VUT-Lizenz in Madrid 2026: Plan RESIDE, Anforderungen und Zonen

*Dieser Leitfaden dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die touristischen Vorschriften ändern sich häufig; prüfen Sie Ihren konkreten Fall beim Ayuntamiento de Madrid und der Comunidad de Madrid, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Letzte Aktualisierung: Oktober 2026.*

Kann ich 2026 eine VUT in Madrid eröffnen?

Das hängt von zwei Faktoren ab: in welcher Zone Ihre Wohnung liegt und ob sie einen unabhängigen Zugang von der Straße hat. Mit dem Plan RESIDE können viele Stockwerkswohnungen in Wohngebäuden nicht mehr in eine neue VUT umgewandelt werden. Für die meisten Eigentümer ist dieses Kriterium ausschlaggebend – nicht der bürokratische Aufwand.

Eine Zahl, die die Lage auf den Punkt bringt: Von den geschätzten 16.100 Ferienwohnungen in Madrid verfügen nur rund 1.200 über eine gültige Lizenz. Genau dort, wo es darum geht, die Situation zu regularisieren und es richtig zu machen, entfaltet Fee4Me seinen Mehrwert.

Die zwei Genehmigungen, die alle verwechseln

In Madrid sind zwei verschiedene Behörden zuständig, und keine ersetzt die andere. Die Eintragung in das regionale Register gibt Ihnen keine städtische Lizenz – und umgekehrt.

Plan RESIDE: wo erlaubt und wo nicht

Der Plan RESIDE (im August 2025 genehmigt und nach seiner Veröffentlichung in Kraft getreten, als Ersatz für den Plan Especial de Hospedaje von 2019) teilt die Stadt in Zonen auf:

Das staatliche Register ist gefallen: Was jetzt gilt

Es lohnt sich, dies zu kennen, denn es verändert das Verfahren: Das Tribunal Supremo hat das Registro Único de Arrendamientos de corta duración für nichtig erklärt (Urteil vom 21. Mai 2026) – die staatliche Registrierungsnummer gemäß RD 1312/2024, die seit dem 1. Juli 2025 galt –, weil es in die Zuständigkeit der Autonomen Gemeinschaften eingriff. In der Praxis bedeutet das:

• Sie benötigen die staatliche Registrierungsnummer nicht mehr, um Ihre Unterkunft zu inserieren.
• Das regionale Register ist maßgeblich: In Madrid ist dies die VUT-Nummer des Registro de Empresas Turísticas der Comunidad de Madrid.
• Die Ventanilla Única Digital bleibt bestehen, damit Plattformen Daten übermitteln können (europäische Verpflichtungen), jedoch ohne die einheitliche staatliche Nummer.

Schritt für Schritt

• Prüfen Sie Zone und Zugang. Stellen Sie fest, ob Ihre Wohnung im historischen Zentrum, an einer Gewerbeachse oder im übrigen Stadtgebiet liegt und ob sie über einen unabhängigen Zugang verfügt. Davon hängt fast alles ab.
• Beantragen Sie die Baugenehmigung und die gewerbliche Nutzung als Beherbergungsbetrieb beim Ayuntamiento de Madrid.
• Tragen Sie sich in das Registro de Empresas Turísticas der Comunidad de Madrid ein und erhalten Sie Ihre VUT-Nummer (kostenloser Vorgang).
• Geben Sie die VUT-Nummer in allen Inseraten an (Airbnb, Booking, eigene Website ...).
• Melden Sie die Gästeregistrierung an (SES.Hospedajes).
• Klären Sie die Situation mit der Eigentümergemeinschaft (siehe nächster Punkt).

Eigentümergemeinschaft und Steuern

• Eigentümergemeinschaft (staatliche Regelung): Seit der Reform des Ley de Propiedad Horizontal durch die Ley Orgánica 1/2025 kann eine neue VUT-Tätigkeit der Zustimmung von 3/5 der Eigentümerversammlung bedürfen. Dies gilt nicht rückwirkend für bereits bestehende VUT, und die Gemeinschaft kann eine Erhöhung der der Ferienwohnung zurechenbaren Gemeinschaftskosten um bis zu 20 % beschließen.
• Steuern: Die Einnahmen sind einkommensteuerpflichtig (IRPF oder Körperschaftsteuer); je nach Situation können auch Umsatzsteuer- und Kommunalsteuerpflichten entstehen. Wir behandeln dieses Thema ausführlich im Steuer-Leitfaden.

Sanktionen

Der Betrieb als VUT ohne städtische Lizenz oder ohne regionale Eintragung ist ein Verstoß, der Bußgelder von bis zu 300.000 € in den schwerwiegendsten Fällen nach sich ziehen kann, zuzüglich der sofortigen Einstellung der Tätigkeit und der Löschung der Inserate von den Plattformen. Die Höhe der Sanktionen richtet sich nach der Einstufung des Verstoßes.