Licence touristique au Pays Basque 2026 : VUT, REATE et limites municipales

Note : ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. En Euskadi coexistent la réglementation autonomique et les ordonnances urbanistiques de chaque municipalité, qui évoluent fréquemment. Vérifiez toujours votre situation auprès du BOPV, de votre mairie et du Trésor Foral compétent.

Puis-je ouvrir un logement touristique en Euskadi en 2026 ?

La réglementation autonomique (Loi 13/2016 et Décret 101/2018) autorise bien l'ouverture d'un logement à usage touristique (VUT). Mais c'est la mairie qui décide en réalité si votre appartement est viable : dans les capitales et les quartiers les plus touristiques, le plan d'urbanisme municipal constitue le filtre qui écarte la majorité des dossiers. À Donostia, pratiquement aucune nouvelle licence n'est accordée depuis 2023 ; à Bilbao, seul le rez-de-chaussée résidentiel est autorisé, avec des restrictions supplémentaires dans les zones saturées ; et à Vitoria-Gasteiz, le nouveau plan de 2026 ne les permet qu'au rez-de-chaussée résidentiel.

Il convient donc de valider les points suivants dans cet ordre — sans déposer la déclaration responsable avant d'y voir clair :

• Compatibilité urbanistique municipale : demandez à la mairie un rapport indiquant si l'usage touristique est autorisé dans cet immeuble, ce quartier et à cet étage. C'est le critère qui écarte le plus de dossiers.
• Accord de la copropriété : depuis avril 2025, vous avez besoin de son autorisation préalable (voir plus bas).
• Exigences techniques du Décret 101/2018 : places, assurance, équipement, plaque.
• Déclaration responsable et inscription au REATE : c'est la dernière étape, pas la première.

Le cadre juridique, en clair

Le socle légal est la Loi 13/2016, du 28 juillet, sur le Tourisme du Pays Basque et le Décret 101/2018, du 3 juillet, relatif aux logements et chambres à usage touristique. Le Décret 52/2025 a intégré au régime général les logements situés dans des caseríos et des noyaux ruraux. Une nouvelle loi basque sur le tourisme est en cours d'élaboration (avant-projet de 2026), qui prévoit d'interdire les nouvelles VUT dans les zones tendues et d'obliger à renouveler l'inscription tous les cinq ans, mais elle n'est pas encore adoptée. La compétence touristique appartient au Gouvernement basque ; la compétence urbanistique revient à chaque municipalité ; et l'impôt sur le revenu est régi par chaque Trésor Foral (Bizkaia, Gipuzkoa et Álava).

Le filtre le plus sélectif : votre mairie

C'est là que presque tous les propriétaires se trompent : même si vous respectez la réglementation autonomique, si le plan d'urbanisme municipal n'autorise pas l'usage touristique dans votre immeuble, il n'y a pas de VUT possible. Situation dans les trois capitales en octobre 2026 :

Important : certains détails urbanistiques (délimitation des zones, situation exacte de chaque municipalité côtière) évoluent fréquemment et certains proviennent de sources de presse. Avant tout achat ou toute rénovation, demandez systématiquement à la mairie un rapport urbanistique précis portant sur votre logement. C'est le même filtre qui décide en Galice ou dans la Cantabrie voisine ; vous trouverez toutes les autres régions dans notre guide de la réglementation de la location saisonnière par région.

L'inscription : déclaration responsable et enregistrement au REATE

L'inscription s'effectue par le biais d'une déclaration responsable déposée auprès de la Direction du Tourisme du Gouvernement basque, via le siège électronique euskadi.eus. Dès lors que le dossier est complet, le logement est inscrit immédiatement au REATE (Registre des Entreprises et Activités Touristiques d'Euskadi) avec un numéro d'enregistrement, et vous pouvez commencer à exercer. Ensuite, le Tourisme sollicite auprès de la mairie un rapport préalable et contraignant sur la compatibilité urbanistique : c'est pourquoi déposer la déclaration sans l'accord municipal est risqué, car elle peut être annulée.

Le numéro du REATE est obligatoire dans toutes les annonces et sur tous les canaux de commercialisation, et les plateformes le vérifient (en 2025, Airbnb a supprimé des centaines d'annonces basques sans numéro). L'ancien numéro national unique (NRUA) a été annulé par le Tribunal Suprême en 2026 : le seul numéro exigible est celui du REATE, délivré par la communauté autonome.

Exigences relatives au logement (Décret 101/2018)

• Titre habilitant : permis de première occupation ou certificat d'habitabilité, et usage touristique compatible avec le plan d'urbanisme municipal.
• Capacité : maximum 8 places par logement (résidents inclus dans le cas des chambres). Au-delà, le logement cesse d'être une VUT.
• Aménagement : cuisine, salle de bains et au moins une pièce à coucher ; une salle de bains pour 4 personnes ; chambres avec éclairage naturel et ventilation directe.
• Équipement : eau chaude, chauffage dans les pièces de vie et les salles de bains, mobilier complet, linge de lit et une serviette par personne, nettoyage avant chaque arrivée.
• Sécurité : plan d'évacuation, numéros d'urgence dont le 112, extincteur et trousse de premiers secours, et permanence téléphonique de 8 h à 22 h tous les jours.
• Plaque distinctive VT (logement) ou HT (chambre), apposée à l'extérieur de l'immeuble et à côté de la porte.
• Assurance responsabilité civile de 35 000 € par place (une VUT de 6 places requiert 210 000 € de capital assuré), valable jusqu'à la radiation du REATE.
• Feuilles de réclamation officielles à la disposition des hôtes.

La copropriété peut-elle l'interdire ?

Oui, et son autorisation est désormais une condition préalable. Depuis la réforme de la Loi sur la Propriété Horizontale entrée en vigueur le 3 avril 2025 : pour démarrer l'activité, vous avez besoin de l'approbation expresse et préalable de l'assemblée des copropriétaires (art. 7.3) ; et la décision qui l'approuve, la limite ou l'interdit requiert le vote de trois cinquièmes des propriétaires (art. 17.12), qui peuvent en outre imposer une majoration allant jusqu'à 20 % des charges communes. Ces décisions ne sont pas rétroactives pour ceux qui exerçaient déjà légalement avant cette date. Obtenez le procès-verbal avec la décision favorable avant de déposer la déclaration responsable.

Obligations au quotidien

• Registre des voyageurs (SES.Hospedajes) : communiquez les données des hôtes au Ministère de l'Intérieur conformément au Décret Royal 933/2021.
• Numéro du REATE visible dans toutes les annonces, factures et documents d'information.
• Information à l'hôte avant la réservation : titulaire, numéro d'enregistrement, nombre de places, horaires, prix final détaillé incluant impôts et taxes (à partir de 2027, également la taxe touristique), conditions d'annulation et règlement intérieur.
• Dans le logement : plaque VT/HT, affichage et feuilles de réclamation, extincteur, trousse de premiers secours et plan d'évacuation.

Fiscalité : le régime foral et le régime national

Le Pays Basque bénéficie d'un régime foral, si bien que l'impôt sur le revenu est régi par chaque Trésor Foral et ne coïncide pas avec le reste de l'Espagne :

• Impôt sur le revenu (Bizkaia et Álava) : depuis 2025, les revenus de la location touristique sont imposés comme revenus du capital immobilier dans la base générale, avec un abattement de 20 % sur les recettes et seuls les intérêts d'emprunt déductibles (IBI, charges de copropriété, fournitures et amortissement ne sont plus déductibles).
• Impôt sur le revenu (Gipuzkoa) : revenus du capital immobilier dans la base générale, avec déductibilité des charges nécessaires ; l'abattement pour location de résidence principale ne s'applique pas. Il est conseillé de confirmer les détails de la réforme forale de 2025 avec votre conseiller.
• TVA : la location sans services hôteliers est exonérée ; avec des services de type hôtelier, le taux de 10 % s'applique. Une réforme nationale de la TVA sur les appartements touristiques n'a pas été ratifiée et a été abrogée fin 2026 ; considérez-la comme une évolution possible mais non encore en vigueur.
• Taxe sur les séjours touristiques : à partir du 1er janvier 2027, les hôtes des VUT paieront une taxe municipale collectée et reversée par le titulaire. À Bilbao, Donostia et Vitoria, le tarif prévu pour les VUT atteint 6,50 € par personne et par nuit (dans la limite de 6 nuits), sous réserve de l'approbation définitive des ordonnances.

Sanctions : le coût du non-respect

Exercer sans inscription est considéré comme une 'activité clandestine' et fait l'objet de poursuites. Fourchettes prévues par la Loi 13/2016 :

Aux sanctions s'ajoutent la fermeture ou la suspension de l'activité ainsi que la suppression des aides. Le Gouvernement basque a renforcé les contrôles en 2025.

Que devriez-vous faire maintenant ?

• Si vous avez déjà une licence (surtout à Donostia ou Bilbao) : c'est un actif rare ; maintenez-la en règle (assurance, plaque, numéro REATE, SES.Hospedajes) et préparez-vous au renouvellement tous les cinq ans que prévoit la nouvelle loi basque.
• Si vous n'en avez pas : commencez par la mairie. Demandez le rapport de compatibilité urbanistique et vérifiez l'étage et la zone avant toute chose ; sans ce rapport, n'investissez pas.
• Si vous achetez un logement 'avec licence' : confirmez l'inscription au REATE, le rapport urbanistique favorable, l'accord de la copropriété et l'absence de sanctions ou de procédures en cours.