Touristische Lizenz in Katalonien 2026: HUT, angespannte Gebiete und 2028

*Dieser Leitfaden dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Die touristischen Vorschriften ändern sich häufig; überprüfen Sie Ihren Fall stets anhand des DOGC, Ihrer Gemeindeverwaltung und der Generalitat, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Letzte Aktualisierung: Oktober 2026.*

Kann ich 2026 eine touristische Lizenz in Katalonien erhalten?

Das hängt davon ab, wo sich Ihre Wohnung befindet. Katalonien kennt heute zwei parallel geltende Regelungen:

• In den als 'Gebiete mit starker Wohnungsnachfrage' eingestuften Gemeinden (angespannte Gebiete) - 262 Gemeinden, darunter Barcelona, Girona, Tarragona, Lleida und weite Teile der Küste - ist es sehr schwierig, eine neue HUT zu erhalten: Es ist eine vorherige kommunale Baugenehmigung erforderlich, und es gilt eine Dichteobergrenze. In vielen dieser Gemeinden werden de facto keine neuen Lizenzen erteilt.
• Außerhalb angespannter Gebiete gilt weiterhin das klassische System: Genehmigung bei der Generalitat und HUT-Nummer, ohne die Baugenehmigung des Decret Llei 3/2023.

Die eigentliche Frage lautet daher nicht 'Ist es in Katalonien möglich?', sondern 'In welcher Situation befindet sich meine Gemeinde?'.

Das Decret Llei 3/2023 - einfach erklärt

Das Decret Llei 3/2023 (Dringlichkeitsmaßnahmen im Bereich Wohnen) hat die Spielregeln in Gemeinden mit besonders hohem Wohndruck verändert. Seine drei zentralen Elemente:

• Vorherige Baugenehmigung. In angespannten Gebieten wird die HUT zu einer Nutzungsart, die eine kommunale Genehmigung erfordert, bevor sie aktiviert werden kann. Die bloße Mitteilung an die Generalitat genügt nicht mehr.
• Dichteobergrenze. Es wird eine Höchstzahl an Ferienwohnungen in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl festgelegt (als Richtwert etwa 10 HUT pro 100 Einwohner, den jede Gemeinde in ihrer Bauleitplanung konkretisiert). Wo diese Grenze bereits überschritten ist, können keine neuen Wohnungen hinzukommen.
• Befristete Lizenzen auf 5 Jahre. Lizenzen sind nicht mehr unbefristet: Sie gelten 5 Jahre, und ihre Verlängerung hängt davon ab, ob die Bauleitplanung dies weiterhin zulässt.

Angespannte Gebiete im Vergleich zum übrigen Katalonien

In beiden Fällen ist die HUT-Nummer des Registre de Turisme de Catalunya verpflichtend und muss in allen Inseraten erscheinen (Airbnb, Booking, eigene Website...).

Die Stadt Barcelona: Was 2028 geschieht

• Der Stadtrat von Barcelona hat beschlossen, keine einzige HUT-Lizenz mehr zu verlängern, sodass die Stadt bis 2028 auf null Ferienwohnungen kommen würde (rund 10.000 Lizenzen würden erlöschen). An dieser Position wurde trotz Klagen festgehalten, und 2026 erhielt sie gerichtliche Unterstützung.
• Für HUT, die vor Inkrafttreten des Decret Llei 3/2023 genehmigt wurden, gilt eine Übergangsregelung: Sie können bis November 2028 ohne die neue Baugenehmigung weiter betrieben werden. Danach benötigen sie die kommunale Lizenz (die in Barcelona Stadt nicht erteilt wird) oder müssen den Betrieb einstellen.
• Es gibt eine Verlängerung wegen nicht amortisierter Investitionen: Zwischen November 2027 und November 2028 kann der Inhaber beim Stadtrat eine Verlängerung von bis zu 5 Jahren beantragen und dabei nachweisen, dass die getätigte Investition noch nicht zurückgewonnen werden konnte.

Ein wichtiger und ehrlicher Hinweis: Es stimmt nicht, dass 'in Katalonien Ferienwohnungen verboten sind'. Die angrenzenden Gemeinden - Sant Adrià de Besòs, Badalona, L'Hospitalet... - haben jeweils ihre eigene Situation, je nachdem, ob sie als angespanntes Gebiet eingestuft sind und wie ihre Bauleitplanung aussieht. *(Fee4Me verwaltet im Großraum Barcelona, in Sant Adrià de Besòs, nicht in der Stadt Barcelona.)*

Das staatliche Register wurde gekippt: Was jetzt gilt

Eine aktuelle Entwicklung, die man kennen sollte: Der Tribunal Supremo hat das Registro Único de Arrendamientos de corta duración für nichtig erklärt (Urteil vom 21. Mai 2026) - die durch RD 1312/2024 geschaffene staatliche Registernummer, die am 1. Juli 2025 in Kraft getreten war - wegen Eingriffs in die Zuständigkeiten der autonomen Gemeinschaften. In der Praxis bedeutet das:

• Die staatliche Registernummer ist nicht mehr erforderlich, um Ihre Unterkunft zu inserieren.
• Das regionale Register gilt: In Katalonien ist das die HUT-Nummer des Registre de Turisme de Catalunya.
• Die Ventanilla Única Digital bleibt als Mechanismus bestehen, über den Plattformen Daten übermitteln (europäische Verpflichtungen), jedoch ohne die Anforderung einer einheitlichen staatlichen Nummer.

Schritt für Schritt - je nach Ihrer Gemeinde

• Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde ein angespanntes Gebiet ist (die 262 Gemeinden des Decret Llei 3/2023) und ob noch Spielraum unter der Dichteobergrenze vorhanden ist.
• Wenn Sie in einem angespannten Gebiet liegen: Beantragen Sie zunächst die Baugenehmigung bei der Gemeindeverwaltung. Ohne diese gibt es keine HUT.
• Beantragen Sie die Genehmigung bei der Generalitat und erhalten Sie Ihre HUT-Nummer (Registre de Turisme de Catalunya).
• Geben Sie die HUT-Nummer in allen Inseraten an.
• Melden Sie sich beim Reisenden-Register an: In Katalonien ist das das registre de viatgers der Mossos d'Esquadra, zusätzlich zu den staatlichen Meldepflichten für Reisende (SES.Hospedajes).
• Klären Sie die Situation mit der Eigentümergemeinschaft (siehe nächster Abschnitt).

Eigentümergemeinschaft und Steuern

• Eigentümergemeinschaft (staatliche, nicht katalanische Regelung): Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Ley Orgánica 1/2025 kann eine neue HUT-Tätigkeit die Zustimmung von 3/5 der Eigentümerversammlung erfordern. Dies gilt nicht rückwirkend für bereits bestehende Einheiten; die Gemeinschaft kann jedoch eine Erhöhung der der Ferienwohnung zurechenbaren Gemeinschaftskosten um bis zu 20 % beschließen.
• Steuern: Die Einnahmen unterliegen der Einkommensteuer (IRPF) oder der Körperschaftsteuer, und je nach Fall können Umsatzsteuer- und kommunale Steuerpflichten bestehen. Ausführlich behandeln wir dies in unserem Steuer-Leitfaden.

Wichtige Termine im Überblick

Sanktionen

Der Betrieb ohne die entsprechende Genehmigung oder Lizenz stellt einen Verstoß gegen das katalanische Tourismus-Regelwerk dar, mit Bußgeldern, die in den schwersten Fällen Hunderttausende von Euro erreichen können, zuzüglich Betriebsuntersagung und Entfernung der Inserate. Die genauen Beträge hängen von der Einstufung des Verstoßes ab.