Licencia VUT en Madrid 2026: Plan RESIDE, requisitos y zonas

*Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal. La normativa turística cambia con frecuencia; verifica tu caso con el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid antes de decidir. Última revisión: octubre de 2026.*

¿Puedo abrir una VUT en Madrid en 2026?

Depende de dos cosas: en qué zona está tu piso y si tiene acceso independiente desde la calle. Con el Plan RESIDE, muchos pisos en altura dentro de edificios residenciales ya no pueden convertirse en VUT nueva. Para la mayoría de propietarios, el filtro decisivo es este, no el papeleo.

Un dato que resume la situación: de las aproximadamente 16.100 viviendas turísticas que se estiman en Madrid, solo alrededor de 1.200 operan con licencia legal. El margen para regularizar y hacerlo bien es justo donde Fee4Me aporta valor.

Los dos permisos que confunde todo el mundo

En Madrid intervienen dos administraciones distintas, y una no sustituye a la otra. Inscribirte en el registro autonómico no te da la licencia municipal, y viceversa.

Plan RESIDE: dónde sí y dónde no

El Plan RESIDE (aprobado en agosto de 2025 y en vigor tras su publicación, en sustitución del Plan Especial de Hospedaje de 2019) reparte la ciudad por zonas:

El registro estatal cayó: qué manda ahora

Conviene conocerlo porque cambia el trámite: el Tribunal Supremo anuló (sentencia de 21 de mayo de 2026) el Registro Único de Arrendamientos de corta duración —el número estatal del RD 1312/2024, vigente desde el 1 de julio de 2025— por invadir competencias autonómicas. En la práctica:

• Ya no necesitas el número de registro estatal para anunciar tu vivienda.
• Manda el registro autonómico: en Madrid, el número VUT del Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
• Se mantiene la Ventanilla Única Digital para que las plataformas transmitan datos (obligaciones europeas), pero sin el número estatal único.

Paso a paso

• Comprueba la zona y el acceso. Mira si tu piso está en el centro histórico, en un eje comercial o en el resto de la ciudad, y si tiene acceso independiente. De aquí depende casi todo.
• Tramita la licencia urbanística y el uso terciario de hospedaje en el Ayuntamiento de Madrid.
• Inscríbete en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid y obtén tu número VUT (trámite gratuito).
• Haz figurar el número VUT en todos los anuncios (Airbnb, Booking, web propia…).
• Da de alta el registro de viajeros (SES.Hospedajes).
• Revisa la situación con la comunidad de propietarios (ver siguiente punto).

Comunidad de propietarios y fiscalidad

• Comunidad de propietarios (norma estatal): desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025, una nueva actividad de VUT puede requerir el acuerdo favorable de 3/5 de la junta. No es retroactivo para las ya existentes, y la comunidad puede acordar un incremento de hasta el 20% en los gastos comunes imputables a la vivienda turística.
• Fiscalidad: los ingresos tributan en el IRPF (o Sociedades) y, según el caso, puede haber obligaciones de IVA e impuestos locales. Lo tratamos en profundidad en la guía de fiscalidad.

Sanciones

Operar como VUT sin la licencia municipal o sin la inscripción autonómica es una infracción que puede acarrear sanciones de hasta 300.000 € en los casos más graves, además del cese inmediato de la actividad y la retirada de los anuncios de las plataformas. Las cuantías dependen de la calificación de la infracción.