Licence de location saisonnière aux Canaries 2026 : conditions et démarches

Chez Fee4Me, nous gérons des locations saisonnières sur les quatre îles principales des Canaries, et ce guide n'est donc pas de la théorie : c'est ce que nous observons chaque semaine en légalisant et en exploitant des logements dans l'archipel. Depuis fin 2025, un nouveau cadre est en place — la Loi 6/2025, déjà retouchée en 2026 — avec une procédure différente et des filtres qu'il convient de connaître avant d'investir un seul euro en travaux ou en photos.

*Dernière mise à jour : 7 octobre 2026. Information à titre indicatif, sans valeur de conseil juridique : vérifiez toujours la réglementation en vigueur auprès de la source officielle du Gouvernement des Canaries (BOC) avant de prendre toute décision.*

Ai-je besoin d'une licence pour louer mon logement en location saisonnière aux Canaries ?

Oui. Tout logement commercialisé pour des séjours touristiques aux Canaries doit être enregistré via une déclaration responsable et figurer au registre touristique régional ; son numéro d'enregistrement doit apparaître dans toutes les annonces (Airbnb, Booking, etc.). Louer sans cet enregistrement expose à de lourdes sanctions. Ce qui a changé en 2026, c'est le cadre légal et les filtres pour l'obtenir.

Ce que change la Loi 6/2025 (et sa réforme de 2026)

Jusqu'à récemment, la location saisonnière aux Canaries était régie par le Décret 113/2015 (et un décret intermédiaire de 2024). Le cadre est désormais la Loi 6/2025, du 10 décembre, relative à l'Aménagement Durable de l'Usage Touristique des Logements, qui élève la réglementation au rang de loi. Par ailleurs, la Loi 7/2026 (en vigueur depuis août 2026) l'a déjà modifiée, principalement en ce qui concerne le régime transitoire. Les changements de fond :

• La réglementation accède au rang de loi (auparavant le Décret 113/2015) : un cadre plus stable et plus contraignant qu'un simple décret.
• L'enregistrement se maintient par déclaration responsable et inscription au Registre Général Touristique, avec le numéro obligatoire dans toutes les annonces.
• Nouveauté : habilitation urbanistique préalable issue du plan d'urbanisme (caractère exceptionnel) et réserve d'usage résidentiel de 80 % (90 % dans les îles les plus touristiques).
• Nouveauté de contrôle territorial : dans les zones de marché sous tension, l'usage touristique est suspendu, et les cabildos et municipalités peuvent limiter ou refuser de nouveaux enregistrements.

Conditions pour légaliser votre location saisonnière

• Que la zone autorise l'usage touristique d'hébergement selon le plan d'urbanisme, attesté par le certificat d'urbanisme (c'est la condition qui bloque le plus de projets).
• Mémoire descriptive avec plans, géolocalisation (SITCAN) et photos de façade et d'intérieur, attestant la construction, la sécurité, la salubrité, l'habitabilité et l'accessibilité.
• Communication de première occupation (ou habilitation) du logement conformément à la réglementation urbanistique.
• Approbation de la copropriété si le logement est en régime de propriété horizontale.
• Si vous n'êtes pas le propriétaire, attestation d'avoir informé le propriétaire de l'exercice de l'activité.

Étape par étape : déclaration responsable et enregistrement

• Vérifiez la faisabilité urbanistique : que votre zone admette l'usage touristique d'hébergement et ne soit ni saturée ni déclarée en marché sous tension (le filtre qui réserve le plus de surprises).
• Rassemblez les documents : certificat d'urbanisme, mémoire avec plans/photos/géolocalisation, communication de première occupation et, le cas échéant, accord de la copropriété.
• Déposez la déclaration responsable par voie électronique sur le portail officiel du Gouvernement des Canaries.
• Vous êtes inscrit au Registre Général Touristique et obtenez votre numéro d'enregistrement (réponse immédiate, sans frais).
• Publiez ce numéro dans toutes vos annonces.

Le filtre que presque personne ne regarde : copropriété et zones saturées

C'est là que la majorité des projets s'effondrent. Il convient de distinguer deux niveaux : le niveau régional canarien (zones saturées, réserve résidentielle et marché sous tension) et le niveau national (l'autorisation de la copropriété).

• Zones saturées, réserve résidentielle et marché sous tension. Toutes les zones n'autorisent pas l'usage touristique : la loi réserve un minimum de logements résidentiels (80 %, 90 % dans les îles à vocation purement touristique) et suspend l'usage touristique dans les zones déclarées sous tension. Ce qui est viable dans le nord de Tenerife peut ne pas l'être dans le sud, et il en va de même entre Arrecife et l'intérieur de Lanzarote, ou dans certains secteurs de Gran Canaria et Fuerteventura.
• Copropriété (norme NATIONALE, non canarine). Cette condition ne découle pas de la Loi 6/2025, mais de la réforme nationale de la Loi sur la Propriété Horizontale (Loi Organique 1/2025), en vigueur depuis le 3 avril 2025 : une nouvelle location saisonnière dans un immeuble en copropriété requiert l'accord préalable de l'assemblée par 3/5 des copropriétaires et des quotes-parts, et la copropriété peut augmenter ses charges communes jusqu'à 20 %. Ce n'est pas rétroactif : les logements qui opéraient légalement avant la réforme sont protégés. Vérifiez-le avant d'investir.

Notre recommandation pratique : vérifiez ces deux points avant toute autre chose. Ce sont eux qui décident si votre logement peut opérer, et qu'un guide générique — ou un moteur de recherche — ne peut pas trancher à votre place, car cela dépend de votre commune et de votre immeuble en particulier.

Régime transitoire : que se passe-t-il si vous opériez déjà (Loi 7/2026) ?

Si votre logement opérait déjà avant le nouveau cadre, l'essentiel est de savoir dans quel régime vous vous trouvez. La Loi 6/2025 — modifiée par la Loi 7/2026, du 31 juillet — distingue trois situations :

• Ordinaire. Nouvelles habilitations : durée de 5 ans (jusqu'à 10 à El Hierro, La Gomera, La Palma et dans les communes à défi démographique), renouvelable si les conditions sont maintenues.
• Transitoire. Pour les logements relevant du Décret 113/2015 qui n'atteignent pas l'usage consolidé : ils peuvent continuer à opérer comme avant, pendant 5 ans prorogeables exceptionnellement jusqu'à 10 (la prorogation doit être demandée dans les 4 ans suivant l'entrée en vigueur de la loi).
• Consolidé. Durée indéfinie mais fragile : il s'éteint automatiquement après 1 an d'inactivité et n'admet pas d'usage résidentiel, même par le propriétaire.

Date critique pour tous : le 31 juillet 2027, délai final pour déposer la communication préalable d'activités classifiées. Ne pas la déposer oblige à cesser l'activité et éteint l'usage consolidé. C'est par ailleurs la démarche la plus débattue : la CNMC a remis en question la possibilité pour les municipalités de l'exiger, il convient donc de suivre son évolution.

Fiscalité : l'essentiel

La location saisonnière est soumise à imposition, et aux Canaries c'est l'IGIC qui s'applique, et non la TVA continentale. C'est un sujet à part entière ; nous le traitons en détail dans notre guide de fiscalité pour les propriétaires aux Canaries.

Sanctions en cas de non-régularisation

Opérer sans enregistrement expose à des sanctions que la réglementation touristique canarine classe en trois niveaux, et qui peuvent se cumuler par annonce ou par jour d'activité irrégulière. À cela s'ajoute le retrait de vos annonces par les plateformes, tenues de vérifier le numéro d'enregistrement. Opérer sans titre habilitant constitue une infraction très grave : c'est le cas qui atteint les montants les plus élevés.

Fee4Me s'occupe de tout à votre place

Légaliser et exploiter une location saisonnière aux Canaries comporte plus d'écueils qu'il n'y paraît : la zone, l'immeuble, la documentation, l'enregistrement et la gestion au quotidien. Chez Fee4Me, nous gérons des logements à Tenerife, Lanzarote, Gran Canaria et Fuerteventura, et nous prenons en charge l'enregistrement, le registre et l'intégralité de l'exploitation pour que vous n'ayez pas à vous battre avec la réglementation.