Neue Ferienwohnungsvorschriften in Andalusien 2026: Was Eigentümer wissen müssen

Andalusien war die erste spanische autonome Gemeinschaft, die touristische Wohnungen spezifisch regulierte. Seitdem hat sich die Gesetzgebung mehrfach weiterentwickelt, um der Realität eines unaufhörlich wachsenden Marktes gerecht zu werden. Das Szenario von 2026 vereint den Druck übersättigter Reiseziele, europäische Richtlinien zur Kurzzeitvermietung und den gesellschaftlichen Bedarf an erschwinglichem Wohnraum. Das Ergebnis ist ein anspruchsvollerer Rahmen, den Eigentümer kennen müssen, bevor sie ihre Immobilie auf einer Plattform inserieren.

*Letzte Aktualisierung: 7. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar: Der andalusische Rahmen basiert auf dem Dekret 28/2016, geändert durch Dekret 31/2024, sowie auf staatlichen und kommunalen Vorschriften, die sich häufig ändern. Überprüfen Sie stets den aktuellen Stand bei der offiziellen Quelle (Junta de Andalucía), bevor Sie Entscheidungen treffen.*

Was ist eine touristische Wohnung (VFT) in Andalusien?

Die andalusische Gesetzgebung definiert touristische Wohnungen als Wohnimmobilien, die gewohnheitsmäßig und mit Gewinnabsicht an Dritte für Kurzaufenthalte überlassen werden, mit oder ohne zusätzliche Dienstleistungen. Das Kriterium der 'Gewohnheitsmäßigkeit' hat historisch die meisten Debatten ausgelöst: In der Praxis gilt die Veröffentlichung der Immobilie auf digitalen Plattformen wie Airbnb oder Booking als Indiz für Gewohnheitsmäßigkeit, unabhängig von der tatsächlich vermieteten Anzahl von Nächten.

Das Tourismusregister: der unverzichtbare Ausgangspunkt

Jede VFT in Andalusien muss vor Aufnahme der Tätigkeit im Registro de Turismo de Andalucía eingetragen sein. Das Verfahren beginnt mit einer Verantwortungserklärung, die bei der Tourismusbehörde oder beim zuständigen Stadtrat eingereicht wird, sofern dieser über delegierte Zuständigkeiten verfügt. Nach der Einreichung erhält die Wohnung eine Registrierungsnummer, die in allen Inseraten erscheinen muss - sowohl auf digitalen Plattformen als auch in sonstigen Werbemitteln. Der Betrieb ohne diese Nummer stellt einen Verstoß dar, der empfindliche Bußgelder und die Entfernung des Inserats durch die Plattform nach sich ziehen kann, wenn diese mit der Behörde kooperiert - was zunehmend der Fall ist.

Wichtige Neuerungen ab 2026

Der sich 2026 konsolidierende Rechtsrahmen führt mehrere Aspekte ein oder stärkt sie, die Eigentümer berücksichtigen müssen. Im Folgenden werden die wichtigsten erläutert:

• Eigentümergemeinschaften mit erweitertem Vetorecht. Die staatliche Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley Orgánica 1/2025, in Kraft seit dem 3. April 2025) verlangt die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer und Anteile für eine neue touristische Nutzung und erlaubt der Gemeinschaft, diese einzuschränken oder zu verbieten. Für bereits legal betriebene Wohnungen gilt dies nicht rückwirkend, doch sollten Sie den Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft prüfen, bevor Sie investieren.
• Technische Anforderungen. Gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsgenehmigung, Sicherheitsausstattung (Feuerlöscher, Rauchmelder), Kühl- und Heizanlage, Erste-Hilfe-Kasten und Beschwerdeformular. Die maximale Kapazität beträgt 15 Personen, mit mindestens einem Badezimmer pro vier Personen.
• Begrenzte und flächenproportionale Personenzahl. Die Vorschriften knüpfen die maximale Belegungszahl an die Quadratmeterzahl der Wohnung. Es reicht nicht aus, die Anzahl der Betten anzugeben; es muss nachgewiesen werden, dass die Immobilie die festgelegten Flächenquoten pro Person erfüllt.
• Gästemeldung (SES.HOSPEDAJES). Seit Dezember 2024 wird die Gästemeldung elektronisch über das System SES.HOSPEDAJES des Innenministeriums übermittelt, mit umfangreicheren Daten und innerhalb von 24 Stunden. Die rechtliche Verantwortung liegt beim Eigentümer oder dem autorisierten Verwalter.
• Ausweisung angespannter oder übersättigter Zonen. Einige andalusische Gemeinden, insbesondere an der Costa del Sol und in Städten wie Sevilla oder Málaga, prüfen die Ausweisung von Gebieten, in denen neue VFT-Eintragungen vorübergehend ausgesetzt werden. Befindet sich Ihre Immobilie in einer solchen Gemeinde, könnte die Eintragung blockiert sein, auch wenn Sie alle technischen Anforderungen erfüllen.

Mindestanforderungen: Schnell-Checkliste

Sanktionen bei Betrieb ohne Registrierung oder ohne Erfüllung der Anforderungen

Das Gesetz 13/2011 über den Tourismus in Andalusien staffelt Verstöße in drei Stufen. Der Betrieb ohne Eintragung im RTA oder unlauterer Wettbewerb fällt in die höchsten Kategorien, und Plattformen entfernen Inserate, die keine gültige Registrierungsnummer aufweisen.

Steuerliche Aspekte: Was Sie nicht außer Acht lassen dürfen

Einnahmen aus der Ferienvermietung unterliegen der Einkommensteuer (IRPF) als Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit, wenn hoteltypische Dienstleistungen erbracht werden (regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, persönlicher Empfang usw.), oder als Einkünfte aus unbeweglichem Kapital bei reiner Vermietung ohne Zusatzleistungen. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig und wird von der Steuerbehörde von Fall zu Fall geprüft. Darüber hinaus sind Sie als Eigentümer verpflichtet, die Mietwertbesteuerung für jene Tage zu erklären, an denen die Wohnung weder vermietet noch Ihr gewöhnlicher Wohnsitz war. Liegt die Immobilie in einem touristischen Nachfrageschwerpunkt, kann der überarbeitete Katasterwert diese Besteuerung erhöhen. Außerdem sind Plattformen wie Airbnb verpflichtet, die von ihren Gastgebern erzielten Einnahmen an die Steuerbehörde zu melden, weshalb das Verschweigen von Einnahmen in der Steuererklärung ein wachsendes und reales steuerliches Risiko darstellt.

Was gilt, wenn Sie bereits eine registrierte VFT besitzen?

Eigentümer mit bestehenden Registrierungen sind nicht automatisch von den neuen Pflichten befreit. Die geltenden Vorschriften sehen Übergangsfristen für die Anpassung bereits eingetragener Wohnungen an die neuen technischen Anforderungen vor, doch diese Fristen haben ein Ablaufdatum. Wenn Ihre VFT bereits seit mehreren Jahren registriert ist, empfiehlt es sich zu prüfen, ob die Bewohnbarkeitsbescheinigung noch gültig ist, ob die Sicherheitsausstattung aktuell ist und ob Ihre Eigentümergemeinschaft in den letzten Monaten einen einschränkenden Beschluss gefasst hat. Warten Sie nicht auf eine Inspektion, um diese Überprüfung vorzunehmen.

Die Rolle des professionellen Verwalters in diesem Kontext

Die zunehmende Komplexität der Vorschriften veranlasst viele Eigentümer dazu, die Verwaltung an spezialisierte Unternehmen zu delegieren. Ein professioneller Verwalter kümmert sich nicht nur um die Vermarktung und die Gästebetreuung: Er überwacht auch die Einhaltung der Dokumentations- und Meldepflichten, fungiert als Ansprechpartner gegenüber den Behörden und hält den Betrieb auf dem aktuellen Stand, wenn sich die Anforderungen ändern. Bei Fee4Me bieten wir drei Pakete an, die auf den gewünschten Grad Ihrer Beteiligung zugeschnitten sind: Impulso-Plan zu 12%, bei dem wir Sie bei der Verwaltung unterstützen, Sie jedoch die operative Kontrolle behalten; Rundum-sorglos-Paket zu 18% für Wohnungen und Apartments mit umfassender Verwaltung; und Rundum-sorglos-Paket zu 21% für Villen und Chalets, mit einem vollständigen Service, der auf die Bedürfnisse größerer und komplexerer Immobilien zugeschnitten ist.

Häufig gestellte Fragen