e planimetria di evacuazione.

Imposte: il regime forale e quello statale

I Paesi Baschi hanno un regime forale, per cui l'IRPF è regolato da ciascuna Hacienda Foral e non coincide con il resto della Spagna:

• IRPF (Bizkaia e Álava): dal 2025, i proventi degli affitti brevi sono tassati come redditi da capitale immobiliare nella base imponibile generale, con una riduzione del 20 % sui proventi e solo gli interessi di finanziamento come spesa deducibile (non sono più deducibili IBI, spese condominiali, utenze né ammortamento).
• IRPF (Gipuzkoa): redditi da capitale immobiliare nella base imponibile generale, con spese necessarie deducibili; non si applica la riduzione prevista per la locazione di abitazione principale. Si consiglia di verificare i dettagli della riforma forale del 2025 con il proprio consulente.
• IVA: la locazione senza servizi alberghieri è esente; con servizi di tipo alberghiero si applica il 10 %. Una riforma statale dell'IVA sugli appartamenti turistici non è stata ratificata ed è stata abrogata a fine 2026; considerala un cambiamento possibile ma non in vigore.
• Imposta sui soggiorni turistici: dal 1° gennaio 2027, gli ospiti delle VUT pagheranno un'imposta comunale che il titolare riscuote e versa. A Bilbao, Donostia e Vitoria la tariffa prevista per le VUT arriva a 6,50 € per persona a notte (massimo 6 notti), in attesa dell'approvazione definitiva delle ordinanze.

Sanzioni: il costo del mancato rispetto delle norme

Operare senza iscrizione è considerato 'attività clandestina' e viene perseguito. Fasce previste dalla Legge 13/2016:

Alle sanzioni si aggiungono la chiusura o la sospensione dell'attività e la revoca degli aiuti. Il Governo Basco ha potenziato i controlli nel 2025.

Cosa dovresti fare adesso?

• Se hai già una licenza (soprattutto a Donostia o Bilbao): è un bene raro; tienila in regola (assicurazione, targa, numero REATE, SES.Hospedajes) e preparati al rinnovo ogni cinque anni che porterà la nuova legge basca.
• Se non ce l'hai: inizia dal Comune. Richiedi la relazione di compatibilità urbanistica e verifica piano e zona prima di tutto; senza di essa, non investire.
• Se acquisti un'abitazione 'con licenza': conferma l'iscrizione al REATE, la relazione urbanistica favorevole, la delibera del condominio e l'assenza di sanzioni o procedimenti aperti.