Licence touristique en Galice 2026 : VUT, REAT et limites par ville

Note : ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. En Galice coexistent la réglementation régionale et les ordonnances d'urbanisme de chaque commune, qui évoluent fréquemment, et des modifications fiscales nationales sont en cours. Vérifiez toujours votre situation auprès du DOG, de votre mairie et de votre conseiller.

Puis-je ouvrir un logement touristique en Galice en 2026 ?

Au niveau régional, oui : une simple déclaration responsable auprès de Turismo de Galicia suffit pour s'inscrire au REAT et commencer à exercer. Mais en 2026, cette démarche régionale n'est que l'étape facile ; ce qui décide vraiment si votre logement peut être touristique, c'est le plan d'urbanisme municipal. À Santiago, A Coruña et Pontevedra, les VUT ne sont autorisées qu'au rez-de-chaussée, au premier étage ou dans des immeubles à usage exclusif — jamais dans un appartement situé au-dessus de logements résidentiels —, et Vigo et Lugo s'orientent vers ce même modèle.

Il est donc conseillé de valider les points suivants dans cet ordre, sans s'inscrire avant d'avoir toutes les réponses :

• Compatibilité urbanistique municipale : demandez à la mairie le certificat indiquant si votre logement (selon son étage et sa zone) est compatible avec l'usage touristique. C'est le critère qui élimine le plus de dossiers.
• Accord de la copropriété : depuis avril 2025, vous avez besoin du vote favorable des 3/5 des copropriétaires pour démarrer l'activité.
• Exigences du Décret 12/2017 : habitabilité, équipement, téléphone disponible 24 h/24, registre des réclamations.
• Déclaration responsable et inscription au REAT : la dernière étape.

Le cadre légal, en clair

La base est la Loi 7/2011, du 27 octobre, sur le tourisme en Galice (qui définit le logement à usage touristique comme celui cédé en entier, pour des motifs touristiques, pour des séjours de moins de 30 jours) et le Décret 12/2017, du 26 janvier, qui régit les VUT. Une disposition du décret est celle qui fonde toutes les restrictions : les mairies peuvent limiter le nombre de VUT par immeuble ou par zone, et le logement doit se trouver sur un terrain à usage résidentiel. Aucun nouveau décret de la Xunta n'a été publié au DOG ; des initiatives sont en cours (une proposition de loi visant à exiger une licence municipale préalable), mais elles ne sont pas encore en vigueur.

Le filtre décisif : votre mairie

Même si vous respectez la réglementation régionale, si le plan d'urbanisme municipal n'autorise pas l'usage touristique dans votre immeuble et à votre étage, il n'y a pas de VUT possible. Situation dans les principales villes en octobre 2026 :

Important : de nombreux détails municipaux (délimitations, approbations définitives) évoluent fréquemment et certains proviennent de sources de presse. Avant d'acheter ou de rénover, demandez toujours à la mairie le certificat de compatibilité urbanistique pour votre logement précis. Par ailleurs, A Coruña et Santiago ont été déclarées zones de marché résidentiel tendu, ce qui affecte la location et, si la réforme nationale aboutit, pourrait permettre des majorations de taxe foncière sur les biens touristiques.

L'enregistrement : déclaration responsable et inscription au REAT

L'enregistrement s'effectue en déposant la déclaration responsable (formulaire de l'Annexe V du Décret 12/2017) auprès de Turismo de Galicia, via le siège électronique de la Xunta. Elle autorise l'exercice de l'activité dès son dépôt, et Turismo inscrit le logement d'office au REAT, avec un numéro d'enregistrement du type VUT-[province]-[6 chiffres] (CO pour A Coruña, LU pour Lugo, OR pour Ourense et PO pour Pontevedra). Ce numéro est obligatoire dans toutes les annonces et les plateformes le vérifient. L'ancien numéro unique national (NRUA) a été annulé par le Tribunal Supremo en 2026 : en Galice, le numéro qui compte est celui du REAT.

Attention à une nuance importante : l'inscription au REAT ne légalise pas un logement qui ne respecte pas le plan d'urbanisme municipal. À Santiago, des ordres de cessation d'activité et des sanctions ont déjà été prononcés contre des VUT inscrites sans titre municipal. Salamanca a donné la même leçon en Castille-et-León, et au Pays basque c'est aussi le plan d'urbanisme municipal qui écarte la plupart des projets ; vous trouverez toutes les autres régions dans notre guide de la réglementation de la location saisonnière par région.

Exigences relatives au logement (Décret 12/2017)

• Habitabilité : logement légalement constitué, disposant d'un permis de première occupation ou d'un certificat d'habitabilité ; la capacité d'accueil est définie par ce titre.
• Compatibilité urbanistique : terrain à usage résidentiel et respect des limites municipales.
• Équipement : meublé et prêt à l'emploi immédiat, avec le matériel adapté au nombre de places.
• Chauffage dans toutes les pièces à usage des hôtes (peut être absent uniquement si le logement est commercialisé exclusivement de juin à septembre).
• Téléphone d'assistance disponible 24 h/24 et service d'assistance et de maintenance.
• Registre des réclamations mis à disposition de l'hôte, avec son affichage, ainsi qu'une copie de la déclaration responsable visible.
• Cession du logement entier : la location à la chambre est interdite (sauf voies municipales spécifiques, comme celle de la résidence principale à Santiago).

Une assurance responsabilité civile est fortement recommandée, même si elle n'est pas expressément mentionnée comme obligatoire dans le texte pour les VUT ; confirmez ce point avec votre conseiller.

La copropriété peut-elle l'interdire ?

Oui, et son autorisation est désormais une condition préalable. Depuis la réforme de la Loi sur la copropriété entrée en vigueur le 3 avril 2025 : pour démarrer une VUT dans un immeuble en copropriété, vous devez obtenir l'accord explicite des trois cinquièmes des propriétaires ; avec cette même majorité, la copropriété peut limiter, conditionner ou interdire l'activité et imposer une majoration allant jusqu'à 20 % sur les charges communes. Ces décisions ne sont pas rétroactives pour ceux qui exerçaient déjà légalement. Obtenez le procès-verbal avec l'accord favorable avant de déposer la déclaration.

Obligations au quotidien

• Registre des voyageurs (SES.Hospedajes) : communiquez les données des hôtes au ministère de l'Intérieur dans un délai maximum de 24 heures et conservez-les pendant 3 ans (Real Decreto 933/2021).
• Numéro du REAT visible dans toutes les annonces et sur tous les canaux.
• Information des hôtes : conditions de réservation, téléphone 24 h/24, règlement intérieur et, le cas échéant, prix incluant la taxe de séjour.
• Données d'occupation : Turismo de Galicia peut les exiger trimestriellement.

Fiscalité : ce que vous devez savoir

• IRPF : sans services hôteliers, vous êtes imposé au titre des revenus du capital immobilier, avec déduction des charges (taxe foncière, charges de copropriété, fournitures, amortissement, intérêts) au prorata des jours loués. La réduction applicable à la location de résidence principale ne s'applique pas à la location touristique. Avec des services de type hôtelier, il s'agit d'une activité économique.
• TVA : aujourd'hui, la location sans services hôteliers est exonérée ; avec services, le taux est de 10 %. Une réforme nationale en cours prévoirait une TVA de 10 % pour les séjours de 30 nuits ou moins à compter du 1er décembre 2026 (RDL 29/2026), mais elle est en attente de validation et peut ne pas aboutir ; traitez-la comme un changement probable, non certain.
• Taxe de séjour galicienne : l'impôt régional est exonéré à 100 %, de sorte qu'il n'est dû que lorsque la mairie approuve une surtaxe municipale. C'est déjà le cas à Santiago et A Coruña (2 € par personne et par nuit en VUT, maximum 5 nuits) et à Vigo (1,60 €, depuis octobre 2026). Là où elle existe, vous la facturez à l'hôte et vous la reversez.

Sanctions : le coût du non-respect

Exercer sans avoir déposé la déclaration responsable constitue une infraction grave. Fourchettes prévues par la Loi 7/2011 :

À ces sanctions s'ajoutent les amendes municipales pour exercice sans titre urbanistique (Santiago, Pontevedra) et celles liées au registre des voyageurs. En 2025, la direction de la consommation a transmis à la Xunta une liste de milliers d'annonces sans numéro de REAT.

Que devriez-vous faire maintenant ?

• Si vous avez déjà une licence : maintenez-la en règle (numéro REAT dans les annonces, SES.Hospedajes, registre des réclamations) et vérifiez que votre logement est conforme au plan d'urbanisme de votre commune ; c'est à Santiago et A Coruña que les contrôles sont les plus fréquents.
• Si vous n'en avez pas : commencez par la mairie. Demandez le certificat de compatibilité urbanistique et confirmez l'étage et la zone avant d'investir. Les meilleures opportunités légales se trouvent dans les maisons individuelles du littoral (Rías Baixas, Costa da Morte), dans les zones rurales avec construction légale, ainsi qu'au rez-de-chaussée et au premier étage en ville.
• Si vous achetez un logement 'avec licence' : vérifiez l'inscription au REAT, le titre urbanistique municipal, l'accord de la copropriété et l'absence d'ordres de cessation ou de sanctions en cours.