Touristische Lizenz im Baskenland 2026: VUT, REATE und kommunale Beschränkungen

Hinweis: Dieser Leitfaden dient ausschließlich der Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Im Baskenland gelten gleichzeitig die autonome Gesetzgebung und die städtebaulichen Vorschriften jeder Gemeinde, die sich häufig ändern. Überprüfen Sie Ihren konkreten Fall stets im BOPV, bei Ihrem Rathaus und bei der für Sie zuständigen Hacienda Foral.

Kann ich 2026 eine touristische Ferienwohnung im Baskenland eröffnen?

Die autonome Regelung (Gesetz 13/2016 und Dekret 101/2018) erlaubt die Eröffnung einer touristischen Unterkunft (VUT). Doch wer letztlich darüber entscheidet, ob Ihre Wohnung geeignet ist, ist das Rathaus: In den Hauptstädten und den touristisch stärksten Vierteln ist die kommunale Stadtplanung das entscheidende Filter, das die meisten Fälle ausschließt. In Donostia werden seit 2023 praktisch keine neuen Lizenzen mehr erteilt; in Bilbao ist die Nutzung nur im untersten Wohngeschoss möglich, mit weiteren Einschränkungen in gesättigten Zonen; und in Vitoria-Gasteiz erlaubt der neue Plan von 2026 die Nutzung ebenfalls nur im untersten Wohngeschoss.

Daher empfiehlt es sich, in dieser Reihenfolge vorzugehen — und die Verantwortungserklärung erst einzureichen, wenn alles geklärt ist:

• Städtebauliche Vereinbarkeit mit der Gemeinde: Fordern Sie beim Rathaus ein Gutachten an, ob die touristische Nutzung in dem betreffenden Gebäude, Viertel und Geschoss zulässig ist. Dies ist der häufigste Ablehnungsgrund.
• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Seit April 2025 ist eine vorherige Genehmigung erforderlich (siehe weiter unten).
• Technische Anforderungen des Dekrets 101/2018: Plätze, Versicherung, Ausstattung, Schild.
• Verantwortungserklärung und Eintragung ins REATE: Dies ist der letzte, nicht der erste Schritt.

Der rechtliche Rahmen im Überblick

Die Grundlage bilden das Gesetz 13/2016 vom 28. Juli über den Tourismus im Baskenland und das Dekret 101/2018 vom 3. Juli über touristische Wohnungen und Zimmer. Das Dekret 52/2025 hat Unterkunften in Caseríos und ländlichen Siedlungen in das allgemeine Regime integriert. Ein neues baskisches Tourismusgesetz ist in Vorbereitung (Vorentwurf 2026), das vorsieht, neue VUT in angespannten Gebieten zu verbieten und die Eintragung alle fünf Jahre zu erneuern, ist aber noch nicht verabschiedet. Die Tourismushoheit liegt beim Baskenland, die Stadtplanung bei jeder Gemeinde, und die Einkommensteuer regelt jede Hacienda Foral (Bizkaia, Gipuzkoa und Álava).

Das entscheidende Hindernis: Ihr Rathaus

Dies ist der Punkt, der fast alle Eigentümer verwirrt: Selbst wenn Sie die autonome Regelung erfüllen, ist eine VUT nicht möglich, wenn die kommunale Stadtplanung die touristische Nutzung in Ihrem Gebäude nicht zulässt. Lage in den drei Hauptstädten im Oktober 2026:

Wichtig: Verschiedene städtebauliche Details (Zoneneinteilung, genaue Lage jeder Küstengemeinde) ändern sich häufig, und einige Angaben stammen aus der Presse. Fordern Sie vor einem Kauf oder einer Renovierung stets beim Rathaus ein konkretes städtebauliches Gutachten für Ihre Unterkunft an. Derselbe Filter entscheidet in Galicien und im benachbarten Kantabrien; alle übrigen Regionen finden Sie in unserem Leitfaden zu den Vorschriften für Ferienvermietung nach Region.

Die Anmeldung: Verantwortungserklärung und Eintragung ins REATE

Die Anmeldung erfolgt durch eine Verantwortungserklärung gegenüber der Tourismusdirektion der Baskischen Regierung über das elektronische Portal euskadi.eus. Mit der vollständigen Einreichung wird die Unterkunft sofort ins REATE (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi) mit einer Registrierungsnummer eingetragen, und der Betrieb kann aufgenommen werden. Anschließend fordert die Tourismusbehörde beim Rathaus ein verbindliches Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit an: Die Einreichung ohne kommunale Zustimmung ist daher riskant, da die Eintragung nachträglich unwirksam gemacht werden kann.

Die REATE-Nummer ist in allen Inseraten und Vertriebskanälen Pflicht, und die Plattformen überprüfen dies (2025 entfernte Airbnb Hunderte baskischer Inserate ohne Nummer). Die alte einheitliche staatliche Nummer (NRUA) wurde vom Obersten Gerichtshof 2026 für nichtig erklärt: Die einzige gültige Nummer ist die autonome REATE-Nummer.

Anforderungen an die Unterkunft (Dekret 101/2018)

• Genehmigungstitel: Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung sowie mit der kommunalen Stadtplanung vereinbare touristische Nutzung.
• Kapazität: maximal 8 Plätze pro Unterkunft (einschließlich der Bewohner bei Zimmervermietung). Darüber hinaus handelt es sich nicht mehr um eine VUT.
• Grundriss: Küche, Bad und mindestens ein Schlafzimmer; ein Badezimmer je 4 Personen; Schlafzimmer mit direktem Licht und Belüftung.
• Ausstattung: Warmwasser, Heizung in Wohn- und Badezimmern, vollständige Möblierung, Bettwäsche und ein Handtuchset pro Person, Reinigung vor jeder Ankunft.
• Sicherheit: Evakuierungsplan, Notfalltelefonnummern und 112, Feuerlöscher und Erste-Hilfe-Kasten sowie telefonische Erreichbarkeit täglich von 8:00 bis 22:00 Uhr.
• Kennzeichnungsschild VT (Wohnung) oder HT (Zimmer), außen am Gebäude und neben der Tür.
• Haftpflichtversicherung über 35.000 € pro Platz (eine VUT mit 6 Plätzen benötigt eine Versicherungssumme von 210.000 €), gültig bis zur Abmeldung im REATE.
• Offizielle Beschwerdeformulare für Gäste bereitzuhalten.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Vermietung untersagen?

Ja, und ihre Zustimmung ist nun eine Voraussetzung. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die seit dem 3. April 2025 gilt: Für die Aufnahme der Tätigkeit benötigen Sie die vorherige ausdrückliche Genehmigung der Eigentümerversammlung (Art. 7.3); der Beschluss zur Genehmigung, Einschränkung oder zum Verbot erfordert die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer (Art. 17.12), die zudem einen Aufschlag von bis zu 20 % auf die Gemeinschaftskosten festsetzen können. Die Beschlüsse gelten nicht rückwirkend für diejenigen, die bereits vor diesem Datum legal tätig waren. Holen Sie das Protokoll mit dem positiven Beschluss vor Einreichung der Verantwortungserklärung ein.

Laufende Pflichten

• Reisendeverzeichnis (SES.Hospedajes): Übermitteln Sie die Gästedaten an das Innenministerium gemäß dem Real Decreto 933/2021.
• REATE-Nummer sichtbar in allen Inseraten, Rechnungen und Informationsdokumenten.
• Information an den Gast vor der Buchung: Inhaber, Registrierungsnummer, Plätze, Zeiten, aufgeschlüsselter Gesamtpreis inklusive Steuern und Abgaben (ab 2027 auch die Tourismussteuer), Stornierungsbedingungen und Hausordnung.
• In der Unterkunft: Schild VT/HT, Hinweis und Beschwerdeformulare, Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Kasten und Evakuierungsplan.

Steuern: Foralrecht und staatliches Recht

Das Baskenland hat ein eigenes Foralsteuerrecht, daher regelt jede Hacienda Foral die Einkommensteuer und diese weicht vom Rest Spaniens ab:

• Einkommensteuer (Bizkaia und Álava): Seit 2025 werden die Einnahmen aus der touristischen Vermietung als Einkünfte aus unbeweglichem Kapital in der allgemeinen Steuerbemessungsgrundlage erfasst, mit einem Abzug von 20 % auf die Einnahmen und nur die Finanzierungszinsen als abzugsfähige Ausgabe (IBI, Gemeinschaftskosten, Nebenkosten und Abschreibung sind nicht mehr abzugsfähig).
• Einkommensteuer (Gipuzkoa): Einkünfte aus unbeweglichem Kapital in der allgemeinen Bemessungsgrundlage, mit abzugsfähigen notwendigen Ausgaben; der Abzug für dauerhaft vermieteten Wohnraum gilt nicht. Die Einzelheiten der Foralreform 2025 sollten mit Ihrem Steuerberater abgeklärt werden.
• Mehrwertsteuer: Die Vermietung ohne hotelartigen Zusatzleistungen ist steuerbefreit; bei hotelartigen Leistungen gelten 10 %. Eine staatliche Mehrwertsteuerreform für Ferienwohnungen wurde nicht ratifiziert und Ende 2026 aufgehoben; sie ist als mögliche, aber nicht geltende Änderung zu behandeln.
• Steuer auf touristische Aufenthalte: Ab dem 1. Januar 2027 zahlen Gäste von VUT eine kommunale Steuer, die vom Inhaber erhoben und abgeführt wird. In Bilbao, Donostia und Vitoria beträgt der vorgesehene Satz für VUT bis zu 6,50 € pro Person und Nacht (maximal 6 Nächte), vorbehaltlich der endgültigen Genehmigung der kommunalen Satzungen.

Sanktionen: die Kosten der Nichteinhaltung

Ohne Eintragung zu betreiben gilt als 'illegale Tätigkeit' und wird verfolgt. Bußgeldrahmen des Gesetzes 13/2016:

Zu den Sanktionen kommen die Schließung oder Aussetzung der Tätigkeit sowie der Entzug von Förderungen. Die Baskische Regierung hat die Kontrollen 2025 verschärft.

Was sollten Sie jetzt tun?

• Wenn Sie bereits eine Lizenz haben (vor allem in Donostia oder Bilbao): Sie besitzen einen seltenen Vermögenswert; halten Sie alles korrekt (Versicherung, Schild, REATE-Nummer, SES.Hospedajes) und bereiten Sie sich auf die alle fünf Jahre fällige Erneuerung vor, die das neue baskische Gesetz vorsieht.
• Wenn Sie noch keine haben: Beginnen Sie beim Rathaus. Fordern Sie das städtebauliche Vereinbarkeitsgutachten an und prüfen Sie Geschoss und Zone, bevor Sie irgendetwas anderes unternehmen; ohne dieses Gutachten sollten Sie keine Investition tätigen.
• Wenn Sie eine Unterkunft 'mit Lizenz' kaufen: Bestätigen Sie die Eintragung im REATE, das positive städtebauliche Gutachten, den Beschluss der Eigentümergemeinschaft und vergewissern Sie sich, dass keine offenen Sanktionen oder Verfahren vorliegen.