Nouvelle réglementation des locations saisonnières en Andalousie 2026 : ce que tout propriétaire doit savoir

L'Andalousie a été la première communauté autonome espagnole à réglementer de façon spécifique les logements à usage touristique, et depuis lors sa réglementation a évolué à plusieurs reprises pour s'adapter à la réalité d'un marché en constante expansion. Le contexte de 2026 conjugue la pression des destinations saturées, les directives européennes en matière d'hébergement de courte durée et la demande sociale de logements abordables. Il en résulte un cadre plus exigeant que le propriétaire doit maîtriser avant de publier son bien sur quelque plateforme que ce soit.

*Dernière mise à jour : 7 octobre 2026. Information indicative, non un conseil juridique : le cadre andalou repose sur le Décret 28/2016, modifié par le Décret 31/2024, ainsi que sur des réglementations nationales et municipales susceptibles d'évoluer fréquemment. Vérifiez toujours la situation en vigueur auprès de la source officielle (Junta de Andalucía) avant de prendre toute décision.*

Qu'est-ce qu'un logement à usage touristique (VFT) en Andalousie ?

La réglementation andalouse définit les logements à usage touristique comme des biens à usage résidentiel cédés de façon habituelle et à titre lucratif à des tiers pour des séjours de courte durée, avec ou sans services complémentaires. Le critère d''habitualité' est celui qui a historiquement suscité le plus de débats : en pratique, la publication du logement sur des plateformes numériques telles qu'Airbnb ou Booking est considérée comme un indicateur d'habitualité, indépendamment du nombre de nuitées effectivement louées.

Le registre du tourisme : point de départ incontournable

Tout logement à usage touristique en Andalousie doit être inscrit au Registre du Tourisme d'Andalousie avant le début de l'activité. La procédure débute par une déclaration responsable déposée auprès de la Consejería de Turismo ou auprès de la mairie compétente lorsque celle-ci dispose de compétences déléguées. Après dépôt, le logement reçoit un numéro d'enregistrement qui doit figurer dans toutes les annonces, aussi bien sur les plateformes numériques que sur tout autre support publicitaire. Exercer cette activité sans ce numéro constitue une infraction pouvant entraîner des sanctions financières significatives et le retrait de l'annonce par la plateforme lorsque celle-ci collabore avec l'administration, ce qui se produit désormais de façon croissante.

Nouveautés importantes à partir de 2026

Le cadre réglementaire qui se consolide en 2026 introduit ou renforce plusieurs aspects que le propriétaire doit prendre en compte. Les plus importants sont détaillés ci-après :

• Les copropriétés disposent d'un droit de veto renforcé. La réforme nationale de la Loi sur la Propriété Horizontale (Loi Organique 1/2025, en vigueur depuis le 3 avril 2025) exige l'accord des 3/5 des copropriétaires et des quotes-parts pour toute nouvelle activité touristique, et permet à la copropriété de la limiter ou de l'interdire. Cette disposition n'est pas rétroactive pour les logements déjà exploités légalement, mais vérifiez l'accord de votre copropriété avant tout investissement.
• Exigences techniques. Certificat d'habitabilité ou permis de première occupation en cours de validité, équipement de sécurité (extincteur, détecteur de fumée), climatisation et chauffage, trousse de premiers secours et registre des réclamations. La capacité maximale est de 15 places, avec un minimum d'une salle de bain pour quatre personnes.
• Nombre de places limité et proportionnel à la superficie. La réglementation lie le nombre maximum d'occupants aux mètres carrés du logement. Il ne suffit pas de déclarer le nombre de lits ; il faut justifier que le bien respecte les ratios de superficie par personne établis.
• Communication des voyageurs (SES.HOSPEDAJES). Depuis décembre 2024, la fiche des voyageurs est transmise par voie télématique au système SES.HOSPEDAJES du Ministère de l'Intérieur, avec davantage de données et dans un délai de 24 heures. La responsabilité juridique incombe au propriétaire ou au gestionnaire habilité.
• Déclaration de zones tendues ou saturées. Certaines communes andalouses, notamment sur la Costa del Sol et dans des capitales comme Sevilla ou Málaga, envisagent de déclarer des zones dans lesquelles de nouvelles inscriptions VFT seraient temporairement suspendues. Si votre logement se trouve dans l'une de ces communes, l'inscription pourrait être bloquée même si vous remplissez toutes les exigences techniques.

Exigences minimales : tableau de vérification rapide

Sanctions pour exercice sans enregistrement ou sans respect des exigences

La Loi 13/2011 du Tourisme d'Andalousie classe les infractions en trois niveaux. Exercer sans inscription au RTA ou en pratiquant une concurrence déloyale relève des tranches les plus élevées, et les plateformes retirent les annonces qui n'affichent pas un numéro d'enregistrement valide.

Fiscalité : ce que vous ne pouvez pas ignorer

Les revenus issus de la location saisonnière sont imposés au titre de l'IRPF comme revenus d'activité économique lorsque des services propres à l'industrie hôtelière sont fournis (nettoyage régulier pendant le séjour, accueil en personne, etc.), ou comme revenus du capital immobilier dans les cas de simple mise à disposition sans services supplémentaires. La distinction n'est pas toujours aisée et l'Agence Fiscale l'examine au cas par cas. Par ailleurs, en tant que propriétaire, vous êtes tenu de déclarer l'imputation de revenus pour les jours pendant lesquels le logement n'a été ni loué ni utilisé comme résidence principale. Si le logement se trouve dans une zone à forte demande touristique, la valeur cadastrale révisée peut augmenter cette imputation. De plus, les plateformes comme Airbnb sont tenues de communiquer à l'administration fiscale les revenus générés par leurs hôtes, de sorte qu'omettre des revenus dans la déclaration entraîne un risque fiscal réel et croissant.

Que se passe-t-il si vous disposez déjà d'une VFT enregistrée ?

Les propriétaires titulaires d'enregistrements antérieurs ne sont pas automatiquement dispensés des nouvelles obligations. La réglementation en vigueur prévoit des périodes transitoires pour l'adaptation des logements déjà inscrits aux nouvelles exigences techniques, mais ces délais ont une date d'expiration. Si votre VFT a été enregistrée il y a plusieurs années, il convient de vérifier si le certificat d'habitabilité est toujours valide, si les équipements de sécurité sont à jour et si votre copropriété a adopté un accord restrictif au cours des derniers mois. N'attendez pas de recevoir une inspection pour effectuer cette vérification.

Le rôle du gestionnaire professionnel dans ce contexte

La complexité croissante de la réglementation conduit de nombreux propriétaires à déléguer la gestion à des entreprises spécialisées. Un gestionnaire professionnel ne se charge pas seulement de la commercialisation et de l'accueil des hôtes : il veille également au respect des obligations documentaires et de communication, agit comme interlocuteur auprès de l'administration et maintient l'exploitation à jour lorsque les exigences évoluent. Chez Fee4Me, nous proposons trois formules adaptées au niveau d'implication que vous souhaitez avoir : Plan Impulso à 12 %, où nous vous accompagnons dans la gestion tout en vous laissant le contrôle opérationnel ; Plan Clé en Main à 18 % pour les appartements, avec une gestion intégrale ; et Plan Clé en Main à 21 % pour les villas et maisons individuelles, avec un service complet adapté aux besoins des biens de plus grande taille et complexité.

Questions fréquentes