Licence touristique en Castille-et-León 2026 : Décret 3/2017, enregistrement et le filtre municipal

Note : ce guide est fourni à titre informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal. Des annonces de réformes, des décisions judiciaires récentes et des changements municipaux sont en cours ; vérifiez toujours votre situation auprès du BOCyL, de votre mairie et de votre conseiller avant de prendre toute décision.

Le cadre légal, en clair

L'activité est régie par la Loi 14/2010 sur le tourisme de Castille-et-León et par le Décret 3/2017 du 16 février, qui encadre les logements à usage touristique (VUT). Le Décret 3/2017 reste pleinement en vigueur : il n'a été ni abrogé ni remplacé, et en octobre 2026 la réforme unifiée annoncée par la Junte en 2024 n'a pas été publiée au BOCyL.

Un point qu'il convient de clarifier d'emblée : de nombreux guides affirment qu'en Castille-et-León la location à la chambre est interdite. Cette information est dépassée. L'article qui prohibait la cession par séjours (le 3.2) a été annulé par les tribunaux, et le Tribunal Suprême a validé le reste du décret. Aujourd'hui, la fiche officielle autorise la cession du logement dans sa totalité ou à la chambre ; la seule condition est que le titulaire ne partage pas le logement avec le touriste.

Qu'est-ce qu'une VUT ici (et ce qui ne l'est pas) ?

Selon le Décret 3/2017, est considéré comme VUT tout appartement, maison, villa ou bien immobilier analogue, meublé et prêt à l'usage immédiat, commercialisé sur des canaux d'offre touristique (Airbnb, Booking, agences, internet) et cédé en totalité, de manière habituelle et à des fins touristiques. La réglementation fixe deux seuils :

• Habitualité : il y a activité touristique dès lors que vous hébergez, en une ou plusieurs occasions au cours de la même année civile, pour une durée qui, au total, dépasse un mois.
• Temporalité : deux mois consécutifs maximum au même client. Au-delà de ce délai, il ne s'agit plus d'une VUT, mais d'une location saisonnière (LAU).

La réglementation précise également ce qui est exclu - point décisif si vous possédez plusieurs biens :

• Deux unités ou plus appartenant au même titulaire dans le même immeuble ou ensemble ne sont pas des VUT : ce sont des appartements touristiques (Décret 17/2015), avec leur propre catégorisation et leur propre signalétique.
• Les hébergements de tourisme rural (maison rurale, posada, hôtel rural) relèvent de leur propre réglementation et sont exclus du décret VUT.
• La location saisonnière LAU non commercialisée sur des canaux touristiques, la résidence principale et la sous-location partielle ne sont pas non plus des VUT.

L'enregistrement : déclaration responsable et inscription d'office

La démarche consiste en une déclaration responsable que vous déposez avant de démarrer l'activité auprès de la Section du Tourisme de votre province (rattachée à la Direction Générale du Tourisme). Si elle est conforme, la Junte inscrit le logement d'office au Registre du Tourisme de Castille-et-León et vous remet le document justificatif. Elle autorise l'exercice de l'activité dès son dépôt, sous contrôle a posteriori.

La documentation habituelle (à confirmer dans le formulaire en vigueur - démarche IAPA 2582) comprend :

• Certificat d'habitabilité ou permis de première occupation du bien immobilier.
• Titre de disponibilité du logement.
• Plan signé par un technicien compétent.
• Justificatif d'identité et, le cas échéant, le contrat de cession de gestion.
• Acte constitutif et statuts de la copropriété, s'ils existent.

Les personnes morales sont tenues de traiter la démarche par voie électronique (avec certificat numérique, DNIe ou Cl@ve). Sur la gratuité de la démarche : la fiche officielle ne mentionne aucune taxe, mais nous n'avons pas pu le confirmer par une mention expresse ; considérez-le comme probable, non comme certain.

Votre numéro d'enregistrement et les annonces

Le numéro du Registre du Tourisme de Castille-et-León est obligatoire dans toute publicité, commercialisation et documentation (art. 35). Publier une annonce sans lui est ce que l'inspection repère le plus facilement.

Sur le format du code : en pratique, les annonces utilisent 'VUT-[code provincial]-[numéro]' (par exemple, VUT-47-… à Valladolid), mais le décret ne fixe pas de format officiel. Utilisez exactement celui qui figure sur votre décision d'inscription.

Concernant le registre national : le numéro unique NRUA (issu du Décret Royal 1312/2024) a été annulé par le Tribunal Suprême (STS 620/2026). En Castille-et-León, le seul code obligatoire dans les annonces est celui du Registre du Tourisme régional ; le NRUA n'est pas requis. Le guichet unique numérique et les obligations des plateformes de transmission d'informations au fisc sont maintenus.

Exigences du logement (Décret 3/2017)

• Habitabilité : permis de première occupation, certificat d'habitabilité ou autorisation municipale équivalente.
• Pièces minimales : chambre, salon-salle à manger, cuisine et salle de bain ou WC (le studio est admis, avec espace commun).
• Chambres : ventilation directe vers l'extérieur et occultation ; surface utile minimale de 7 m² pour une chambre simple, 10 m² pour une chambre double et 4 m² par place supplémentaire ; lit, table de chevet, armoire et literie de rechange.
• Cuisine : réfrigérateur, cuisinière, micro-ondes, hotte, lave-linge, vaisselle suffisante et ventilation directe.
• Services inclus dans le prix : eau chaude, électricité, chauffage, combustible, trousse de premiers secours, nettoyage et changement de linge à l'arrivée, et lits bébé sur demande.
• Plaque distinctive à l'entrée (modèle en annexe) et téléphone ou e-mail d'assistance disponible 24 h/24.
• Feuilles de réclamation, feuille d'information et liste des tarifs à disposition du client.
• Registre des voyageurs via SES.HOSPEDAJES (Ministère de l'Intérieur).

Capacité : il n'y a pas de nombre maximum fixe de places ; le plafond réel est déterminé par la superficie des chambres (le lit double compte pour 2 places ; les lits bébé ne comptent pas). Pour les biens du Patrimoine Culturel, une dérogation aux exigences techniques que le bâtiment ne peut satisfaire peut être demandée.

Assurance responsabilité civile : le Décret 3/2017 ne l'exige pas. Il est vivement recommandé de la souscrire - et de vérifier que la police habitation couvre l'usage touristique, car beaucoup l'excluent -, mais en Castille-et-León, ce n'est pas une condition d'inscription.

La copropriété peut-elle s'y opposer ?

Oui, depuis la réforme de la Loi sur la copropriété en vigueur depuis le 3 avril 2025. Pour exercer une activité VUT dans un immeuble collectif, il faut l'accord exprès de la copropriété, qui peut conditionner ou refuser l'activité avec les trois cinquièmes des copropriétaires représentant également les trois cinquièmes des quotes-parts. Cette disposition n'est pas rétroactive pour les VUT déjà en fonctionnement. Obtenez le certificat de la copropriété et vérifiez les statuts enregistrés avant de déposer la déclaration.

Le filtre municipal : c'est ici que se joue la viabilité

L'inscription touristique ne se substitue pas à l'urbanisme, et c'est là que se trouvent aujourd'hui les véritables limites. En Castille-et-León il n'existe ni zone saturée ni moratoire régionale : le frein arrive commune par commune, principalement par le biais de la qualification urbanistique (usage tertiaire face à usage résidentiel). Situation en octobre 2026 :

La leçon de Salamanca est claire : être inscrit au Registre du Tourisme ne garantit pas la conformité urbanistique, car ce sont deux compétences distinctes. Avant d'acheter ou de rénover pour une VUT, demandez à la mairie un rapport de compatibilité urbanistique ; à Salamanca et à Burgos, c'est pratiquement indispensable. Il en va de même dans la Galice voisine, où l'inscription ne légalise pas un logement contraire au plan d'urbanisme municipal ; vous trouverez toutes les autres régions dans notre guide de la réglementation de la location saisonnière par région.

VUT ou maison rurale ? La question clé à la campagne

Castille-et-León est la communauté où le tourisme rural pèse le plus en Espagne ; si votre bien se trouve dans un village, vous devez choisir un statut. Ces deux options sont exclusives l'une de l'autre : le Décret 3/2017 exclut les hébergements de tourisme rural (Décret 75/2013 : maison rurale, posada et hôtel rural).

En pratique : si la commune dépasse les 3 000 habitants et que le bien n'est pas en zone rurale, la VUT est votre seule option des deux. L'extension de la maison rurale à 20 places et aux communes de jusqu'à 10 000 habitants figurait dans un projet de 2023 qui n'a pas été approuvé : aujourd'hui, le seuil de 3 000 habitants et le plafond de 16 places restent en vigueur.

Fiscalité

• Taxe de séjour : la Castille-et-León n'applique pas de taxe ni d'impôt sur les nuitées touristiques, et aucun projet en ce sens n'est en cours.
• Impôt sur le revenu : sans services de type hôtelier, vous déclarez des revenus fonciers, en déduisant les charges et l'amortissement au prorata des jours loués ; la réduction applicable à la location de résidence principale ne s'applique pas à la location touristique. Avec services de type hôtelier, il s'agit d'une activité économique.
• TVA : aujourd'hui, la location sans services hôteliers est exonérée ; avec services, 10 %. La réforme nationale qui soumet au taux de 10 % les séjours de 30 nuits ou moins (RDL 29/2026, prévue à partir du 1er décembre 2026) est en attente de ratification au Parlement ; ne l'appliquez pas avant confirmation.
• Obligations déclaratives : le Modèle 179 incombe aux plateformes et aux intermédiaires, et non au propriétaire particulier. Cela dit, le fisc croise ces données : déclarez l'intégralité de vos revenus.

Sanctions : le coût du non-respect

Exercer sans déposer la déclaration responsable constitue une infraction très grave. Fourchettes prévues par la Loi 14/2010 :

La Consejería elle-même avertit de sanctions pouvant atteindre 90 000 € pour exercice sans inscription. La loi crée en outre un registre des contrevenants, auxquels s'ajoutent les sanctions du Ministère de l'Intérieur pour défaut de déclaration des voyageurs et les sanctions urbanistiques municipales si l'usage n'est pas compatible.

Que devriez-vous faire maintenant ?

• Si vous avez déjà une licence : maintenez le numéro d'enregistrement dans les annonces, la plaque et les feuilles de réclamation, et tenez SES.HOSPEDAJES à jour ; à Salamanca, vérifiez que votre logement ne se situe pas au-dessus du premier étage.
• Si vous n'en avez pas encore : obtenez le certificat d'habitabilité ou le permis de première occupation, l'accord de la copropriété (le cas échéant) et, avant de publier des annonces, déposez la déclaration responsable ; demandez le rapport de compatibilité urbanistique si vous êtes à Salamanca ou à Burgos.
• Si votre maison est dans un village : choisissez entre VUT et maison rurale selon la taille de la commune et le style architectural du bien, et restez cohérent avec ce statut dans toute votre communication.