Touristische Lizenz in Galicien 2026: VUT, REAT und städtische Beschränkungen

Hinweis: Dieser Leitfaden dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar. In Galicien gelten gleichzeitig regionale Vorschriften und kommunale Bauleitpläne, die sich häufig ändern; zudem befinden sich steuerliche Änderungen auf staatlicher Ebene in der Bearbeitung. Überprüfen Sie Ihren konkreten Fall stets im DOG, bei Ihrer Gemeinde und gemeinsam mit Ihrem Berater.

Kann ich 2026 eine Ferienwohnung in Galicien anbieten?

Auf regionaler Ebene ja: Eine verantwortliche Erklärung gegenüber Turismo de Galicia genügt, um ins REAT eingetragen zu werden und den Betrieb aufzunehmen. Doch 2026 ist das regionale Verfahren nur der einfache Schritt; ob Ihre Wohnung tatsächlich touristisch genutzt werden darf, entscheidet die kommunale Bauleitplanung. In Santiago, A Coruña und Pontevedra sind VUT ausschließlich in Erdgeschossen, ersten Stockwerken oder Gebäuden mit ausschließlich touristischer Nutzung erlaubt – niemals in einer Wohnung oberhalb anderer Wohneinheiten. Vigo und Lugo bewegen sich auf dasselbe Modell zu.

Daher empfiehlt es sich, die folgenden Schritte in dieser Reihenfolge zu prüfen und sich erst einzutragen, wenn alles geklärt ist:

• Bauplanungsrechtliche Vereinbarkeit mit der Gemeinde: Beantragen Sie beim Stadtrat das Zertifikat darüber, ob Ihre Wohnung (nach Stockwerk und Lage) die touristische Nutzung erlaubt. Dies ist der häufigste Ablehnungsgrund.
• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Seit April 2025 benötigen Sie die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer, um die Tätigkeit aufzunehmen.
• Anforderungen gemäß Dekret 12/2017: Bewohnbarkeit, Ausstattung, 24-Stunden-Telefon, Beschwerdeformulare.
• Verantwortliche Erklärung und Eintragung ins REAT: der letzte Schritt.

Der rechtliche Rahmen im Überblick

Die Grundlage bildet das Gesetz 7/2011 vom 27. Oktober über den Tourismus in Galicien (das die Ferienwohnung als eine vollständig überlassene Unterkunft für touristische Aufenthalte von weniger als 30 Tagen definiert) sowie das Dekret 12/2017 vom 26. Januar, das die VUT regelt. Eine Bestimmung des Dekrets ermöglicht sämtliche Einschränkungen: Gemeinden können die Anzahl der VUT pro Gebäude oder Gebiet begrenzen, und die Wohnung muss sich auf als Wohngebiet ausgewiesenem Boden befinden. Es gibt kein neues Dekret der Xunta, das im DOG veröffentlicht wurde; es existieren zwar laufende Initiativen (ein Gesetzentwurf zur Einführung einer vorherigen kommunalen Genehmigungspflicht), diese sind jedoch noch nicht in Kraft.

Der entscheidende Filter: Ihre Gemeinde

Auch wenn Sie die regionalen Vorschriften erfüllen, ist eine VUT nicht möglich, wenn der kommunale Bebauungsplan die touristische Nutzung in Ihrem Gebäude und Stockwerk nicht gestattet. Stand der Städte im Oktober 2026:

Wichtig: Viele kommunale Details (Abgrenzungen, endgültige Genehmigungen) ändern sich häufig, und einige stammen aus Presseberichten. Bevor Sie kaufen oder renovieren, fordern Sie stets beim Stadtrat das Zertifikat zur bauplanungsrechtlichen Vereinbarkeit Ihrer konkreten Immobilie an. Darüber hinaus sind A Coruña und Santiago als angespannte Wohnungsmärkte eingestuft, was sich auf die Vermietung auswirkt und – sollte die staatliche Reform Erfolg haben – Grundsteuer-Zuschläge für touristische Immobilien ermöglichen könnte.

Die Anmeldung: verantwortliche Erklärung und Eintragung ins REAT

Die Anmeldung erfolgt durch die verantwortliche Erklärung (Formular gemäß Anhang V des Dekrets 12/2017) bei Turismo de Galicia über das elektronische Portal der Xunta. Sie berechtigt zur Aufnahme des Betriebs ab dem Zeitpunkt der Einreichung, und Turismo trägt die Wohnung von Amts wegen ins REAT ein – mit einer Registrierungsnummer der Form VUT-[Provinz]-[6 Ziffern] (CO für A Coruña, LU für Lugo, OR für Ourense und PO für Pontevedra). Diese Nummer ist in allen Inseraten verpflichtend und wird von den Plattformen überprüft. Die frühere einheitliche staatliche Nummer (NRUA) wurde 2026 vom Obersten Gerichtshof für nichtig erklärt: In Galicien zählt ausschließlich die REAT-Nummer.

Ein wichtiger Hinweis: Die Eintragung ins REAT legalisiert nicht eine Wohnung, die gegen die kommunale Bauleitplanung verstößt. In Santiago hat es bereits Betriebseinstellungsanordnungen und Sanktionen gegen eingetragene VUT ohne kommunalen Rechtstitel gegeben. Dieselbe Lehre zog Salamanca in Kastilien und León, und im Baskenland ist es ebenfalls die kommunale Bauleitplanung, die die meisten Fälle ausschließt; alle übrigen Regionen finden Sie in unserem Leitfaden zu den Vorschriften für Ferienvermietung nach Region.

Anforderungen an die Wohnung (Dekret 12/2017)

• Bewohnbarkeit: rechtmäßig errichtete Wohnung mit Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung; die Kapazität richtet sich nach diesem Dokument.
• Bauplanungsrechtliche Vereinbarkeit: Wohnbauland und Einhaltung der kommunalen Beschränkungen.
• Ausstattung: möbliert und sofort nutzbar, mit einer der Personenanzahl angemessenen Haushaltsausstattung.
• Heizung in allen Gästebereichen (kann nur entfallen, wenn die Vermietung ausschließlich von Juni bis September angeboten wird).
• 24-Stunden-Bereitschaftstelefon sowie Unterstützungs- und Wartungsservice.
• Beschwerdeformulare für den Gast mit sichtbarem Aushang sowie eine Kopie der verantwortlichen Erklärung an gut sichtbarer Stelle.
• Vollständige Überlassung der Wohnung: eine Vermietung nach Zimmern ist nicht gestattet (außer in speziellen kommunalen Regelungen wie der Hauptwohnungsvermietung in Santiago).

Eine Haftpflichtversicherung ist sehr empfehlenswert, auch wenn sie für VUT im Gesetzestext nicht ausdrücklich als Pflicht aufgeführt ist; klären Sie dies mit Ihrem Berater.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Vermietung untersagen?

Ja, und ihre Genehmigung ist nun eine Voraussetzung. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die seit dem 3. April 2025 in Kraft ist, benötigen Sie für die Aufnahme einer VUT in einem Mehrfamilienhaus die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer; mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft die Tätigkeit einschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten und einen Zuschlag von bis zu 20 % auf die Gemeinschaftskosten festsetzen. Die Beschlüsse gelten nicht rückwirkend für Eigentümer, die bereits rechtmäßig tätig waren. Holen Sie das Protokoll mit dem zustimmenden Beschluss vor der Einreichung der Erklärung ein.

Laufende Betreiberpflichten

• Gästeregister (SES.Hospedajes): Übermitteln Sie die Daten der Gäste innerhalb von maximal 24 Stunden an das Innenministerium und bewahren Sie diese 3 Jahre lang auf (Real Decreto 933/2021).
• REAT-Nummer in allen Inseraten und Buchungskanälen sichtbar angeben.
• Information an den Gast: Buchungsbedingungen, 24-Stunden-Telefon, Hausordnung und – soweit ein Zuschlag erhoben wird – der Gesamtpreis inklusive Tourismusabgabe.
• Belegungsdaten: Turismo de Galicia kann diese vierteljährlich anfordern.

Steuern: Was Sie wissen müssen

• Einkommensteuer (IRPF): Ohne Hoteldienstleistungen versteuern Sie die Einnahmen als Einkünfte aus Immobilienkapital und können Ausgaben (Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Nebenkosten, Abschreibung, Zinsen) anteilig für die vermieteten Tage abziehen. Die Steuerermäßigung für die Vermietung der Hauptwohnung gilt nicht für Ferienunterkünfte. Bei hotelartigen Dienstleistungen handelt es sich um eine wirtschaftliche Tätigkeit.
• Mehrwertsteuer (IVA): Derzeit ist die Vermietung ohne Hoteldienstleistungen von der MwSt. befreit; mit Dienstleistungen gilt der Satz von 10 %. Es ist eine staatliche Reform in Vorbereitung, die ab dem 1. Dezember 2026 einen MwSt.-Satz von 10 % für Aufenthalte von 30 Nächten oder weniger vorsieht (RDL 29/2026), doch die Ratifizierung steht noch aus und könnte scheitern; behandeln Sie dies als mögliche, nicht als gesicherte Änderung.
• Galicische Tourismusabgabe: Die regionale Steuer wird zu 100 % subventioniert, sodass nur dort gezahlt wird, wo die Gemeinde einen kommunalen Aufschlag beschließt. Bereits angewendet wird sie in Santiago und A Coruña (2 € pro Person und Nacht bei VUT, maximal 5 Nächte) sowie in Vigo (1,60 €, ab Oktober 2026). Wo sie erhoben wird, berechnen Sie sie dem Gast und führen Sie sie ab.

Sanktionen: Die Kosten der Nichteinhaltung

Der Betrieb ohne Einreichung der verantwortlichen Erklärung stellt einen schwerwiegenden Verstoß dar. Bußgeldrahmen gemäß Gesetz 7/2011:

Zu diesen Sanktionen kommen kommunale Bußgelder für den Betrieb ohne bauplanungsrechtlichen Titel (Santiago, Pontevedra) sowie Strafen im Zusammenhang mit dem Gästeregister hinzu. Die Verbraucherschutzbehörde übermittelte der Xunta 2025 eine Liste mit Tausenden von Inseraten ohne REAT-Nummer.

Was sollten Sie jetzt tun?

• Wenn Sie bereits eine Lizenz besitzen: Halten Sie alles auf dem aktuellen Stand (REAT-Nummer in den Inseraten, SES.Hospedajes, Beschwerdeformulare) und prüfen Sie, ob Ihre Wohnung den Bauleitplan Ihrer Gemeinde erfüllt; in Santiago und A Coruña wird am häufigsten kontrolliert.
• Wenn Sie noch keine haben: Beginnen Sie bei der Gemeinde. Fordern Sie das Zertifikat zur bauplanungsrechtlichen Vereinbarkeit an und klären Sie Stockwerk und Lage, bevor Sie investieren. Die besten rechtlich zulässigen Möglichkeiten finden sich in Einfamilienhäusern an der Küste (Rías Baixas, Costa da Morte), in rechtmäßig errichteten Gebäuden im ländlichen Raum sowie in Erdgeschossen und ersten Stockwerken städtischer Gebäude.
• Wenn Sie eine Wohnung 'mit Lizenz' kaufen: Überprüfen Sie die Eintragung im REAT, den kommunalen bauplanungsrechtlichen Titel, den Beschluss der Eigentümergemeinschaft sowie das Fehlen von Betriebseinstellungsanordnungen oder Sanktionen.