Licencia turística en Galicia 2026: VUT, REAT y límites por ciudad

Nota: esta guía es informativa y no constituye asesoría legal. En Galicia conviven la normativa autonómica y las ordenanzas urbanísticas de cada ayuntamiento, que cambian con frecuencia, y hay cambios fiscales estatales en tramitación. Verifica siempre tu caso en el DOG, en tu concello y con tu asesor.

¿Puedo abrir una vivienda turística en Galicia en 2026?

A nivel autonómico, sí: basta una declaración responsable ante Turismo de Galicia para quedar inscrito en el REAT y empezar a operar. Pero en 2026 el trámite autonómico es el paso fácil; lo que decide de verdad si tu vivienda puede ser turística es el planeamiento municipal. En Santiago, A Coruña y Pontevedra solo se admiten VUT en bajos, primeras plantas o edificios de uso exclusivo —nunca en un piso situado encima de viviendas—, y Vigo y Lugo van hacia ese mismo modelo.

Por eso conviene validar en este orden, y no inscribirse antes de tenerlo claro:

• Compatibilidad urbanística municipal: pide al concello el certificado de si tu vivienda (por planta y por zona) admite el uso turístico. Es lo que más casos descarta.
• Acuerdo de la comunidad de propietarios: desde abril de 2025 necesitas el sí de 3/5 para iniciar la actividad.
• Requisitos del Decreto 12/2017: habitabilidad, equipamiento, teléfono 24 h, hojas de reclamaciones.
• Declaración responsable e inscripción en el REAT: el último paso.

El marco legal, en claro

La base es la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia (que define la vivienda de uso turístico como la que se cede entera, por motivos turísticos, para estancias de menos de 30 días) y el Decreto 12/2017, de 26 de enero, que ordena las VUT. Una regla del decreto es la que habilita todas las restricciones: los ayuntamientos pueden limitar el número de VUT por edificio o por zona, y la vivienda debe estar en suelo de uso residencial. No hay ningún decreto nuevo de la Xunta publicado en el DOG; sí hay iniciativas en trámite (una proposición de ley para exigir licencia municipal previa), pero todavía no son norma.

El filtro que decide: tu ayuntamiento

Aunque cumplas la norma autonómica, si el planeamiento municipal no admite el uso turístico en tu edificio y tu planta, no hay VUT. Situación en las ciudades a octubre de 2026:

Importante: muchos detalles municipales (delimitaciones, aprobaciones definitivas) cambian a menudo y algunos proceden de prensa. Antes de comprar o reformar, pide siempre al concello el certificado de compatibilidad urbanística de tu vivienda concreta. Además, A Coruña y Santiago están declaradas zona de mercado residencial tensionado, lo que afecta al alquiler y, si prospera la reforma estatal, podría habilitar recargos de IBI a los inmuebles turísticos.

El alta: declaración responsable e inscripción en el REAT

El alta se presenta con la declaración responsable (modelo del Anexo V del Decreto 12/2017) ante Turismo de Galicia, por la sede electrónica de la Xunta. Habilita para operar desde que se presenta, y Turismo inscribe la vivienda de oficio en el REAT, con un número de registro del tipo VUT-[provincia]-[6 dígitos] (CO para A Coruña, LU para Lugo, OR para Ourense y PO para Pontevedra). Ese número es obligatorio en todos los anuncios y las plataformas lo verifican. El antiguo número único estatal (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo en 2026: en Galicia el número que cuenta es el del REAT.

Ojo con un matiz importante: inscribirse en el REAT no legaliza una vivienda que incumple el planeamiento municipal. En Santiago ya ha habido órdenes de cese y sanciones a VUT inscritas sin título municipal. La misma lección dejó Salamanca en Castilla y León, y en el País Vasco también es el planeamiento municipal el que descarta la mayoría de casos; el resto de comunidades las tienes en nuestra guía de normativa del alquiler vacacional por comunidades.

Requisitos de la vivienda (Decreto 12/2017)

• Habitabilidad: vivienda legalmente constituida, con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad; la capacidad se ajusta a ese título.
• Compatibilidad urbanística: suelo residencial y respeto a los límites municipales.
• Equipamiento: amueblada y lista para usarse de inmediato, con menaje adecuado al número de plazas.
• Calefacción en todas las dependencias de uso de los huéspedes (solo puede prescindirse si se comercializa exclusivamente de junio a septiembre).
• Teléfono de atención 24 horas y servicio de asistencia y mantenimiento.
• Hojas de reclamaciones a disposición del huésped, con su rótulo, y una copia de la declaración responsable visible.
• Cesión de la vivienda entera: no se puede alquilar por habitaciones (salvo vías municipales específicas, como la de la vivienda habitual en Santiago).

El seguro de responsabilidad civil es muy recomendable, aunque para las VUT no figura de forma expresa como obligatorio en el texto; confírmalo con tu asesor.

¿Puede prohibirlo la comunidad de propietarios?

Sí, y su autorización es ahora un requisito previo. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde el 3 de abril de 2025: para iniciar la VUT en un edificio de pisos necesitas el acuerdo expreso de tres quintas partes de los propietarios; con esa misma mayoría la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir la actividad e imponer un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes. Los acuerdos no son retroactivos para quien ya operaba legalmente. Consigue el acta con el acuerdo favorable antes de presentar la declaración.

Obligaciones del día a día

• Registro de viajeros (SES.Hospedajes): comunica los datos de los huéspedes al Ministerio del Interior en un máximo de 24 horas y consérvalos 3 años (Real Decreto 933/2021).
• Número del REAT visible en todos los anuncios y canales.
• Información al huésped: condiciones de la reserva, teléfono 24 h, normas de régimen interior y, donde haya recargo, el precio con la tasa turística.
• Datos de ocupación: Turismo de Galicia puede requerirlos trimestralmente.

Impuestos: lo que debes saber

• IRPF: sin servicios hoteleros, tributas por rendimientos del capital inmobiliario, deduciendo gastos (IBI, comunidad, suministros, amortización, intereses) en proporción a los días alquilados. La reducción del alquiler de vivienda habitual no se aplica al turístico. Con servicios tipo hotel, es actividad económica.
• IVA: hoy el alquiler sin servicios hoteleros está exento; con servicios se aplica el 10 %. Hay una reforma estatal en marcha que fijaría un IVA del 10 % para estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026 (RDL 29/2026), pero está pendiente de convalidación y puede decaer; trátalo como un cambio probable, no seguro.
• Tasa turística gallega: el impuesto autonómico está bonificado al 100 %, así que solo se paga donde el concello aprueba un recargo municipal. Ya lo aplican Santiago y A Coruña (2 € por persona y noche en VUT, máximo 5 noches) y Vigo (1,60 €, desde octubre de 2026). Donde exista, lo cobras al huésped y lo liquidas.

Sanciones: el coste de no cumplir

Operar sin presentar la declaración responsable es una infracción grave. Horquillas de la Ley 7/2011:

A estas sanciones se suman las municipales por operar sin título urbanístico (Santiago, Pontevedra) y las del registro de viajeros. Consumo remitió a la Xunta en 2025 un listado de miles de anuncios sin número del REAT.

¿Qué deberías hacer ahora?

• Si ya tienes licencia: mantenla en regla (número REAT en los anuncios, SES.Hospedajes, hojas de reclamación) y comprueba que tu vivienda cumple el planeamiento de tu concello; en Santiago y A Coruña es donde más se inspecciona.
• Si no la tienes: empieza por el concello. Pide el certificado de compatibilidad urbanística y confirma planta y zona antes de invertir. Las mejores oportunidades legales están en unifamiliares de la costa (Rías Baixas, Costa da Morte), en el rural con edificación legal y en bajos y primeras plantas de ciudad.
• Si compras una vivienda «con licencia»: confirma la inscripción en el REAT, el título urbanístico municipal, el acuerdo de la comunidad y que no haya órdenes de cese o sanciones.