Touristische Lizenz in Kastilien und León 2026: Dekret 3/2017, Registrierung und der kommunale Filter

Hinweis: Dieser Leitfaden dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Es gibt angekündigte Reformen, aktuelle Urteile und laufende kommunale Änderungen; überprüfen Sie Ihren Fall stets im BOCyL, bei Ihrer Gemeindeverwaltung und mit Ihrem Berater, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Der rechtliche Rahmen, klar und verständlich

Die Tätigkeit wird durch das Gesetz 14/2010 über den Tourismus in Kastilien und León und durch das Dekret 3/2017 vom 16. Februar geregelt, das die Wohnungen für touristische Nutzung (VUT) reguliert. Das Dekret 3/2017 ist vollumfänglich in Kraft: Es wurde weder aufgehoben noch ersetzt, und bis Oktober 2026 ist die von der Regionalregierung 2024 angekündigte einheitliche Reform nicht im BOCyL veröffentlicht worden.

Eine Angabe, die von Anfang an richtiggestellt werden muss: Viele Ratgeber behaupten, dass in Kastilien und León keine Zimmervermietung möglich sei. Diese Information ist veraltet. Der Artikel, der die Vermietung nach Zimmern untersagte (Art. 3.2), wurde von den Gerichten für nichtig erklärt, und der Oberste Gerichtshof bestätigte den Rest des Dekrets. Die aktuelle offizielle Beschreibung erlaubt die Überlassung der gesamten Unterkunft oder nach Zimmern; einzige Bedingung ist, dass der Eigentümer die Unterkunft nicht gemeinsam mit dem Gast bewohnt.

Was ist hier eine VUT (und was nicht)?

Gemäß Dekret 3/2017 gilt als VUT eine Wohnung, ein Haus, ein Chalet oder eine vergleichbare Immobilie, möbliert und sofort nutzbar, die über touristische Vermarktungskanäle (Airbnb, Booking, Reisebüros, Internet) angeboten und vollständig, gewerbsmäßig und zu touristischen Zwecken überlassen wird. Die Vorschrift legt zwei Schwellenwerte fest:

• Gewerbsmäßigkeit: Eine touristische Tätigkeit liegt vor, wenn Sie innerhalb desselben Kalenderjahres eine oder mehrere Vermietungen vornehmen, deren Gesamtdauer einen Monat überschreitet.
• Zeitliche Begrenzung: Höchstens zwei aufeinanderfolgende Monate an denselben Gast. Bei einer längeren Dauer handelt es sich nicht mehr um eine VUT, sondern um eine Saisonvermietung (LAU).

Das Dekret grenzt zudem ab, was nicht darunter fällt – ein entscheidender Punkt, wenn Sie mehrere Immobilien besitzen:

• Zwei oder mehr Einheiten desselben Eigentümers im selben Gebäude oder Komplex sind keine VUT: Sie gelten als Touristenapartments (Dekret 17/2015), mit eigener Kategorisierung und eigenem Kennzeichen.
• Unterkünfte des ländlichen Tourismus (Landhaus, Posada, Landhotel) unterliegen eigenen Vorschriften und sind vom VUT-Dekret ausgenommen.
• Eine nach dem LAU vermietete Saisonunterkunft, die nicht über touristische Kanäle vermarktet wird, ein dauerhafter Wohnsitz sowie eine teilweise Untervermietung sind ebenfalls keine VUT.

Die Anmeldung: verantwortliche Erklärung und Eintragung von Amts wegen

Das Verfahren besteht in einer verantwortlichen Erklärung, die Sie vor Aufnahme der Tätigkeit bei der Tourismusabteilung Ihrer Provinz (zugehörig zur Generaldirektion für Tourismus) einreichen. Ist sie konform, trägt die Regionalregierung die Unterkunft von Amts wegen in das Tourismusregister von Kastilien und León ein und stellt Ihnen die Bescheinigung aus. Sie berechtigt ab dem Zeitpunkt der Einreichung zum Betrieb, mit nachträglicher Kontrolle.

Die üblicherweise erforderlichen Unterlagen (prüfen Sie diese stets anhand des aktuellen Formulars — Verfahren IAPA 2582 —) umfassen:

• Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstnutzungsgenehmigung der Immobilie.
• Verfügungstitel über die Unterkunft.
• Grundriss, unterzeichnet von einem befugten Fachmann.
• Identitätsnachweis und gegebenenfalls der Verwaltungsübertragungsvertrag.
• Teilungserklärung und Satzung der Eigentümergemeinschaft, sofern vorhanden.

Juristische Personen sind verpflichtet, den Vorgang elektronisch (mit Zertifikat, DNIe oder Cl@ve) abzuwickeln. Zur Frage der Gebührenfreiheit: Das offizielle Merkblatt erwähnt keine Gebühren, doch konnte dies nicht ausdrücklich bestätigt werden; betrachten Sie es als wahrscheinlich, nicht als gesichert.

Ihre Registrierungsnummer und die Inserate

Die Nummer des Tourismusregisters von Kastilien und León ist in sämtlicher Werbung, Vermarktung und Dokumentation verpflichtend anzugeben (Art. 35). Das Fehlen dieser Nummer ist das, was Kontrollen am leichtesten aufdecken.

Zum Format des Codes: In der Praxis verwenden Inserate 'VUT-[Provinzcode]-[Nummer]' (zum Beispiel VUT-47-... in Valladolid), doch das Dekret legt kein offizielles Format fest. Verwenden Sie genau die Angabe, die in Ihrer Eintragungsbescheinigung erscheint.

Zum staatlichen Register: Die einheitliche NRUA-Nummer (aus dem Real Decreto 1312/2024) wurde vom Obersten Gerichtshof für nichtig erklärt (STS 620/2026). In Kastilien und León ist in den Inseraten ausschließlich die Nummer des regionalen Tourismusregisters verpflichtend; die NRUA wird nicht benötigt. Der digitale einheitliche Schalter sowie die Pflichten der Plattformen zur Meldung von Daten an die Finanzbehörden bleiben davon unberührt.

Anforderungen an die Unterkunft (Dekret 3/2017)

• Bewohnbarkeit: Erstnutzungsgenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung oder gleichwertige kommunale Genehmigung.
• Mindestraumaufteilung: Schlafzimmer, Wohn-Esszimmer, Küche sowie Bad oder WC (Studios sind zulässig, mit gemeinsamem Bereich).
• Schlafzimmer: direkte Belüftung nach außen und Verdunklungsmöglichkeit; Mindestnutzfläche von 7 m² für Einzelzimmer, 10 m² für Doppelzimmer und 4 m² pro zusätzlichem Schlafplatz; Bett, Nachttisch, Schrank und Wechselwäsche.
• Küche: Kühlschrank, Herd, Mikrowelle, Dunstabzugshaube, Waschmaschine, ausreichendes Geschirr und direkte Belüftung.
• Im Preis enthaltene Leistungen: Warmwasser, Strom, Heizung, Brennstoff, Erste-Hilfe-Kasten, Reinigung und Wäschewechsel bei Anreise sowie Kinderbetten auf Anfrage.
• Kennzeichnungsschild neben dem Eingang (Muster aus dem Anhang) und Telefon oder E-Mail-Erreichbarkeit rund um die Uhr.
• Beschwerdeformulare, Informationsblatt und Preisliste zur Einsicht für den Gast.
• Reisendenmeldung über SES.HOSPEDAJES (Ministerio del Interior).

Kapazität: Es gibt keine festgelegte Höchstzahl an Schlafplätzen; die tatsächliche Obergrenze ergibt sich aus den Flächen der Schlafzimmer (ein Doppelbett zählt als 2 Schlafplätze; Kinderbetten zählen nicht). Bei Immobilien des Kulturerbes kann eine Ausnahmegenehmigung von technischen Anforderungen beantragt werden, die das Gebäude baulich nicht erfüllen kann.

Haftpflichtversicherung: Das Dekret 3/2017 schreibt sie nicht vor. Es ist sehr empfehlenswert, eine abzuschließen — und zu prüfen, ob die Wohngebäudeversicherung die touristische Nutzung abdeckt, da viele sie ausschließen —, aber in Kastilien und León ist sie keine Voraussetzung für die Anmeldung.

Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Tätigkeit untersagen?

Ja, seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die am 3. April 2025 in Kraft getreten ist. Um eine VUT in einem Mehrfamilienhaus zu betreiben, ist die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, die die Tätigkeit mit drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Eigentumsanteile vertreten, einschränken oder ablehnen kann. Die Regelung gilt nicht rückwirkend für bereits laufende VUT. Holen Sie die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ein und prüfen Sie die eingetragene Satzung, bevor Sie die Erklärung einreichen.

Der kommunale Filter: hier entscheidet sich die Rentabilität

Die touristische Eintragung ersetzt das Baurecht nicht, und genau dort liegen heute die eigentlichen Grenzen. In Kastilien und León gibt es keine gesättigten Zonen und keine regionalen Moratorien: Die Beschränkungen kommen Gemeinde für Gemeinde, vor allem durch die baurechtliche Nutzungswidmung (Tertiärnutzung versus Wohnnutzung). Stand Oktober 2026:

Die Lehre aus Salamanca ist eindeutig: Eine Eintragung im Tourismusregister garantiert nicht die Einhaltung des Baurechts, da es sich um getrennte Zuständigkeitsbereiche handelt. Bevor Sie kaufen oder eine VUT sanieren, beantragen Sie bei der Gemeindeverwaltung ein Gutachten zur baurechtlichen Verträglichkeit; in Salamanca und Burgos ist dies praktisch unerlässlich. Dasselbe gilt im benachbarten Galicien, wo die Eintragung eine Wohnung, die gegen die kommunale Bauleitplanung verstößt, nicht legalisiert; alle übrigen Regionen finden Sie in unserem Leitfaden zu den Vorschriften für Ferienvermietung nach Region.

VUT oder Landhaus? Die entscheidende Frage auf dem Dorf

Kastilien und León ist die Region Spaniens mit dem größten Gewicht im ländlichen Tourismus. Wenn sich Ihre Immobilie in einem Dorf befindet, müssen Sie daher die richtige Kategorie wählen. Beide schließen sich gegenseitig aus: Das Dekret 3/2017 nimmt Unterkünfte des ländlichen Tourismus ausdrücklich aus (Dekret 75/2013: Landhaus, Posada und Landhotel).

In der Praxis gilt: Überschreitet die Gemeinde 3.000 Einwohner und liegt das Haus nicht auf ländlichem Baugebiet, ist die VUT Ihre einzige Option der beiden. Die Ausweitung des Landhauses auf 20 Schlafplätze und Gemeinden bis zu 10.000 Einwohnern war Gegenstand eines Entwurfs von 2023, der als nicht verabschiedet gilt: Die Grenzen von 3.000 Einwohnern und 16 Schlafplätzen gelten nach wie vor.

Steuern

• Kurtaxe: Kastilien und León erhebt keine Kurtaxe oder Abgabe auf touristische Übernachtungen; es ist auch kein entsprechendes Gesetzgebungsvorhaben bekannt.
• Einkommensteuer (IRPF): Ohne Leistungen hotelartiger Natur werden die Einnahmen als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert; abzugsfähig sind Aufwendungen und Abschreibungen anteilig für die Vermietungstage; die Steuerermäßigung für die Vermietung von Dauerwohnraum gilt nicht für touristische Vermietungen. Mit hotelartigen Zusatzleistungen handelt es sich um eine wirtschaftliche Tätigkeit.
• Mehrwertsteuer (IVA): Derzeit ist die Vermietung ohne hotelartigen Service von der Mehrwertsteuer befreit; mit solchen Leistungen gilt ein Satz von 10 %. Die staatliche Reform, die Aufenthalte von 30 Nächten oder weniger mit 10 % besteuern würde (RDL 29/2026, vorgesehen ab 1. Dezember 2026), steht noch aus der Bestätigung durch den Kongress; wenden Sie sie erst an, wenn sie in Kraft getreten ist.
• Meldepflichten: Das Modell 179 obliegt den Plattformen und Vermittlern, nicht dem privaten Eigentümer. Dennoch gleicht die Finanzbehörde diese Daten ab: Erklären Sie sämtliche Einnahmen.

Bußgelder: die Kosten der Nichteinhaltung

Der Betrieb ohne Einreichung der verantwortlichen Erklärung stellt eine besonders schwere Ordnungswidrigkeit dar. Bußgeldrahmen gemäß Gesetz 14/2010:

Die zuständige Regionalministeriumsbehörde warnt ausdrücklich vor Bußgeldern von bis zu 90.000 € bei Betrieb ohne Eintragung. Das Gesetz sieht zudem ein Register der Zuwiderhandelnden vor; hinzu kommen Sanktionen des Ministerio del Interior für die Nichtmeldung von Reisenden sowie kommunale baurechtliche Sanktionen, wenn die Nutzung nicht verträglich ist.

Was sollten Sie jetzt tun?

• Wenn Sie bereits eine Lizenz haben: Halten Sie die Registrierungsnummer in den Inseraten, das Kennzeichnungsschild und die Beschwerdeformulare aktuell, und pflegen Sie SES.HOSPEDAJES regelmäßig; prüfen Sie in Salamanca, ob Ihre Unterkunft nicht oberhalb des ersten Obergeschosses liegt.
• Wenn Sie noch keine haben: Beschaffen Sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstnutzungsgenehmigung, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (falls erforderlich), und reichen Sie vor der Veröffentlichung eines Inserats die verantwortliche Erklärung ein; beantragen Sie das Gutachten zur baurechtlichen Verträglichkeit, wenn Sie sich in Salamanca oder Burgos befinden.
• Wenn Ihr Haus auf dem Dorf liegt: Entscheiden Sie sich je nach Einwohnerzahl der Gemeinde und der Bauweise der Immobilie zwischen VUT und Landhaus, und verwenden Sie diese Kategorie konsequent in der gesamten Werbung.