Licence touristique aux Baléares 2026 : ETV, zones autorisées et bourse de places

Note : ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil juridique. La réglementation touristique des Baléares évolue fréquemment et une grande partie est transférée aux consells insulars, de sorte que de nombreuses règles diffèrent selon l'île. Vérifiez toujours votre situation auprès du BOIB, du consell insular et de votre mairie.

Puis-je ouvrir un logement touristique aux Baléares en 2026 ?

Seulement si trois conditions sont réunies simultanément. Et, surtout, uniquement si vous possédez une maison individuelle : les appartements en immeubles collectifs ont de nouvelles inscriptions interdites dans tout l'archipel depuis le 16 avril 2025, à la seule exception des maisons en rangée et des maisons jumelées partageant une parcelle.

• Type de bien autorisé : maison individuelle (isolée, jumelée ou en rangée). Un appartement en immeuble collectif ne peut pas être inscrit, sauf selon la modalité de résidence principale (ETV60).
• Zone autorisée : le logement doit être situé dans une zone expressément désignée comme autorisée par le consell insular et par la mairie.
• Places touristiques : vous devez obtenir des places dans la bourse temporaire de votre île, un système qui ne s'alimente que des désistements et qui varie considérablement d'une île à l'autre.

S'il vous manque l'une des trois conditions, vous ne pouvez pas commercialiser légalement. Et commercialiser sans elles constitue l'infraction la plus coûteuse de la loi baléare.

Le cadre légal, clairement exposé

La norme de référence est la Loi 8/2012 du 19 juillet relative au tourisme des Illes Balears, largement réformée ces dernières années : la Loi 6/2017 a introduit le zonage et la durée de cinq ans pour les appartements ; la Loi 3/2022 (du Décret-loi 3/2022) a suspendu l'achat de places — le moratoire — à partir du 11 février 2022 ; le Décret-loi 4/2025 a interdit les nouvelles inscriptions en immeubles collectifs et créé les bourses temporaires ; la Loi 1/2025 oblige à interdire les fêtes par contrat ; et la Loi 4/2026 a ajouté des amendes coercitives journalières. La compétence est transférée aux consells insulars de Mallorca, Menorca, Eivissa et Formentera, qui gèrent leur propre registre, leur bourse de places et leur inspection.

Chaque île est un monde à part

C'est là le point qui déroute presque tous les propriétaires : les 'Baléares' ne constituent pas un régime unique. Le zonage, le prix de la place et l'accès à la bourse dépendent de chaque consell et de son plan insulaire (PIAT ou PTI). Voici le résumé à octobre 2026 :

Important : les prix des places à Eivissa et Formentera qui circulent dans la presse locale ne sont pas confirmés au BOIB ; vérifiez-les auprès du consell avant de les prendre en compte.

Les trois modalités : ETV, ETV plurifamiliale et ETV60

• ETV (maison individuelle) : non soumise au régime de copropriété horizontale. Sa déclaration responsable (DRIAT) a une durée indéfinie. C'est la modalité la plus valorisée, précisément parce que de nouvelles licences ne sont presque plus accordées.
• ETV plurifamiliale (ETVPL) : logement dans un immeuble avec parties communes. Durée de cinq ans renouvelables. Les nouvelles inscriptions ne sont plus acceptées depuis avril 2025 (sauf maisons en rangée et jumelées), mais les licences existantes peuvent être renouvelées si elles continuent de satisfaire aux exigences.
• ETV60 (résidence principale) : le propriétaire habite le logement et le loue un maximum de 60 jours par an. C'est la seule modalité valable pour les appartements et la seule permettant de cohabiter avec les hôtes.

S'inscrire : la DRIAT étape par étape

L'inscription se fait via une Déclaration Responsable de Début d'Activité Touristique (DRIAT) : vous déclarez sous votre responsabilité que le logement satisfait déjà à toutes les exigences, vous commencez à opérer et vous vous inscrivez au registre insulaire (qui vous attribue un numéro du type 'ETV-XXXX'). L'Administration vérifie ensuite par inspection. Depuis 2025, la démarche est obligatoirement électronique, sur le site du consell de votre île. Vous aurez besoin, entre autres :

• Certificat d'habitabilité en cours de validité (les places ne peuvent pas dépasser celles qui y figurent).
• Certificat de performance énergétique avec la classification minimale requise.
• Ancienneté minimale de 5 ans d'usage résidentiel du logement.
• Compteur d'eau individuel et respect des paramètres environnementaux du plan insulaire.
• Assurance responsabilité civile.
• Certificat des places acquises dans la bourse.
• En copropriété, l'accord de la communauté le cas échéant.

Zonage : votre logement est-il en zone autorisée ?

Seules les inscriptions dans des zones expressément désignées comme autorisées sont acceptées, et les mairies peuvent exclure tout ou partie de leur territoire. Par île : à Mallorca, le zonage est défini par le PIAT et chaque mairie — et Palma a déclaré toute la commune 'non autorisée' en mai 2026 — ; à Menorca, uniquement les lotissements et noyaux touristiques (pas les villages ni les zones résidentielles) ; à Eivissa, la zone rurale est fermée aux nouvelles ETV depuis août 2025 ; à Formentera, c'est son PTI qui s'applique. Avant d'acheter ou d'investir, demandez le certificat d'urbanisme à la mairie et confirmez par écrit la zone auprès du consell.

La bourse de places, île par île

Les places sont un droit qui s'achète indépendamment du logement et qui, depuis 2022, ne croît plus : les bourses ne se reconstituent que par les désistements. Leur état à octobre 2026 :

• Mallorca : appels d'offres par tirage au sort. En 2026, 1 069 places ont été proposées à 3 500 € la place en maison individuelle (875 € pour maison en rangée/jumelée en copropriété ; 291,67 € pour l'ETV60). Les places obtenues en 2026 ne peuvent pas être cédées avant 5 ans — point essentiel si vous envisagez de vendre —. Un propriétaire ne peut pas commercialiser plus de trois logements.
• Menorca : bourse ouverte depuis juin 2025, avec attribution continue au fil des désistements, à 2 500 € la place (800 € pour l'ETV60), et uniquement pour les lotissements touristiques côtiers.
• Eivissa : bourse ayant démarré à zéro, attribuée par ordre d'arrivée ; la rareté des places est quasi totale.
• Formentera : bourse sur le plafond de places de son PTI, sans croissance de l'offre.

Les obligations au quotidien

• Registre des voyageurs (SES.Hospedajes) : communiquez les réservations et l'arrivée des hôtes au Ministère de l'Intérieur dans un délai maximum de 24 heures ; tous les voyageurs de plus de 14 ans doivent signer.
• Numéro d'enregistrement dans les annonces : le numéro régional du registre insulaire doit figurer sur tous les canaux. L'ancien numéro national (NRUA) a été annulé par le Tribunal Suprême en 2026.
• Clause anti-fêtes : le contrat doit expressément interdire les fêtes et événements (Loi 1/2025), et en cas de trouble grave, vous pouvez exiger l'expulsion sous 24 heures.
• Ecotaxe (Impôt sur le Tourisme Durable) : elle est payée par l'hôte, mais c'est vous qui la collectez, la déclarez et la versez à l'ATIB (2 € par personne et par nuit en haute saison, avec une réduction de 75 % en basse saison et une exonération pour les moins de 16 ans).
• Assurance responsabilité civile en cours de validité et remise du numéro d'enregistrement à l'hôte au début du séjour.

La copropriété peut-elle l'interdire ?

Oui. Depuis la réforme de l'article 17.12 de la Loi sur la Copropriété (en vigueur depuis avril 2025), l'assemblée peut limiter, conditionner ou interdire la location touristique avec le vote des trois cinquièmes des copropriétaires, et imposer une majoration allant jusqu'à 20 % sur les charges communes pour ces logements. Les décisions ne sont pas rétroactives pour ceux qui opéraient déjà légalement, mais elles affectent les renouvellements et les nouvelles ETV en maisons en rangée, jumelées et l'ETV60 en appartements.

Fiscalité : l'essentiel

• Impôt sur le revenu (IRPF) : si vous vous contentez de louer le logement (sans services d'hébergement), vous êtes imposé sur les revenus du capital immobilier et vous déduisez les charges proportionnellement aux jours loués. La réduction applicable à la location de résidence principale ne s'applique pas à la location saisonnière.
• TVA : la location sans services hôteliers est exonérée ; avec des services de type hôtel, le taux de 10 % s'applique. Une réforme nationale de la TVA sur les appartements touristiques est en cours d'adoption, en attente de validation.
• Ecotaxe baléare : vous la gérez en tant que substitut de l'hôte auprès de l'ATIB.
• Non-résidents : imposition selon l'IRNR (formulaire 210).

Sanctions : le coût du non-respect

Les Baléares disposent de l'un des régimes de sanctions les plus sévères d'Espagne, et depuis 2025 les plateformes sont coresponsables des annonces illégales. Pour comparer avec l'autre archipel, consultez notre guide sur les locations de vacances aux Canaries ; vous trouverez toutes les autres régions dans notre guide de la réglementation de la location saisonnière par région.

De plus, si la commercialisation se poursuit après l'ordre de cessation, des amendes coercitives journalières de 500 à 5 000 € sont imposées (Loi 4/2026), et l'affaire peut être transmise au Parquet. Annoncer sans numéro d'enregistrement constitue à lui seul un indice d'offre illégale.

Que devriez-vous faire maintenant ?

• Si vous avez déjà une licence : maintenez-la active et en règle. Surveillez la validité du certificat d'habitabilité, du diagnostic de performance énergétique, de l'assurance et de l'autorisation de la copropriété avant chaque renouvellement — et n'oubliez pas que les consells radient d'office les logements qui n'ont pas été commercialisés depuis trois ans.
• Si vous n'en avez pas : vérifiez dans cet ordre le type de bien, la zone autorisée, la bourse de votre île et l'ancienneté de 5 ans. N'achetez pas un logement en vue de la location saisonnière sans avoir préalablement vérifié ces quatre points.
• Si vous achetez un logement 'avec licence' : demandez le certificat d'inscription au registre insulaire, les places associées et leur origine, la validité de la DRIAT ainsi que les éventuelles sanctions ou dettes (elles bloquent le changement de titulaire).