Ferienwohnungslizenz auf den Kanaren 2026: Anforderungen und Schritte

Bei Fee4Me verwalten wir Ferienwohnungen auf den vier Hauptinseln der Kanaren – diese Anleitung ist also keine Theorie, sondern das, was wir jede Woche erleben, wenn wir Immobilien im Archipel legalisieren und betreiben. Seit Ende 2025 gilt ein neuer Rahmen – das Gesetz 6/2025, bereits 2026 angepasst – mit einem anderen Verfahren und Filtern, die Sie kennen sollten, bevor Sie einen Euro in Renovierungen oder Fotos investieren.

*Letzte Aktualisierung: 7. Oktober 2026. Orientierungsinformation, keine Rechtsberatung: Bitte prüfen Sie stets den aktuellen Stand in der offiziellen Quelle der Regierung der Kanaren (BOC), bevor Sie Entscheidungen treffen.*

Brauche ich eine Lizenz, um meine Ferienwohnung auf den Kanaren zu vermieten?

Ja. Jede Immobilie, die auf den Kanaren für touristische Aufenthalte vermarktet wird, muss mittels verantwortlicher Erklärung angemeldet sein und im touristischen Regionalregister eingetragen sein; ihre Registrierungsnummer muss in allen Inseraten erscheinen (Airbnb, Booking usw.). Ohne diese Anmeldung zu vermieten führt zu erheblichen Sanktionen. Was sich 2026 geändert hat, ist der gesetzliche Rahmen und die Filter, um diese Anmeldung zu erhalten.

Was sich mit dem Gesetz 6/2025 ändert (und seiner Reform von 2026)

Bis vor Kurzem unterlag die kanarische Ferienwohnung dem Decreto 113/2015 (und einem Zwischendekret von 2024). Nun gilt das Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember über die nachhaltige Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnimmobilien, das die Regulierung auf Gesetzesebene hebt. Zudem hat das Gesetz 7/2026 (in Kraft seit August 2026) dieses bereits geändert, vor allem hinsichtlich der Übergangsregelung. Wesentliche Änderungen:

• Die Regulierung wird auf Gesetzesebene gehoben (zuvor Decreto 113/2015): ein stabilerer Rahmen mit mehr Gewicht als ein Dekret.
• Die Anmeldung erfolgt weiterhin per verantwortlicher Erklärung und Eintragung in das Allgemeine Tourismusregister, mit verpflichtender Nummer in allen Inseraten.
• Neu: vorherige städtebauliche Genehmigung durch den Bebauungsplan (Ausnahmecharakter) und Reservierung von 80 % für Wohnnutzung (90 % auf den touristisch stärker frequentierten Inseln).
• Neue territoriale Kontrolle: In Gebieten mit angespanntem Markt wird die touristische Nutzung ausgesetzt, und Inselräte sowie Gemeinden können neue Anmeldungen einschränken oder ablehnen.

Anforderungen zur Legalisierung Ihrer Ferienwohnung

• Das Gebiet muss die touristische Beherbergungsnutzung gemäß Bebauungsplan zulassen, nachgewiesen durch den städtebaulichen Ausweis (dies ist die Anforderung, die die meisten Vorhaben stoppt).
• Beschreibendes Gutachten mit Grundrissen, Geolokalisierung (SITCAN) und Fotos von Fassade und Innenräumen, das Bebauung, Sicherheit, Hygiene, Bewohnbarkeit und Zugänglichkeit belegt.
• Meldung der Erstbelegung (oder Genehmigung) der Wohnung gemäß städtebaulichen Vorschriften.
• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, wenn die Wohnung im Wohnungseigentumsregime liegt.
• Wenn Sie nicht Eigentümer sind, Nachweis, dass Sie dem Eigentümer die Ausübung der Tätigkeit mitgeteilt haben.

Schritt für Schritt: verantwortliche Erklärung und Registrierung

• Prüfen Sie die städtebauliche Machbarkeit: ob Ihr Gebiet die touristische Beherbergungsnutzung zulässt und weder gesättigt noch als Gebiet mit angespanntem Markt eingestuft ist (der Filter, der die meisten Überraschungen bereithält).
• Stellen Sie die Unterlagen zusammen: städtebaulicher Ausweis, Gutachten mit Grundrissen/Fotos/Geolokalisierung, Meldung der Erstbelegung und – falls erforderlich – Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
• Reichen Sie die verantwortliche Erklärung elektronisch über das Online-Portal der Regierung der Kanaren ein.
• Sie werden in das Allgemeine Tourismusregister eingetragen und erhalten Ihre Registrierungsnummer (sofortige Antwort, keine Gebühren).
• Veröffentlichen Sie diese Nummer in allen Ihren Inseraten.

Der Filter, den kaum jemand beachtet: Eigentümergemeinschaft und gesättigte Gebiete

Hier scheitern die meisten Vorhaben. Es lohnt sich, zwei Ebenen zu unterscheiden: die kanarische Landesebene (gesättigte Gebiete, Wohnraumreservierung und angespannter Markt) und die staatliche Ebene (die Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft).

• Gesättigte Gebiete, Wohnraumreservierung und angespannter Markt. Nicht alle Gebiete lassen touristische Nutzung zu: Das Gesetz reserviert einen Mindestanteil für Wohnnutzung (80 %, 90 % auf ausgesprochen touristischen Inseln) und setzt die touristische Nutzung in als angespannt eingestuften Gebieten aus. Was im Norden Teneriffas möglich ist, muss es im Süden nicht sein – genauso verhält es sich zwischen Arrecife und dem Inneren Lanzarotes oder an bestimmten Punkten Gran Canarias und Fuerteventuras.
• Eigentümergemeinschaft (STAATLICHE Norm, nicht kanarisch). Diese Anforderung ergibt sich nicht aus dem Gesetz 6/2025, sondern aus der staatlichen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley Orgánica 1/2025), in Kraft seit dem 3. April 2025: Eine neue Ferienwohnung in einem Gebäude im Wohnungseigentumsregime benötigt den vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung mit 3/5 der Eigentümer und Quoten, und die Gemeinschaft kann ihre Gemeinschaftskosten um bis zu 20 % erhöhen. Dies gilt nicht rückwirkend: Wohnungen, die bereits vor der Reform legal betrieben wurden, sind davon ausgenommen. Prüfen Sie dies bevor Sie investieren.

Unsere praktische Empfehlung: Klären Sie diese beiden Punkte vor allem anderen. Sie entscheiden darüber, ob Ihre Wohnung betrieben werden darf – und diese Fragen kann kein allgemeiner Ratgeber oder Suchmaschine für Sie beantworten, denn die Antwort hängt von Ihrer Gemeinde und Ihrem konkreten Gebäude ab.

Übergangsregelung: Was gilt, wenn Sie bereits vermietet haben (Gesetz 7/2026)

Wenn Ihre Wohnung bereits vor dem neuen Rahmen betrieben wurde, kommt es darauf an, in welches Regime Sie fallen. Das Gesetz 6/2025 – geändert durch das Gesetz 7/2026 vom 31. Juli – unterscheidet drei Situationen:

• Ordentliches Regime. Neue Genehmigungen: Gültigkeit von 5 Jahren (bis zu 10 auf El Hierro, La Gomera, La Palma und Gemeinden mit demografischen Herausforderungen), verlängerbar, solange die Anforderungen erfüllt bleiben.
• Übergangsregime. Für Wohnungen aus dem Decreto 113/2015, die keine konsolidierte Nutzung erreichen: Sie können wie bisher weiter betrieben werden, 5 Jahre mit außerordentlicher Verlängerungsmöglichkeit auf bis zu 10 Jahre (die Verlängerung muss innerhalb von 4 Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes beantragt werden).
• Konsolidiertes Regime. Gültigkeit unbefristet, aber anfällig: Es erlischt automatisch bei 1 Jahr Inaktivität und erlaubt keine Wohnnutzung, auch nicht durch den Eigentümer selbst.

Kritisches Datum für alle: 31. Juli 2027, endgültige Frist für die Einreichung der Voranmeldung klassifizierter Tätigkeiten. Wird sie nicht eingereicht, muss die Tätigkeit eingestellt werden und die konsolidierte Nutzung erlischt. Es handelt sich zudem um den am meisten diskutierten Schritt: Die CNMC hat in Frage gestellt, ob die Gemeinden diesen verlangen dürfen – es lohnt sich daher, die Entwicklung zu verfolgen.

Steuern: das Wesentliche

Die Ferienvermietung ist steuerpflichtig, und auf den Kanaren gilt der IGIC und nicht die auf dem spanischen Festland übliche Mehrwertsteuer. Dies ist ein eigenes Thema, das wir ausführlich in unserem Steuerratgeber für Eigentümer auf den Kanaren behandeln.

Sanktionen bei fehlender Legalisierung

Der Betrieb ohne Anmeldung zieht Sanktionen nach sich, die das kanarische Tourismusrecht in drei Stufen einteilt und die sich pro Inserat oder pro Tag der irregulären Tätigkeit summieren können. Hinzu kommt die Entfernung Ihrer Inserate durch die Plattformen, die zur Überprüfung der Registrierungsnummer verpflichtet sind. Der Betrieb ohne gültige Genehmigung ist eine schwerwiegende Ordnungswidrigkeit: Dies ist der Tatbestand, der die höchsten Bußgelder nach sich zieht.

Fee4Me übernimmt das für Sie

Die Legalisierung und der Betrieb einer Ferienwohnung auf den Kanaren birgt mehr Tücken, als es auf den ersten Blick scheint: das Gebiet, das Gebäude, die Unterlagen, die Registrierung und der tägliche Verwaltungsaufwand. Bei Fee4Me verwalten wir Wohnungen auf Teneriffa, Lanzarote, Gran Canaria und Fuerteventura und kümmern uns um die Anmeldung, die Registrierung und den gesamten Betrieb – damit Sie sich nicht mit den Vorschriften herumschlagen müssen.